Наталья МИРОНОВА
В министерстве имущественных отношений Нижегородской области прошло совещание с председателями районных КУМИ. Такие совещания стали традиционными, но в этот раз подход к теме — “Управление и распоряжение земельными ресурсами на территории области: проблемы, пути их решения и задачи на 2005 год” — был необычным. Встреча прошла в рамках “круглого стола”.
Земельное законодательство часто не случайно называют “сырым”. Понятно, что проблем в связи с этим возникает немало и в первую очередь на местах. Иногда кажущаяся для одних безвыходной ситуация уже решена коллегами из других районов. Поэтому трудно переоценить значение подобных встреч, на которых проходит обмен мнениями и опытом, на которых четче, чем в докладах, проявляются итоги и перспективы работы.
Перспектива в сфере управления и распоряжения земельными ресурсами, заявила директор департамента земельных отношений Минимущества Наталия КАЗАЧКОВА, в рамках процедуры утверждения бюджета-2005 приобрела четкие очертания. Ясно, что Минимущества не может не волновать исполнение заданных бюджетом показателей, особенно в части аренды.
Минимущества подготовлен проект постановления о внесении изменений в части арендной платы за землю на территории Нижегородской области. Начальник отдела арендных отношений и работы с КУМИ Галина СЕМЕНИХИНА подчеркнула: определяя величины корректирующих коэффициентов, Минимущества руководствовалось тем, чтобы доходная часть консолидированного бюджета была не ниже прошлых лет. Она представила предельные размеры корректирующих коэффициентов к ставкам арендной платы за землю, учитывающих рыночную привлекательность арендуемого участка и близость его к потребителю. В Дзержинске, например, коэффициент рыночной привлекательности варьируется от 1 до 1,5, в Борском районе — от 1 до 3, в Павловском — от 1 до 4,8, в Вачском — от 1 до 5, в Арзамасском — от 1 до 7. Данный коэффициент должен быть введен до конца нынешнего года. Его применение при расчете арендной платы обеспечит прирост доходов в консолидированный бюджет области уже в будущем году. В компетенции органов местного самоуправления — разработка прозрачного порядка применения коэффициента, чтобы не было конфликтных ситуаций и претензий со стороны арендаторов. Если же таковые возникнут, решать их будет вновь созданная областная комиссия по рассмотрению спорных вопросов между арендаторами и органами местного самоуправления.
В районах задумываются о том, как эффективнее регулировать земельные отношения. Председатель КУМИ Борского района Владимир ЛЕВАГИН сообщил, что создается административно-техническая инспекция, которой предстоит немало работы, в частности, в связи с захватом земель в городской черте. В районе ведется архитектурное зонирование территории, что даст возможность обоснованно применять коэффициент рыночной привлекательности и близости к арендатору. При реализации всего комплекса мер здесь прогнозируют увеличение поступления арендной платы в следующем году на 2 млн рублей.
Как действовать органам местного самоуправления, предоставившим земельный участок под строительство, если через 3 года к строительству так и не приступили? Как оформлять землю под жилыми домами, в которых есть и приватизированные и неприватизированные квартиры? Возможно ли передать хозяйству в аренду паи умерших? С кого брать арендную плату за земли под кладбищами? Эти и множество других каждодневно встающих перед органами местного самоуправления вопросов обсудили участники “круглого стола”. Конечно, не на все можно было дать четкий ответ. Например, процедура разграничения государственной собственности на землю и оборот земель сельскохозяйственного назначения чаще всего вызывают вопросы на местах. Но решать их самостоятельно органам местного самоуправления мешает отсутствие или недостаточная разработанность законов на федеральном уровне.
Практика “круглых столов” продолжится и впредь. На этой неделе в нем приняли участие председатели КУМИ 18 районов области. Представители других районов встретятся в Минимущества 16 и 23 ноября.
Сергей АНИСИМОВ, заместитель руководителя комзема по Нижегородской области
Система управления земельными ресурсами страны в настоящее время переживает уникальную ситуацию. Эта ситуация связана с реформированием структур государственной исполнительной власти, проводимым в рамках административной реформы.
Административная реформа — не самоцель, она призвана устранить противоречия, дублирование и параллелизм управленческих функций государственных органов, которые накопились к началу 2004 года. Дублирование функций особенно проявилось в области управления главным богатством страны — земельными ресурсами. Механическое разделение полномочий, передача их части от Росземкадастра отдельным министерствам в определенной степени снизили темпы проведения земельной реформы. Медленно идет разграничение государственной собственности на землю, принадлежность участка определяется по принадлежности строения. Процесс оформления прав на землю вязнет в бюрократической волоките, когда многочисленные землепользователи и собственники строений, от руководителя предприятия до простого гражданина, “мечутся” между межевыми, учетно-техническими, имущественными, регистрационными и другими конторами, оформляя свои права на землю и объекты, которыми они пользовались не один десяток лет.
В силу различного отношения к земле и ведомственных интересов каждое ведомство рассматривает ее под углом своей субъективной точки зрения. Одни видят в ней объект недвижимости, другие — средство производства, третьи — объект учета, четвертые — строительную площадку и т. д. Поэтому и к идентификации земельных участков предъявляются различные требования. Идентифицируя земельный участок, каждое ведомство выстраивает свою систему учета: инвентарный номер в реестре собственности, номер поля севооборота сельхозпредприятия, кадастровый номер земельного участка, почтовый адрес и т. п. При этом не соблюдается один из принципов земельного законодательства — единство судьбы земельного участка и прочно связанного с ним строения.
В последние 2—3 года термин “кадастр” стал все чаще и чаще появляться как в профессиональной литературе, так и в СМИ. Усилиями многочисленных авторов пропагандируются и градостроительный кадастр, и экологический кадастр, и кадастр памятников исторического наследия, и т. д. В пору создавать кадастр кадастров. Но практически все перечисленные кадастры должны базироваться на данных земельного кадастра.
В статье 70 ЗК РФ раскрывается понятие земельного кадастра и определяется порядок его ведения.
“1. Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки.
2. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.
3. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается федеральным законом о государственном земельном кадастре”.
Иногда из уст отдельных руководителей муниципальных образований приходится слышать: “Отдайте нам электронно-вычислительную технику, архивы и дежурные карты, и мы сами будем вести муниципальный земельный кадастр для целей налогообложения, тем более что земельный налог в скором времени станет местным налогом”. Такая постановка вопроса имеет как минимум два негативных момента. Во-первых, развитие системы земельного кадастра (в перспективе — кадастра объектов недвижимости) преследует не только фискальную цель, но и цель защиты прав собственности и иных вещных прав. Во-вторых, опыт муниципальных систем технического учета зданий, строений, сооружений, т. е. техническая инвентаризация у нас уже есть. Причем, обладая монопольным правом, органы БТИ подвергали инвентаризации строения, коммунальные сети, объекты транспортной инфраструктуры, дома и квартиры граждан и земельные участки, периодически измеряя их за счет собственников и владельцев объектов недвижимости. Но как только речь заходила об определении местоположения границ смежных участков по материалам БТИ, то сразу возникала масса вопросов, и эти материалы оказывались невостребованными. Многолетняя практика рассмотрения земельных споров подтверждает этот неутешительный вывод. Сравнивая по материалам БТИ конфигурацию и протяженность спорных границ смежных земельных участков, зачастую невозможно определить их фактическое местоположение.
Главная задача, которая стоит перед органами государственного кадастрового учета, — от имени государства зафиксировать информацию о размерах, границах и иных характеристиках недвижимого имущества с целью однозначного и безошибочного выделения его из других объектов недвижимости. И надо это, в первую очередь, собственнику недвижимости для защиты своих прав собственности, а затем государству и муниципалитетам для фискальных и управленческих целей. Следовательно, задачей реорганизуемых государственных исполнительных органов власти становится защита прав каждого собственника, будь это государство, частник или юридическое лицо, и создание современных систем государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, базирующихся на достижениях цифровых технологий сбора, накопления и обмена информацией.
Если говорить о том, кто этим должен заниматься, ответ очевиден. Этим должны заниматься те государственные структуры, которые призваны реализовывать государственные полномочия по оказанию государственных услуг всем участникам земельно-имущественных отношений, а не те, которые представляют интересы государства как собственника. В противном случае будут нарушены конституционные принципы о равенстве всех форм собственности (ст. 8 Конституции РФ).
С этой целью в рамках административной реформы Федеральная служба земельного кадастра России преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) с наделением ее дополнительными полномочиями. Постановлением правительства РФ от 19 августа 2004 года утверждено Положение о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, в котором, в частности, отмечено, что:
“Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю”.
Среди дополнительных полномочий агентству поручена организация:
— государственного учета объектов градостроительной деятельности;
— осуществления технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, а также выполнение работ по:
ведению государственного учета объектов градостроительной деятельности;
созданию и ведению государственного кадастра объектов недвижимости;
утверждению заключений экспертной комиссий при проведении экспертизы землеустроительной документации;
предоставлению заинтересованным лицам сведений об объектах градостроительной деятельности.
Все прежние функции и полномочия, которыми обладал Росземкадастр, сохранились за Роснедвижимостью в полном объеме. Сосредоточение этих полномочий в одной структуре — это реальный шаг в сторону создания системы так называемого “одного окна” для снижения временных и финансовых затрат потребителей государственных услуг.
В этой связи остро стоит вопрос создания необходимой правовой платформы, обеспечивающей объединение данных кадастрового учета земельных участков и данных об объектах градостроительной деятельности. На проходивших в последнее время встречах и совещаниях, проводимых Роснедвижимостью, ее руководитель Михаил Мишустин отмечал, что стратегической задачей агентства является создание такого кадастра объектов недвижимости, который включал бы в себя информацию о земельных участках, строениях, подземных коммуникациях, недрах, водных объектах, лесах. Для реализации этой задачи уже подготовлен проект федерального закона о государственном кадастре объектов недвижимости. Его принятие планируется в 2005 году. А к 2007 году намечено завершить формирование соответствующей базы данных о земельных участках и находящихся на них строениях и сооружениях. Одним словом, в целом по стране предстоит “наложить” информацию о 70 млн строений на информацию о 32 млн земельных участков.
Как видим, задача достаточно объемна, но ее решение вполне достижимо, если ведение кадастра объектов недвижимости будет осуществляться в электронном виде в соответствующей системе программного обеспечения. Законопроектом будет установлено оптимальное количество данных, характеризующих тот или иной объект недвижимости. Исходной или отправной базой по созданию единой системы кадастра объектов недвижимости будет учетная информация о земельных участках.
Источником информации будут коммерческие структуры, работающие на рынке землеустроительных, инвентаризационных, оценочных и иных услуг и объединенные в саморегулируемые организации. Непосредственно сам кадастровый учет, как государственную функцию, будут осуществлять федеральное агентство и его территориальные органы в субъектах РФ.
Реализация такого объема работ потребует определенного переходного периода, в ходе которого должно быть обеспечено взаимодействие органов технического учета строений (БТИ) и органов земельного кадастра (Роснедвижимости). Это необходимо, чтобы потребители государственных услуг — граждане и юридические лица не ощутили на себе никаких сложностей и неудобств при оформлении своих прав на недвижимые объекты в ходе реформирования структур государственного управления.