Ровно год назад начались работы по реализации проекта “Ворота города”. Наша газета подробно знакомила читателей с идеей проекта, с его содержанием и значением для Нижнего Новгорода. Напомним, что первоначально планировалось построить пять современных гостинично-сервисных комплексов на главных автотрассах при въезде в город. Потом масштабы проекта выросли, было принято решение дополнительно вдоль трасс до границы области построить еще и небольшие комплексы через каждые 40—50 км. с единой системой связи.
Право реализации проекта по конкурсу получила фирма “Автоград”. В течение года разрабатывалась проектная документация, оформлялась земля под строительство. Последнее, заметил директор “Автограда” Алексей АПАРИН, оказалось самым сложным. Не только потому, что требовалось получить много разрешительных подписей — до 15 и выше. Но еще и подписи эти собирались в разных муниципальных образованиях, где территориально запланировано строить комплексы.
И вот буквально недавно получено разрешение на начало работ на одном из пяти комплексов. Первым стартует “Северный”.
— Сегодня там готовится площадка, — рассказывает Алексей Викторович, — устанавливается забор. Комплекс разместится на 5 гектарах. В конце июля начнем закладку фундамента.
— Генерального подрядчика на этот объект уже определили?
— Как таковой генеральный подрядчик нам не потребуется. Вести стройку будут специалисты нашей фирмы. Проект, информация о котором была размещена на сайтах Дорожного фонда, министерства экономики и социального развития правительства области, вызвал интерес не только в регионах России (судя по звонкам), но и за рубежом. И вот свое сотрудничество нам предложила австрийская фирма ВЕЛОКС. Предложение оказалось очень интересным — использовать новую технологию строительства, у которой много преимуществ по сравнению с кирпичной кладкой — по таким параметрам, как прочность, теплопроводность, пожаробезопасность. Кроме того, значительно сокращаются сроки строительства. А самое главное — цена квадратного метра на порядок дешевле за счет применения несъемной опалубки, изготовленной по оригинальной технологии.
У нас в России есть представительство фирмы — в г. Кингисепп Ленинградской области, где и организовано производство блоков по этой технологии. С представителями фирмы мы заключили договор и уже перечислили деньги. Поставки начнутся сразу же, как подготовим свою строительную базу со складскими помещениями. Она разместится на территории комплекса по кстовскому направлению.
На днях мы отправим в Кингисепп пятерых наших работников на учебу. В течение двух недель они будут изучать теоретическую часть технологии ВЕЛОКС и пройдут практику на строительных объектах Ленинградской области. После чего получат сертификат и могут приступать к работе на наших объектах, точнее, на объекте “Северный”. Более того, мы договорились с австрийской фирмой об организации у нас в области производства плит по этой новой технологии.О
Это будет второй такой завод в России и войдет он в состав нашей строительной базы. Разместится завод в Арзамасском районе. Договор на аренду земли уже заключен, сейчас оформляем покупку небольшого завода под новое производство. Проект этот достаточно дорогой, поэтому реализацию его пока перенесли на следующий год. Плиты же для “Северного” будут поступать из Кингисеппа.
Что касается подрядных работ, исполнителей на определенные циклы будем подбирать в тех районах, на территории которых будут строиться комплексы. На комплекс “Северный” уже есть претенденты. Все работы планируем провести в течение года.
— Год — небольшой срок. Претенденты на обслуживание комплекса уже есть?
— В этом направлении мы тоже работаем. В ресторан и кафе при комплексе пригласили операторов из сферы быстрого обслуживания. Они могут взять точки общепита в аренду и вести свой бизнес или же приобрести их в собственность. Что касается автосервиса — заправки, ремонта, мойки, торговли запчастями, этот бизнес больших инвестиций не требует, и желающих работать на комплексе достаточно. Сложнее найти операторов на ведение гостиничного бизнеса, потому что он довольно затратный. Скорей всего, обслуживать мотель будет иностранная фирма. Переговоры мы ведем. К сожалению, иностранцы плохо знают у нас этот рынок. О чем можно судить уже по тому, что они запрашивают все новую и новую информацию.
Еще мы провели работу с владельцами шашлычных и других мелких точек общепита, разбросанных вдоль северной трассы — насчитали 15 таких заведений. Поскольку кроме “Северного”, как основного, вдоль трассы будут построены еще три небольших современных комплекса — в Семенове, Кр. Баках и Урене, предложили владельцам мелких точек участвовать в нашем проекте, объясняя, что они не смогут конкурировать с цивилизованными заведениями. Ответной реакции пока нет. Наверное, сомневаются, что скоро все это будет построено. А напрасно.
— Вы говорили, что каждый комплекс по-своему будет оригинален. Что отличает “Северный”?
— В него архитекторы-проектировщики заложили именно северные мотивы с учетом той местности — с лесами, озерами. Строения будут невысокими, растянутыми вширь. В отделке обязательно будет присутствовать дерево.
Вообще, комплекс рассчитан на приятный, но недорогой отдых. Стоимость всех сервисных услуг выигрывает за счет того, что в “Северном”, собственно как и на всех остальных комплексах, предусмотрена газотурбинная установка, подающая электричество и тепло.
— Какой еще из комплексов близок к началу строительных работ?
— На днях получим разрешение на начало строительства по кстовскому направлению. В этом году там заложим только нулевой цикл. Строительство полным ходом начнется с наступлением весны.
Новые подзаконные акты, направленные на создание доступного рынка жилья, уже действуют. Однако они пока не внесли оптимизма ни в тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий — а таких только в Нижнем около 100 тыс. семей, ни в тех, кто это жилье строит. Более того, застройщики с действием новых подзаконных актов связывают обострение старых проблем и появление новых. Такое мнение, например, сложилось у президента фирмы ООО “Нижегородстрой” Владимира ЧЕЛОМИНА. А фирма эта одна из крупнейших в нижегородском строительном комплексе и готова активно и профессионально строить именно социальное жилье. И строит. Только вот ожидания, что строители и власть объединят свои усилия в решении жилищной проблемы наших граждан, пока не оправдываются. И Владимир Челомин снова и снова возвращается к проблемам строительного комплекса, от решения которых во многом будет зависеть доступность строящегося жилья.
— Владимир Николаевич, сколько жилья предполагаете сдать в этом году?
— С учетом того, что в прошлом году ряд объектов сдать не удалось и они перешли на этот год, реальная цифра может составить 30 тыс. кв. м. Мы вообще всегда настраиваемся сдавать в год не менее 25 тыс. кв. м, что в 2004-ом не удалось.
Отставание произошло прежде всего из-за насыщенности рынка жилья. Мы строим только за счет средств дольщиков. Своих оборотных средств в тех объемах, которые бы освободили ход работ от этой зависимости, нет. Строительный бизнес пока не позволяет обогатиться — это не нефть и не газ. Мы имеем только головы, квалификацию, опыт, позволяющие строить грамотно и профессионально.
С приходом московских строительных фирм на нижегородский рынок жилья он резко насытился, чего и следовало ожидать.
— Но москвичи пока не сдали ни одного дома.
— Да, не сдали. И, думаю, еще долго не сдадут. Но суть не в этом. Они взбудоражили рынок, отвлекли солидную массу клиентов благодаря умело поставленной рекламной компании. И пусть жилья они пока не сдали, но деньги многих клиентов ушли к ним. А ведь эти средства могли бы быть вложены в том числе и в наши объекты. Это создает большие трудности сегодня в работе всех нижегородских застройщиков.
— Как работают новые подзаконные акты, принятые в конце прошлого года?
— Что они не в помощь застройщику — это однозначно. Напротив, некоторые из них стали для нас очередной “удавкой”. Особенно 214-й закон о долевом строительстве. Он как бы призван поставить в равные условия дольщика и застройщика. В реальности же этот закон еще больше поставил застройщика в зависимость от обстоятельств. Полномочия дольщику даны такие, что под сень этого закона обязательно пристроятся аферисты, желающие нажиться на тех процентах, которые закон позволяет получить при одностороннем расторжении договора долевого участия.
— Но для этого нужны будут объективные причины и доказательства на правовом уровне.
— Так и будут решать на правовом уровне, а придраться, за что зацепиться, всегда можно найти. Конечно, не сами дольщики этим будут заниматься, они привлекут адвокатов. Для последних закон открывает огромное поле деятельности. Докажут — не докажут, в любом случае это еще один “барьер”, который придется преодолевать застройщику, доказывая свою правоту. А барьеров у нас и без того хватает.
Я вообще не понимаю, почему законы разрабатываются так не-профессионально. По сути, они противоречат политике правительства. Президент четко поставил задачу снизить стоимость жилья. А некоторые последние законы, напротив, влекут увеличение этой стоимости процентов на 20.
— И какие же такие факторы, связанные с новыми законами, провоцируют рост цен на жилье?
— Во-первых, сама процедура оформления площадки под строительство потребует от застройщика дополнительных средств. Во-вторых, за счет процентных ставок, считаю, ничем не обоснованных, которые в соответствии с требованиями нового закона введены для дольщиков в случае требования расторгнуть договор в одностороннем порядке. Эти ставки любого застройщика могут запросто обанкротить.
— Но у застройщика при выстраивании отношений с дольщиками должны же быть какие-то рычаги защиты?
— Только через суд. Но ведь и раньше тот же обманутый дольщик мог через суд вернуть свои средства. 214-й закон всех застройщиков — и честно работающих, и аферистов — сравнял и поставил под подозрение. И это обидно.
Безусловно, застройщики будут искать возможность защититься. Как говорится, если есть вход, то найдется и выход. Но однозначно, что основную часть закона надо будет переделывать. И сейчас в этом направлении работают специалисты, облеченные определенными полномочиями.
— В сложившейся ситуации вы рассчитываете на поддержку местной власти?
— Если говорить объективно, сегодня наша область единственная среди развивающихся регионов округа, где строительный комплекс не регулируется со стороны властей. У нас в отрасли так сложилось, что все вертятся в собственном соку. Да и некуда застройщику обратиться за поддержкой. В городе департамента по строительству нет. И это, замечу, в то время, когда решение наиважнейшей социально-экономической проблемы в значительной мере будет зависеть от возможностей строительного комплекса. Я имею ввиду, конечно, жилищную проблему.
Правда, у нас есть областное министерство по строительству, где работают профессионалы. Но их действия на Нижний не распространяются. А почему? Ведь строительство сегодня в основном ведется в Нижнем, и это муниципальное образование входит в состав области. Наверное, было бы целесообразно в составе министерства иметь специалиста, курирующего строительный комплекс центра региона. Тогда бы застройщики знали, с кем конкретно обсудить многочисленные проблемы, получить возможную поддержку в их решении. И в первую очередь в выстраивании приемлемых отношений с монополистами на технические условия. Потому что именно они остаются по-прежнему нашей главной болью.
— Владимир Николаевич, вы утверждаете, что строительный бизнес не приносит хорошей прибыли. Тогда откуда такие высокие цены в городе на жилье?
— Сегодня мы, по сути, работаем ради работы — чтобы сохранить десятилетиями формировавшиеся строительные структуры. А расчеты стоимости квадратного метра жилья совершенно четкие и прозрачные. Себестоимость самого строительства составляет 8—9 тыс. руб. за кв. м. Дальше идут накрутки, но не по вине застройщика. 20 проц. построенного жилья отдаем городу — это добавляет еще по 2 тыс. руб. к каждому кв. м. Технические условия — обременения, которые указом мэра от 24 декабря прошлого года возложены на застройщика: необходимо заплатить 8 тыс. руб. за кВт подключаемой электроэнергии, 2 млн 400 тыс. за гигакалорию тепла и т. д. Когда все это добавим, получается накрутка еще 25—30 проц. Итого к 8 тыс. руб. приплюсовывается еще столько же. Вот такое происходит удвоение. Выше уже некуда. Это расчеты для жилья, которое мы строим за рекой. Отсюда видно, что провоцирует больше всего рост стоимости жилья.
— Зато новые правила землепользования и застройки Нижнего обещают, наконец-то, реализовать давнюю мечту застройщиков о правиле “одного окна”.
— Это хорошо. Только трудно верится, что вопрос решится сразу же с принятием правил. Потому что организовать это будет не так уж просто.
По идее, цивилизованный подход — когда площадка под застройку предоставляется с уже подведенной инженерной инфраструктурой.
— Как-то можно приблизить желаемое к действительности?
— Прежде всего, необходимо всем серьезным строительным фирмам корпоративно объединить свои усилия, чтобы установить контакты с властью, достичь взаимопонимания. Наша фирма для всех открыта, а ее политика — понятна.
— Ваши активные поездки сегодня в соседние регионы — тоже в целях расширения контактов?
— Мы являемся акционерами АО “Россевзапстроя”, созданного на базе бывшего министерства, и имеем 8 проц. пакета акций. Головная организация в Москве нас регулярно собирает с приглашением представителя Госстроя. Во время встреч мы обмениваемся опытом и вырабатываем совместную строительную политику. А соседние регионы я посещаю, чтобы познакомиться ближе с жизнью их строительных комплексов. Например, мне очень импонирует опыт Орловской области. В строительном комплексе там определилась стержневая организация, которая и формирует в отрасли политику, согласуя ее с властью. Там нет деления между областью и городом — полное единение. И Орловская область сегодня вводит жилья на душу населения в два раза больше, чем у нас в Нижнем.
— Много сегодня у вашей фирмы объектов в работе?
— Больше десяти. В этом месяце будем сдавать дом на улице Октябрьской революции и лабораторный корпус института ресурсосбережения на Московском шоссе. Через два-три месяца планируем готовить к сдаче и первую очередь дома на Больших оврагах.
— Число участников вашей ассоциации сохраняется?
— Некоторые ушли. Но зато другие желают присоединиться к нам. Сейчас вот лежат заявления от некоторых претендентов. Они понимают, что это обоюдовыгодное сотрудничество. Каждый член нашей ассоциации сохраняет свою хозяйственную независимость. В то же время получает действенную помощь по юридическому сопровождению, по вопросам охраны труда, техники безопасности, информационное сопровождение по многим вопросам. И, конечно, кто понимает, что в одной связке работать и выстраивать единую политику легче, тот обращается к нам.