Во многих цивилизованных странах мира жилищная организация решает многие проблемы жильцов. Причем не только проблемы текущего обслуживания дома, например, такие, как уборка территории, ремонт подъезда, крыши, подвала или общих внутридомовых коммуникаций, но могут и застеклить окна, повесить люстру, ковер, сменить сантехнику в квартире... И все это быстро, красиво и без лишних хлопот.
В Нижнем Новгороде фирм, которые бы могли качественно обслужить жителей, пока единицы. Однако, как считает заместитель главы Нижнего Новгорода по жилищно-коммунальному хозяйству Александр КОТЕЛЬНИКОВ, через год—три их станет значительно больше.
Александр Олегович КОТЕЛЬНИКОВ родился в Нижнем Новгороде. Окончил Нижегородский государственный технический университет. Обучался в Школе управления Московского института народного хозяйства им. Плеханова и на курсах менеджмента в институте SINEA в Италии, овладел специальностью “Энергоаудитор”.
Работать начал еще до поступления в НГТУ на Горьковском автомобильном заводе электромонтером. Был заместителем главного энергетика, главным энергетиком ОАО “ГАЗ”, замдиректора по ТЭК, директором ТЭК. А в 2003 году стал генеральным директором ООО “Автозаводские энергетические сети”. Успешно занимался тепло- и электроснабжением коммунального хозяйства Автозаводского, а затем и Ленинского районов. В настоящее время исполняет обязанности вице-мэра по жилищно-коммунальному хозяйству администрации Нижнего Новгорода.
— Десять лет назад все, у кого была машина, назывались автолюбителями. Они ее сами мыли, ремонтировали... Поэтому не любить ее было нельзя. Сейчас слово автолюбитель практически не применяется, и о собственнике машины теперь чаще говорят — автовладелец, а мыть и ремонтировать ее он старается в сервисных службах. Точно так же и в жилищно-коммунальном хозяйстве. Мы находимся на уровне, когда в нем нет никакого сервиса. И через год его еще не будет. Но через три — сервис обязательно появится.
— Александр Олегович, как выглядит жилищное хозяйство сегодня и каким вы видите его в дальнейшем?
— У дома, в котором проживают жильцы, есть обслуживающая организация. Она имеет четко прописанные договорные отношения с жителями. У каждого жителя также должен быть на руках договор, где прописаны все его права и обязанности, а еще информация о том, сколько он платит и за какие услуги. Главное, чтобы житель понимал, что он может получить и за какие деньги. И несмотря на то, что мы даем много разъяснений, к сожалению, пока этого понимания нет. Да и не может быть, потому что перечень работ, оплаченных по графе “Техническое обслуживание”, для разных домов различный.
К тому же у жителя, кроме текущего обслуживания, появляется множество других жилищных проблем. Например, вы хотите поставить железную дверь. Звоните в ЖЭК, объясняете свою проблему, они говорят: “Отлично, к вам придет замерщик и покажет образцы”. В квитанции появляется строчка “За установку двери”. То же самое с заменой окон, труб, сантехники.
Причем расценки должны быть ясны и понятны. И никакого расчета на руки. Слесари, электрики трезвые, дом убран. То есть ЖЭК для жителя должен стать мамой и папой. Неважно, какие проблемы у жителя появились: повесить картину, ковер, поклеить обои, — за решением всех жилищных проблем по обслуживанию дома он будет обращаться в ЖЭК. Это идеал, к которому надо стремиться. И те немногочисленные коммерческие структуры, которые сегодня по этому принципу обслуживают жилье, очень хорошо продвинулись в этом плане.
— Возможно ли, чтобы слесари были трезвые?
— Существует такое понятие, как “встроенное качество”. Это когда система сама контролирует исполнение работ. Кто сейчас контролирует качество обслуживания жилья? Житель, который принимает работу. ЖЭК представляет собой единый монолитный организм, направленный на то, чтобы содрать больше, а сделать меньше.
Как можно сделать по-другому? Например, в доме должен быть управдом или мастер, который собирает с жителей дома деньги и заключает договоры со всеми обслуживающими компаниями. Он подписывает документы и принимает работу. За 20 тысяч в месяц он нанимает уборщиков, и если он докажет, что убрано плохо, он имеет право снизить коэффициент по оплате данной работы. То есть вместо 20 тысяч они, к примеру, получат 10 тысяч рублей, а сэкономленные средства останутся у мастера.
Возникает противоречие: уборщицы хотят заработать больше, а мастер — отдать меньше. И тогда уже не жилец гоняется за уборщицей, а мастер следит, где не убрано. То же самое и со слесарями или сантехниками. Если работник является на работу пьяным, то мастер выставляет штраф фирме, которая направила такого сантехника для выполнения работ. Поэтому фирма, плохо обслуживающая дом, ничего не получит. А у электриков, сантехников, уборщиц появляется стимул для работы.
Но зарплата должна быть хорошей. Надеяться, что за две тысячи рублей придут квалифицированные сотрудники, наивно. Но в то же время я не согласен, что будут многократно повышены тарифы. Рост заработной платы должен происходить за счет повышения интенсивности труда. Надо предложить уборщице работать не два часа за тысячу двести рублей, а следить за чистотой восемь — десять часов за семь — восемь тысяч рублей. Это основная концепция.
— Кто будет ставить мастера на дом?
— Организация процесса — это дело управляющей жилищной организации. Жилищный кодекс вступил в действие с 1 марта 2005 года. Он дает нам год, чтобы жители выбрали способ управления жилым домом. Их три: управляющая организация, ТСЖ, индивидуальное управление квартирой. Если житель выбирает управляющую организацию, то он с ней заключает договор в счет тех же самых затрат, которые существуют. А мастер есть и сейчас, он командует уборщицами и слесарями. Но главной обязанностью для него должен стать контроль за качеством их труда.
В рамках управляющей компании будет выстроена структура обслуживания домов. Городская администрация будет работать с этой структурой наравне со всеми владельцами квартир как собственник, поскольку ей принадлежит порядка 40 процентов жилого фонда. Это с одной стороны. С другой — мы войдем в структуру как муниципалитет, то есть контролирующая и организующая сила. Даже в домах ТСЖ, где нет ни одной муниципальной квартиры, мы осуществляем контроль за состоянием жилья и будем утверждать минимальные расценки на его содержание и ремонт. Иначе собственники в погоне за экономией могут не выделять необходимые средства.
На будущий год нами будут разработаны минимальные расценки, ниже которых за обслуживание и содержание дома платить нельзя. Это необходимо, чтобы не было жалоб на протекающие крыши, на отсутствие тепла и света. Где есть доля муниципального жилья, администрация будет участвовать в голосовании на равных правах, как собственники дома. После выбора управляющей организации собственники обязаны на год определить смету содержания жилого дома. Если такое решение не принято, то принимается средняя цифра, которую утверждает администрация. Если в течение года управляющая организация жителями не выбрана, то выбирать ее будет на основе конкурса также муниципалитет.
— Какую форму вы бы выбрали сами?
— Управляющую организацию. Она эффективна для многоквартирных домов, а я живу именно в таком доме. Форма индивидуального управления домом предусматривается для небольших малоквартирных домов, где собственники могут между собой договориться. Сегодня на Автозаводе работает пилотный проект по индивидуальному управлению домом. Насколько он будет успешным, покажет время.
В Нижнем Новгороде есть все формы управления. Например, товарищество собственников жилья было распространенной формой управления последние десять лет. Но оно не имеет плюсов по сравнению с нанятой управляющей компанией. ТСЖ создается раз и навсегда. И насколько успешным будет управление, во многом зависит от председателя. Если же результаты работы нанятой вами управляющей компании вас не удовлетворяют, то от нее легко можно отказаться. Другие компании могут предложить более интересные условия. Всегда можно выбрать.
— Как будут создаваться управляющие компании? Они будут частные или муниципальные?
— Всякие. Сейчас в Нижнем Новгорода работает порядка 20 частных компаний. Они обслуживают как один—два, так и 10 домов. В ближайшее время ДЕЗы также могут быть преобразованы в частные компании: по закону муниципальные организации должны прекратить свое существование. Уже началось реформирование УЖКХ Автозаводского и ДЕЗ Московского районов . Подготовил документы ДЕЗ Канавинского района.
Неправильно думать, что муниципалитет должен быть хозяйствующим субъектом и мести метелками. Он должен организовать процесс, чтобы было кому мести. Если муниципалитет устанавливает правила и их выполняет, то есть соблазн установить такие правила, которые выгодны только ему. Когда у муниципалитета не будет своих компаний и для него станут все равны, то правила будут более корректными и честными. Поэтому мы будем определять только критерии работы для жилищных управляющих организаций, чтобы исключить появление на рынке “нечистоплотных” компаний.
— Губернатор недавно говорил о развитии малого предпринимательства в жилищной сфере. О создании системы финансовой помощи предприятиям, которые смогут доказать социальную значимость своих проектов. Будете ли вы участвовать в этом благом деле?
— Мы будем участвовать в любых проектах, которые смогут улучшить состояние городского хозяйства. Будем привлекать деньги из любых источников, лишь бы были понятны правила.
— Будучи гендиректором Автозаводских энергетических сетей вы смогли удержать тарифы на теплоэнергию на значительно более низком уровне, чем Теплоэнерго. Как вам это удалось? И будет ли повышение?
— Мы здесь вошли в некоторое противоречие с законодательством, которое определяет, что в муниципальном образовании должны быть единые тарифы на тепло. И мы с РЭК ищем выход из этой ситуации. Каким он будет? Не знаю. Если говорить, как это удалось, то снижение происходит за счет оптимизации затрат. В том числе за счет повышения заработной платы.
— Как это может быть?
— Например, до моего прихода в АЭС на ремонте спецтехники работало восемь слесарей. Зарплата каждого была — три тысячи рублей. Итого ежемесячно затраты предприятия составляли 24 тысячи рублей. И за три тысячи никто из них ничего хорошего не делал. “Скажите — говорят, — спасибо за то, что на работу приходим”. Мы уволили всех и приняли двух квалифицированных специалистов, которым предложили по десять тысяч рублей. В итоге — вся техника отремонтирована, а мы сэкономили на фонде заработной платы четыре тысячи рублей. Есть хорошая поговорка: мы не так богаты, чтобы покупать дешевые вещи. И здесь точно так же. Город не настолько богат, чтобы покупать дешевое и недолговечное оборудование, которое потребует ремонта уже через три года.
— Это было известно давно. Но все равно покупались дешевые технологии...
— На другие денег не было.
— А вы где возьмете?
— Где и брал. Надо определить порядок устранения “болевых” точек, отсекая все второстепенное. И то, что необходимо, делать в первую очередь, делать очень качественно. Устранив одни “болевые” точки, можно приступить к следующим... Да, мы не сможем размазать счастье по всему Нижнему Новгороду, ведь такое счастье кратковременно.
Например, можно ввернуть лампочки по всему городу за неделю, но не те, которые будут работать пять тысяч часов, а те, которые перегорят через месяц. Через месяц будут новые затраты. Вместо того, чтобы за один раз вворачивать тысячу лампочек, лучше ввернуть сто, но таких, которые смогут светить три года. Затем планово продолжить работу по освещению города. Тогда он не погрузится во тьму.
В 2003 году, когда мы начали работать на АЭС, у нас не было ничего, в 2004 году появились плюсы, в 2005-м мы смогли снизить тарифы. В перспективе через пять лет у нас в жилищно-коммунальном хозяйстве также должны произойти положительные изменения. Сначала мы должны заложить фундамент, затем — построить систему, потом — получать дивиденды.
— Будет ли привлечение средств крупных инвесторов, таких, как РКС?
— Да, но в другом плане. Приходившие потенциальные инвесторы предлагали: отдайте нам бизнес, мы знаем, как его организовать. Я считаю, это неправильный подход. Инвесторов мы будем привлекать для решения конкретных задач жилищно-коммунального бизнеса. Например, хотим построить котельную. Для этого не надо отдавать Теплоэнерго в чьи-то руки. Вот — место, у тебя есть деньги. После строительства мы будем у тебя покупать тепло и за него платить.
Раньше были такие предложения: “Вы не знаете как построить работу на Водоканале, отдайте его нам”. Сейчас нам этого не нужно. Если есть деньги и ты хочешь вложить их и получать дивиденды, то мы предложим, например, провести водовод в Ленинский район, на который нужно 150 млн рублей. Давайте составим бизнес-план, проинвестируем водовод, и в течение 10 лет экономию на воде будет получать инвестор. Вложения в проекты более целесообразны.