"Все, жить так больше нельзя, надо срочно искать вариант обмена и разъезжаться!" Когда такие мысли приходят в голову самому активному в семье, то можно уверенно сказать - переезд не за горами. Но одно дело - подумать, и совсем другое - найти походящий вариант и совершить обмен. Какие проблемы вас ожидают, к чему быть готовым и сколько денег иметь для оформления документов - обо всем этом рассказывает ведущий специалист муниципального предприятия "Бюро по обмену жилой площади" Надежда ФИЛИППОВА.- Типичная цепочка подбора новой квартиры выстраивается примерно так: район и этаж. Дальше - высота потолка. Размер кухни - я не встречала людей, желающих иметь маленькую кухню. Ориентация относительно сторон света: кому-то нужна южная сторона, чтобы выращивать рассаду, кто-то не любит жару и хотел бы иметь окна на север. Наличие телефона, балкона. И наконец общее состояние квартиры, сантехники, электрооборудования, если семья не планирует в ближайшее время делать ремонт.
Вот вы подобрали то, что хотели, и - первое предостережение. Обо всех усовершенствованиях и заменах в квартире договаривайтесь сразу: останутся ли они у вас безвозмездно или за определенную плату, "уедут" ли с прежними хозевами. У нас был случай, когда обмен не состоялся только потому, что выезжающие жильцы сняли ручки со встроенных шкафов. И еще важный момент. Не забудьте заранее промерять стены, чтобы потом не было проблем в расстановкой мебели.
И самое главное. Надумали меняться - проконсультируйтесь в компетентных органах - бюро обмена, отдел регистрации и технической инвентаризации (ОРиТИ), нотариальной конторе: не ущемляются ли права проживающих. Часто возникают вопросы по несовершеннолетним детям, студентам, военнослужащим, осужденным, опекаемым. Выясните, какие могут быть вопросы, особенно, если квартира была перепланирована без соответствующего разрешения.
- Возможен ли вариант обмена приватизированной и муниципальной жилплощади, и какие при этом особенности? - В принципе, да, и мы постоянно оформляем такие обмены. Но здесь важно подумать о возможных последствиях. Люди, выезжающие из приватизированной квартиры, должны знать, что право на бесплатное получение жилья в собственность дается только раз, и они его использовали. Но возможно, что такой вариант обмена - промежуточное звено в дальнейшей цепочке. Тогда ничего страшного нет.
Бывает, что правом приватизации воспользовались не все члены семьи, например, квартира была приватизирована на мать и сына, а есть еще отец и дочь. Тогда при обмене на муниципальное жилье у отца и дочери есть возможность приватизировать новое жилье. Кстати, несовершеннолетние дети сохраняют право на приватизацию после достижения ими совершеннолетия, т.е. они могут участвовать в этом процессе дважды.
- Если два собственника жилья договорились об обмене, начали оформлять документы, один внес другому задаток, а потом кто-то передумал. Что тогда?
- Во-первых, если меняются два собственника, то такие сделки регистрируются в ОРиТИ, наше бюро работает только с муниципальным жильем или, как уже было сказано, со смешанными вариантами. Что касается задатка. Согласно статьям 380 и 381 Гражданского кодекса РФ соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме. За неисполнение договора сторона, получившая задаток, обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка.
- Сколько стоят ваши услуги, и какую гарантию вы даете?
- Консультация - от 10 рублей в зависимости от сложности. Внесение инорфмации в базу данных для подбора вариантов с заключением договора - 23 рубля 70 копеек. Если в соответствии с договором мы находим подходящий обмен, который заканчивается оформлением документов, то заказчик платит 1500 рублей при внутригородском и 2000 рублей при междугородном обмене. Плата за оформление документов и выдачу ордеров зависит от срочности: в течение дня - 999 рублей, за 1 день - 750 рублей, за три дня - 450 рублей, за неделю - 300 рублей и в течение месяца - 180 рублей.
Гарантия по оформлению документов стопроцентная - все делается в срок и юридически грамотно. Своеобразной гарантией по подбору варианта обмена может служить то, что оплата за подбор варианта взимается не вперед, а только при полном согласии сторон на обмен и оформлении документов.
- Какие нужно приносить документы, приходя к вам в первый раз, и как вы работаете?
- Паспорт с пропиской на той жилплощади, которую хотят обменять, или правоустанавливающий документ. А для оформления обмена в зависимости от конкретного случая набор документов варьируется, но есть некий стандартный. Для неприватизированных квартир это заявление по форме и копия ордера, а для приватизированных:
- оригинал документа, определяющего право собственности,
- справка из налоговой инспекции об отсутствии долгов по налогам на недвижимость,
- выписка из финансово-лицевого счета из бухгалтерии ЖРЭП (не выдается при наличии задолженности по квартплате) с указанием количества прописанных на данной площади;
- справка из БТИ с оценкой стоимости жилья (этот документ платный).
Справки имеют срок действия 30 дней, поэтому их надо брать после принятия окончательного решения об обмене.
График работы бюро - с 8 до 17 часов, обед с 12 до 13. Приемные дни - понедельник и среда, но если люди обращаются в другие дни, мы никому не отказываем в помощи.
И еще несколько советов Надежды Витальевны, которые могут помочь избежать неприятностей. Помните, что не следует переезжать до получения обменных документов, т.к. согласно ст. 71 Жилищного кодекса РФ обмен считается свершенным после получения ордеров.
Если обмен производится с доплатой, не стоит давать деньги вперед, до получения ордеров. Кстати, сумма доплаты важна только при оформлении договора у нотариуса, т.к. люди вправе воспользоваться льготой по подоходному налогу. В бюро обмена эта информация нигде не фигурирует. Но в любом случае тем, кто доплачивает, следует брать расписку у получателя денег. Если вдруг дело дойдет до суда, то денежная расписка рассматриваетя в качестве финансового документа.
Будьте внимательны, если при обмене вам предложат очень большую или запросят маленькую сумму доплаты. Практика показывает, что в таком варианте может быть замешана квартира с сомнительным прошлым или настоящим.
И последнее. У риэлтеров, предлагающих варианты обмена, должна быть лицензия, выданная Комитетом по управлению госимуществом и имеющая срок действия 3 года, или лицензионная карточка с фотографией риэлтера, удостоверенная печатью Комитета. У работников бюро по обмену эти документы есть, другое дело, что ни разу никто не попросил показать. Пока еще в нашем городе привыкли доверять на слово, а на "большой земле" желание познакомиться с лицензией посредника воспринимается как обыденное явление. И это правильно. Квартиры-то нынче недешевы.