В
каждом доме есть общее имущество. Оно
является неделимым, поэтому управление им
должно осуществляться совместно. С этой
целью и проводится общее собрание. В этой
статье речь пойдет о праве собственности на
общее имущество собственников помещений
многоквартирного дома и об особенностях
содержания такого имущества.
Многоквартирный дом состоит из: жилых помещений (квартир, комнат); нежилых помещений; помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (общего имущества).
Жилищный кодекс РФ дает примерный перечень общего имущества: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объекты. В домах с коммунальными квартирами помимо вышеназванного общим имуществом являются также помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты этой коммунальной квартиры, и оборудование в этих помещениях (например, газовые краны, сантехническое оборудование, общие электрические розетки и т.д.).
Собственники как жилых, так и нежилых помещений (муниципальное образование, юридические лица, индивидуальные предприниматели) в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным и Гражданским кодексами пределах распоряжаются общим имуществом по своему усмотрению путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и не нарушающих права и законные интересы других лиц. Это означает, что никто, кроме собственников помещений данного дома, не вправе вмешиваться в эту сферу хозяйственного господства. Поэтому на общих собраниях собственники помещений вправе принять решения о реконструкции дома, в том числе с его расширением или надстройкой, о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества, решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о передаче в пользование общего имущества и т.п.
Гражданский кодекс РФ различает два вида общей собственности – долевую, когда определяется доля каждого собственника, и совместную – без определения долей. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности владельцев как жилых, так и нежилых помещений. Однако данные доли не являются равными. Размер их у каждого собственника квартиры напрямую зависит от размера общей площади этой квартиры, а у собственника комнаты в коммунальной квартире – от суммы размера общей площади комнаты и размера доли в общем имуществе коммунальной квартиры. При этом в общую площадь квартиры или комнаты по новому Жилищному кодексу РФ входят площади всех частей таких помещений, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Определение размера доли у каждого собственника помещения в многоквартирном доме имеет важное значение, т.к. от этого зависит количество голосов, которым он обладает на общем собрании.
Отсюда следует важное правило, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Например, если ктото продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежащую бывшему хозяину долю. Это правило необходимо соблюдать при заключении договоров куплипродажи, мены или дарения помещений в многоквартирном доме, в противном случае такие сделки будут ничтожными, т.е. недействительными с момента их совершения, а значит, недействительными будут являться и все последствия таких сделок.
В связи с этим собственник как жилого, так и нежилого помещения в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не вправе выделять в натуральном эквиваленте свою долю в праве общей собственности на общее имущество, а также отчуждать (продавать, дарить, обменивать и т.п.) ее отдельно от отчуждения своего помещения.
Однако собственники помещений в многоквартирном доме имеют право распорядиться общим имуществом таким образом, чтобы его использование приносило им доход. Так, одним из вопросов общего собрания является принятие решения о передаче в пользование общего имущества, которое принимается большинством (не менее двух третей) голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому, приняв подобное решение, можно на основании соответствующих договоров предоставить за определенную плату в пользование организациям или физическим лицам часть общего имущества, например, крыши, подвалы, технические этажи и т.п. Способ распределения доходов от подобного использования общего имущества между собственниками может быть установлен в соглашении между ними на общем собрании. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное Гражданским кодексом РФ, – доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и затем распределяются между собственниками соразмерно их долям.
Если размер общего имущества будет уменьшен в связи с реконструкцией, а также переустройством или перепланировкой помещений, то на общем собрании на это должны дать согласие все собственники помещений в этом доме.
Право собственности на какоелибо имущество почти всегда связано с расходами на его содержанию. Общее имущество многоквартирного дома не является исключением. Размер этих расходов зависит от размера общей площади помещения, принадлежащего собственнику, т.е. чем больше площадь квартиры, тем больше расходов должен нести собственник на содержание общего имущества.
Под понятием «содержание общего имущества многоквартирного дома» понимаются работы и услуги по обслуживанию и ремонту, проводимые и предоставляемые в соответствии с решением собственников и установленными нормативными требованиями. Содержание общего имущества включает в себя два вида работ: обслуживание и ремонт (текущий и капитальный).
Обслуживание общего имущества – это работа по обследованию, диагностике, испытанию общего имущества, поддержанию его в работоспособном состоянии или исправности, санитарной очистке и уходу за озеленением и благоустройством земельного участка в составе общего имущества, надзору за должным состоянием многоквартирного дома.
Текущий ремонт – это работа по защите общего имущества от воздействия окружающей среды и износа путем смены неисправных частей и восстановления их работоспособного состояния. К таким работам, например, относятся: устранение местных деформаций, восстановление, усиление участков фундаментов, отмосток, входов в подвалы; герметизация стыков, восстановление архитектурных элементов, смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов; устранение неисправностей стальных, асбоцементных и других кровель, замена водосточных труб, восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными местами в подъездах и других технических и вспомогательных общедомовых помещениях; установка, замена, восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем отопления, водоснабжения и канализации, горячего водоснабжения и др.
К капитальному ремонту относятся работы по восстановлению ресурса общего имущества с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые, в связи с их физическим износом. Данными работами, например, являются: смена, восстановление или замена элементов зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов), утепление жилых зданий, перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение, благоустройство дворовых территорий, ремонт крыш, фасадов и др.
Конкретный перечень таких работ и услуг утверждается самими собственниками на общем собрании с учетом установленных нормативных требований. При подготовке данного перечня или при его изменении важно помнить, что он должен содержать работы, обеспечивающие безопасность проживания граждан, а также соответствие их запросам и возможностям. Для этого управляющая организация, в ведении которой находится данный многоквартирный дом и которая работает по договору, заключаемому с каждым собственником, предоставляет всю необходимую информацию, связанную с таким перечнем работ и услуг, сведения о тарифах, порядке оплаты, исполнителях работ и др. Заключая договор с управляющей организацией, собственники помещений тем самым поручают ей заключать от их имени все необходимые договоры на выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома с различными обслуживающими (подрядными, ресурсоснабжающими и др.) организациями, непосредственно занимающимися данной деятельностью.
Если домом управляет товарищество собственников жилья, или жилищностроительный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив, договоры с обслуживающими организациями от имени собственников помещений заключаются этим товариществом или кооперативом, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом – самими собственниками.
При заключении договоров управления многоквартирным домом между собственниками помещений и управляющей организацией важное значение имеют права и обязанности каждой из сторон. Так, прежде всего собственники помещений имеют право на своевременное и качественное выполнение работ и услуг по содержанию общего имущества, в том числе на незамедлительное устранение аварий и неисправностей, а управляющая организация обязана надлежащим образом организовывать выполнение данных работ и услуг (производить выбор обслуживающих организаций, контролировать и требовать исполнения работ и услуг и др.). В то же время управляющая организация вправе вести расчеты за предоставляемые работы и услуги, принимать меры по взысканию задолженности по платежам, а собственники помещений обязаны своевременно и полностью оплачивать проведение текущего и капитального ремонта, предоставление жилищнокоммунальных услуг и др.
Очевидно, что содержание общего имущества в многоквартирном доме – один из самых важных вопросов в области жилищных отношений, поэтому его регулирование требует принятия государством отдельного правового акта. Как сказано в Жилищном кодексе РФ, правила содержания общего имущества в многоквартирных домах должны быть установлены Правительством РФ. В связи с этим, в третьем квартале этого года планируется принять Постановление «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». Данные Правила разрабатываются на основании Жилищного кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей» и регулируют вопросы управления многоквартирными домами, содержания общего имущества, контроля за сохранностью помещений. Правила подлежат обязательному применению управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищностроительными кооперативами, различными обслуживающими организациями и, конечно, всеми собственниками помещений в многоквартирных домах.
Напоминаем, что администрация г. Сарова совместно с муниципальным предприятием «Центр ЖКХ» проводят организационноразъяснительную работу с гражданами по вопросам реализации основных положений Жилищного кодекса РФ. Свои вопросы можно задать, позвонив на «горячую линию» по тел. 39190, 33117 ежедневно с понедельника по пятницу с 9 до 12 часов.
О.Байкова, ведущий специалист
департамента городского хозяйства
администрации г. Сарова
Фото А.Виноградовой
