Мы продолжаем публикацию ответов департамента земельных отношений Министерства имущественных отношений правительства Нижегородской области на вопросы, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения.
— В отношении сельхозпредприятия открыто конкурсное производство. Конкурсный управляющий направляет в адрес администрации района уведомление с просьбой рассмотреть вопрос передачи в муниципальную собственность земельных участков, находившихся у сельхозпредприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования. Какое решение должна вынести администрация района и какие документы сельхозпредприятия должны представить?
— В этом случае действуют нормы постановления правительства РФ № 576 от 07.08.2002 г. пункт 5. Сельхозпредприятию необходимо представлять учредительные документы, правоустанавливающий документ на земельный участок, кадастровый план участка.
Органам местного самоуправления при получении уведомления об отказе от земельного участка необходимо сообщить об этом в Федеральное агентство по управлению имуществом (если сельскохозяйственная организация — федеральное унитарное предприятие) и в Минимущество Нижегородской области (если сельскохозяйственная организация — областное унитарное предприятие).
Федеральное агентство по управлению имуществом и Минимущество Нижегородской области формируют предложения по использованию таких земельных участков для нужд Российской Федерации и нужд области. Органы местного самоуправления могут предоставлять незастроенные земельные участки только в соответствии с решением Федерального агентства, а также Минимущества Нижегородской области.
— Кто осуществляет изъятие неиспользуемых с/х земель и земель предприятий, если поступило заявление на отказ от земельного участка, и кто в дальнейшем имеет право распоряжаться этими землями?
— Изъятием является принудительное отчуждение земельного участка из пользования и владения лица, обладающего всеми законными правами на него.
Изъятие осуществляется в соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ.
Изъятие ненадлежаще используемых или неиспользуемых земельных участков (частей земельного участка) осуществляется по нормам ст. 21 закона Нижегородской области № 63-З.
В соответствии с постановлением правительства Нижегородской области от 13.10.2003 г. № 302 “О передаче полномочий по управлению и распоряжению земельными участками (долями в праве общей собственности на земельные участки) из земель сельскохозяйственного назначения”, Минимуществу Нижегородской области переданы полномочия по проведению необходимых действий по принудительному изъятию ненадлежаще используемых и неиспользуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Отказ лица от соответствующего права носит добровольный характер и при его прекращении применяются нормы ст. 53 Земельного кодекса. В соответствии со ст. 80 Земельного кодекса, он передается в фонд перераспределения земель. Однако при добровольном отказе от земельного участка федерального или областного унитарного предприятия дальнейшее предоставление земельного участка осуществляется в соответствии с постановлением правительства РФ № 675 от 07.08.2002 г.
— Каковы полномочия органов местного самоуправления при выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и порядок осуществления данной процедуры? После опубликования в средствах массовой информации сообщения участника долевой собственности о своем намерении выделить земельный участок в натуре кто несет ответственность за достоверность поступления сообщений от участников долевой собственности, за их сбор и дальнейшие действия?
— Порядок выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения определен ст. 13 федерального закона № 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” и ст. 19 закона Нижегородской области № 63-З “Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области”.
В соответствии с п. 2 ст. 12 федерального закона, извещение в письменной форме или опубликованное в средствах массовой информации сообщение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей собственности продавцу и в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения такого земельного участка, доля в праве общей долевой собственности на который предложена для продажи.
Таким образом, продавец доли в праве общей долевой собственности не может скрыть факт обращения сособственников с претензиями по местоположению выделяемого участка и размеру компенсации.
Елена ЩЕРБАТОВА, зам. начальника отдела Комзема Нижегородской области
В газете “Курс Н” № 28 (597), июль, 2004 г. опубликована статья “Ваш домик в деревне” заместителя генерального директора по земельным отношениям агентства “Чекни”. Действительно, развитие рынка земельных ресурсов определяет потребность в оказании широкого перечня услуг — правовых, землеустроительных, оценочных, которые должны осуществляться организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими соответствующие лицензии. Анализ отдельных положений статьи позволяет сделать вывод о произвольной интерпретации автором норм действующего земельного законодательства, что может ввести в заблуждение читателей. Остановимся на основных таких моментах.
В статье, в частности, сообщается, что “в области можно выкупить землю через Министерство имущественных отношений, заплатив за нее в пятикратном размере от нынешней стоимости, хотя федеральным законом о земле установлен 17-кратный”. Для того, чтобы определить, в какой орган власти обращаться с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, важно знать, расположены ли на данном земельном участке объекты недвижимости и кто принимал решение об их приватизации. Указанные положения являются принципиальными в связи с требованиями действующего законодательства. В федеральном законе “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” предусмотрено, что распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Тем не менее некоторые особенности распоряжения землями определены в Правилах распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением правительства РФ. Решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается:
— Федеральным агентством по управлению имуществом (его территориальными органами) — в случае приобретения объектов, находящихся в федеральной собственности;
— уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации — в случае приобретения объектов, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации;
— органом местного самоуправления — в иных случаях.
В соответствии с постановлением правительства Нижегородской области Министерство имущественных отношений наделено полномочиями по управлению и распоряжению земельными участками до разграничения государственной собственности на землю.
Таким образом, заявление о том, что в области можно выкупить землю через Министерство имущественных отношений, является верным только отчасти.
Вызывает недоумение комментарий, данный в статье относительно выкупной цены земельных участков. Может сложиться ошибочное впечатление, что существует некая стоимость земельных участков, но в области предлагают заплатить в пять раз больше, а в федеральном законодательстве установлен 17-кратный размер. Для того, чтобы исключить возможные кривотолки, необходимо пояснить, как в действительности данный вопрос урегулирован в федеральном и областном законодательствах.
При продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений стоимость участков определяется в порядке, установленном пунктами 2 и 3 статьи 2 федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.
В соответствии с указанным федеральным законом РФ, цена земли устанавливается субъектом РФ в пределах, определенных федеральным законом. Кроме того, при продаже такого земельного участка применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Величина коэффициента утверждается правительством РФ. В настоящее время такие коэффициенты не установлены.
В частности, в поселениях с численностью населения от 500 тысяч до 3 миллионов человек субъект Российской Федерации может установить цену от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Таким образом, в федеральном законодательстве не устанавливается конкретная кратность. Причем кратность применяется не к какой-то абстрактной “нынешней стоимости”, а к ставке земельного налога за единицу площади земельного участка.
В Нижегородской области принят закон “О цене земли”, устанавливающий следующие цены при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений:
— в пределах границ г. Н. Новгорода — в размере семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
— в других поселениях и за пределами черты поселений — в размере десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Закон Нижегородской области “О цене земли” вступает в силу с 1 июля 2005 года. До вступления его в силу для расчета выкупной цены применяются минимальные коэффициенты кратности: в пределах границ г. Н. Новгорода — пятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; в других поселениях и за пределами черты поселений — трехкратный.
Таким образом, не на всей территории Нижегородской области в настоящее время при выкупе застроенных земельных участков применяется пятикратный размер ставки земельного налога, а только на территории города Н. Новгорода.
Автор статьи сравнивает аренду земельного участка и собственность, причем предпочтение отдается последней. Одно из обозначенных преимуществ связано с платой за землю: “Арендная плата никогда не уменьшалась, наоборот, поднималась”. Однако то же справедливо и для земельного налога, индексация ставок которого производится ежегодно. В то же время арендная плата действительно, как правило, выше земельного налога.
В ближайшее время законодательство, регулирующее плату за землю, будет кардинально изменено. При переходе на новую систему налогообложения произойдет перераспределение налогового бремени в зависимости от видов использования земельных участков, а также от местоположения налогоплательщика. Таким образом, плата за земли с более высокой кадастровой стоимостью увеличится.
Необходимо отметить, что собственность на землю — это не только возможность распоряжаться принадлежащим земельным участком наиболее абсолютным образом, но еще и бремя. Собственник обязан своевременно производить платежи за землю, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных нормативов и т. д.
Предположение о том, что “на собственной земле можно делать что угодно: посадить сады, возвести строения, продать ее, сдать ее в субаренду по любой договорной цене”, является ошибочным. Использовать земельный участок можно только в соответствии с его разрешенным использованием, которое устанавливается, исходя из той или иной категории и зонирования территорий. Посадить сад можно на земельном участке, отведенном для указанных целей. Возвести на земельном участке какое-либо строение можно после получения разрешения на строительство, выдаваемое в соответствии с градостроительным законодательством. Строение, созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой, статус которой определен статьей 222 Гражданского кодекса РФ.
В начале статьи раскрываются преимущества собственности, в то же время указано, что “Чекни” ориентирует клиентов на аренду. Гражданам, имеющим земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, необходимо знать, что они имеют право однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность. Аналогичным правом по федеральному закону “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” наделены граждане, которые приобрели в результате сделок жилые дома до вступления в силу закона СССР от 6 марта 1990 года, но не оформили надлежащим образом земельные участки.
Возможность бесплатного предоставления земельных участков предусмотрена в федеральных законах “О ветеранах”, “О статусе военнослужащих” и др.
В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Отказ в приватизации возможен, в частности, когда земельный участок изъят из оборота или федеральным законодательством установлен запрет на приватизацию.
Отказ в приобретении земельного участка в собственность должен быть обоснован. В противном случае заявитель может обжаловать отказ в судебном порядке.