Управляем домом по-новому!

С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, который привел в соответствие с Гражданским кодексом РФ отношения потребитель – поставщик в сфере жилищных услуг. Этот закон касается всех и каждого, так как по­новому регулирует наши права и обязанности в этой области. Одним из нововведений стало предоставление собственнику жилого помещения в многоквартирном доме права решать, кто будет управлять и обслуживать принадлежащую ему недвижимость. Реализовать такое право люди могут на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом.

По новому Жилищному кодексу, собственники помещений являются и полноправными собственниками всего многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен этот дом.

Всем известно, что многоквартирный дом отличается от индивидуального. Многоквартирный – это вид жилого дома, где общее имущество находится в общей собственности граждан, юридических лиц, государства или муниципальных образований. К общему имуществу относятся: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно­техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен данный дом.

Поэтому для совместного управления многоквартирным домом, содержания общего имущества и обеспечения его эксплуатации, а также реализации прав собственников дома на принятие решений по вопросам управления необходимо проведение общих собраний собственников помещений. Этот орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах. В настоящее время администрацией г. Сарова разрабатываются методические рекомендации для горожан с целью оказания помощи в подготовке и проведении общих собраний.

Основная задача таких собраний – принятие решений, а именно: о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, ремонте общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, о передаче в пользование общего имущества, о выборе способа управления многоквартирным домом и другие вопросы (например, создание и ликвидация товарищества собственников жилья, утверждение размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за капитальный ремонт многоквартирного дома).

Собственники помещений обязаны проводить общее собрание один раз в год. Помимо годового возможно проведение и внеочередных, созываемых по инициативе любого из собственников, в том числе и органа местного самоуправления как собственника жилых помещений данного многоквартирного дома. Кроме вышеназванных видов общих собраний, о которых прямо говорит ЖК РФ, необходимо проведение первичного собрания.

Первичное, очередное и внеочередное общие собрания в многоквартирном доме могут быть проведены двумя способами: в очной форме, т.е. при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование, и в форме заочного голосования – без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам. Следует отметить, что проведение общего собрания в форме заочного голосования проводить целесообразнее, так как в наших многоквартирных домах имеется достаточно большое количество собственников жилых помещений и собрать их всех в определенном месте затруднительно либо вовсе не представляется возможным. Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, рассматриваемых на общем собрании собственниками помещений.

Итак, какие шаги нужно предпринять, чтобы обеспечить управление своим многоквартирным домом?

Шаг 1. Необходимо создание инициативной группы собственников помещений из числа наиболее активных жителей дома, которые, предварительно ознакомившись с нормами ЖК (в частности, глава 6, раздел 8), проведут необходимую работу по подготовке к проведению первичного собрания. Такая подготовка включает в себя: выявление всех собственников в данном многоквартирном доме путем простого опроса жителей; предварительный опрос мнений о выборе способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом; обращения в местную администрацию для выявления компаний, занимающихся управлением многоквартирными домами; разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу; направление сообщений о проведении общего собрания собственников жилья. При проведении общего собрания в форме заочного голосования каждый из собственников помещений должен получить не только сообщение о проведении общего собрания, но и документ для голосования (решение). В указанных документах собственнику помещения сообщается информация о форме проведения и повестке общего собрания, о сроках и месте приема решений собственников помещений, о способах доведения информации о принятых решениях и др.

Шаг 2. Проведение в очной либо заочной форме и участие в первичном собрании, на котором необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом, управляющую организацию, если выбран такой способ управления, и принять другие решения по вопросам, включенным в повестку дня.

Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Полномочия собственника помещений на участие в голосовании подтверждаются правоустанавливающим документом (например, свидетельством о праве собственности). От имени несовершеннолетних собственников в общем собрании имеют право принимать участие их законные представители. Собственник вправе уполномочить доверенностью любое лицо на участие в собрании и голосовании по вопросам, включенным в повестку дня. Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются те жители, заполненные решения которых получены до даты окончания приема, указанной в сообщении о проведении общего собрания.

После подведения итогов голосования, которые оформляются протоколом, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принимается решение, которое доводится до сведения и является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех из них, которые не принимали участие в голосовании.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников помещений.

Жилищный кодекс предлагает следующие способы управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление. При этом собственники помещений заключают договоры на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Или все, или большинство собственников помещений в этом случае выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Договор же на предоставление коммунальных услуг придется заключать каждому собственнику от своего имени.

2. Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. При таком способе собственники помещений объединяются с целью совместного управления общим имуществом многоквартирного дома и при этом несут общую ответственность перед обслуживающими организациями.

3. Управляющей организацией, которая непосредственно занимается управлением и обслуживанием многоквартирного дома, предоставлением коммунальных услуг собственникам, имея для этого необходимый технический персонал. В данном случае каждый собственник несет самостоятельную ответственность перед такой обслуживающей организацией.

Однако право самостоятельного выбора способа управления многоквартирным домом собственники помещений могут реализовать лишь до 01.03.2006 года. В случае, если до названной даты не выбран способ управления домом или принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации многоквартирным домом. После этого орган местного самоуправления в течение 10 дней уведомляет всех собственников помещений о результатах конкурса и об условиях договора управления, который собственники помещений обязаны заключить с выбранной управляющей организацией.

В связи с этим рекомендуем собственникам помещений в многоквартирных домах быть активными, изучать Жилищный кодекс и обязательно принять участие в общих собраниях, чтобы самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления домом.

В свою очередь администрация г. Сарова, действуя от имени собственника муниципальных жилых помещений в многоквартирных домах, выступает инициатором проведения первичных общих собраний собственников помещений в форме заочного голосования.

Администрация г. Сарова совместно с муниципальным предприятием «Центр жилищно­коммунального хозяйства» организуют проведение информационно­разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с подготовкой и проведением общих собраний, с нововведениями в управлении многоквартирными домами. Для этого администрация г. Сарова открывает «горячую линию». Свои вопросы можно задать по телефонам 3­91­90, 3­31­17 ежедневно с понедельника по пятницу с 9:00 до 12:00. Ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы граждан, касающиеся положений Жилищного кодекса РФ, будут опубликованы в следующих выпусках газеты «Городской курьер».

Л.Шляпугина, директор департамента городского хозяйства администрации г. Сарова
Фото А.Виноградовой