В повседневной жизни мы не часто задаемся вопросами — почему стоимость товара именно такова, что на нее влияет и как эта стоимость может измениться в ближайшее время. Но при совершении купли-продажи недвижимости вопрос определения цены объекта становится чрезвычайно важным, а изменение стоимости недвижимости в будущем во многом может определить наше материальное благосостояние. Профессионал, обладающий опытом, подготовкой и квалификацией для оценки собственности, становится все более востребованным на рынке недвижимости. О сути деятельности профессионального оценщика наш разговор с директором консалтинговой фирмы “Омега” Ольгой ФРОЛОВОЙ.
— Ольга Николаевна, так что есть на практике оценка недвижимости?
— На бытовом уровне существует представление, что оценка объекта недвижимости — это сравнение его стоимости со стоимостью объектов-аналогов, по которым известны цены совершения сделок купли-продажи. Это верно, и оценщики называют такой способ оценки сравнительным (или рыночным) подходом к определению стоимости. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу. Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда.
Самым главным в сравнительном подходе является точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные и актуальные (т. е. зафиксированные на дату оценки) цены купли-продажи. Если сведений о ценах купли-продажи точных аналогов нет (а эта ситуация встречается часто), оценщик, рассматривая объекты-аналоги, не полностью идентичные оцениваемому объекту, проводит анализ влияния основных различий на стоимость и вносит соответствующие корректировки для того, чтобы определить объективную стоимость объекта оценки. На примере квартиры это может выглядеть приблизительно так: известно, что в нашем доме аналогичная квартира была продана за 25000 у.е., но моя квартира находится на первом этаже и не имеет телефона. Сколько стоит моя квартира? В реальности оценщик сопоставляет объекты по очень большому набору параметров и учитывает множество факторов. Среди таких факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости, можно назвать следующие: местоположение, площадь, строительный объем, характеристики основных строительных конструкций и их износ, площадь земельного участка, качество отделки и оборудования, наличие и качество транспортного сообщения, экологическая обстановка, состояние инфраструктуры района.
При покупке жилой недвижимости и анализе вариантов обратите пристальное внимание на каждый из перечисленных факторов, поинтересуйтесь стоимостью сопоставимых (т.е. близких по оценке основных факторов) объектов. Такая систематизация поможет понять, каков вклад каждого фактора в стоимость, и, приобретая недвижимость, вы будете ясно представлять — за что именно вы платите деньги.
Однако сравнительный подход не является единственным способом оценки недвижимости. Кроме него оценщиками используются доходный и затратный подходы, которые рассматривают объект недвижимости с позиций возможного получения доходов или необходимых затрат на строительство нового объекта соответственно.
Суть доходного подхода состоит в определении величины тех доходов, которые может принести оцениваемый объект при его коммерческом использовании. Если говорить о квартире, то она может быть сдана в аренду, после чего будет приносить доход своему владельцу. Рассчитав будущие доходы, можно сказать, сколько стоит эта квартира как инструмент получения прибыли. Это очень важный показатель, так как с его помощью можно строить прогноз изменения цены объекта в будущем. Так, если относительные показатели доходности от эксплуатации объекта существенно превышают среднюю доходность банковских вкладов, есть основания говорить, что стоимость такого объекта может возрасти. Хотя рассмотрение только показателя доходности не позволяет делать категорических выводов о возможном изменении стоимости объекта оценки.
Покупая недвижимость, обязательно поинтересуйтесь ставками арендной платы на аналогичные объекты. При выборе окончательного варианта сравните их по отношению ставка аренды/стоимость. Чем выше значение этого критерия, тем выгоднее покупка. Затратный подход к оценке стоимости основан на определении величины затрат на строительство нового объекта, идентичного данному. Фактически, в этом случае, оценщик производит расчет всех затрат на строительство, а определив общую величину затрат, получает объективный ценовой ориентир для дальнейшего уточнения стоимости оцениваемого объекта.
Как альтернативу покупке недвижимости можно рассмотреть вопрос о строительстве аналогичного объекта (конечно, если это возможно) — может оказаться, что построить новый объект выгоднее. Даже если вы не будете строить объект, а все равно будете покупать его, обязательно оцените, во сколько могло обойтись строительство предыдущему владельцу, — это будет хороший аргумент на переговорах о цене.
Это вот три основных оценочных подхода при оценке недвижимости, основные принципы, используемые профессиональными оценщиками при определении стоимости недвижимости. Советую при определении стоимости недвижимости всегда смотреть на нее с трех сторон: по какой цене продаются объекты-аналоги; какие доходы может принести коммерческое использование объекта; сколько стоит построить аналогичный объект заново. Только использование всех трех подходов поможет определить объективную величину стоимости недвижимости.
— А в каких случаях требуется оценка?
— Оценка недвижимости необходима при операциях купли-продажи или сдаче в аренду, акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; страховании объектов недвижимости; кредитовании под залог объектов недвижимости; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; ликвидации объектов недвижимости; исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы); других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости; для расчета суммы налогов на недвижимость.
— Как оценить землю?
— Оценка земли — это либо рыночная стоимость земельного участка, либо рыночная стоимость права аренды земельного участка. При этом необходимо понимать, что рыночную стоимость имеют лишь те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя или потенциального пользователя в течение определенного периода времени. Рыночная стоимость земельного участка, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Рыночная стоимость земельного участка зависит также от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании. Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, если меняется целевое назначение участка (разрешенного использования), рыночная стоимость также изменяется.
Рыночная стоимость права аренды зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения земельного участка. Рыночная стоимость права аренды зависит также от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.
Оценка земли производится для взноса в уставный капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.
Преимущество независимой оценочной экспертизы состоит в том, что отчет об оценке, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат. Наличие отчета независимого оценщика является очень важным аргументом и в спорах с налоговой инспекцией по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество.
— Остается выяснить кто есть оценщик?
— Это юридические или физические лица, имеющие статус ЧП, у которых есть лицензия на осуществление оценочной деятельности. Оценщик должен иметь документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, и страховой полис, свидетельствующий о наличии договора страхования гражданской ответственности оценщика.
Специалисты утверждают — ипотека медленно, но верно прокладывает путь к сердцам и кошелькам россиян. С каждым годом объем выдаваемых ипотечных кредитов увеличивается, процентные ставки снижаются, сроки кредитования становятся все более приемлемыми.
И все-таки проблем на этом пути еще немало. Государство во все времена так или иначе занималось вопросом решения жилищных проблем своих граждан. Но для нынешних граждан России мечта о бесплатном жилье закончилась. Бесплатное, или так называемое социальное, жилье теперь доступно только для малоимущих граждан. Для остальных — возможны варианты. Если вы обладаете лишь частью денег — от 10 до 30 проц. от стоимости жилья, то можно сравнительно быстро приобрести его, используя механизмы ипотечного жилищного кредитования.
Еще в 1997 году в целях реализации и развития ипотеки Правительство России учредило Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования. Его региональным оператором в нашей области является государственное предприятие “Нижегородский ипотечный корпоративный альянс” (“НИКА”).
Здесь можно оформить кредит сроком до 27 лет под 14 процентов годовых. Размер первоначального взноса — 30 проц. от стоимости в случае покупки жилья на вторичном рынке. При этом в качестве созаемщика могут выступать родственники, доход всех заемщиков учитывается как совокупный. Но тут надо иметь в виду, что на объем кредитных ресурсов влияет возраст заемщиков. Кредит все заемщики должны вернуть до исполнения им 60 лет. И еще. Услуги страховой компании, оценщика, риэлтора и банка оплачиваются заемщиком отдельно. А это, по утверждению сотрудников предприятия “НИКА” в среднем составляет порядка 15—20 тыс. рублей. На сегодняшний день около 300 семей нашего города, обратившиеся в предприятие “НИКА”, смогли улучшить свои жилищные условия.
В последнее время ипотека стала интересна и коммерческим структурам — банкам, строительным компаниям. Сейчас в Н. Новгороде около 15 банков имеют свои ипотечные программы. Конечно, самый известный и несомненный лидер ипотечного кредитования в России — Сбербанк.
В только что открывшемся центре жилищного кредитования Волго-Вятского банка Сбербанка РФ можно оформить три вида жилищных кредитов: кредит “Молодая семья”, кредит на недвижимость и ипотечный кредит. Общее для них — срок до 15 лет и ставка 18 проц. годовых. Обеспечением кредита будет являться как поручительство физических или юридических лиц, так и залог недвижимого имущества. В случае с ипотечным кредитом сумма первоначального взноса составляет от 10 проц. стоимости жилья. Особенность работы Сбербанка в этом направлении — сотрудничество с крупными строительными компаниями. Взяв кредит в Сбербанке, можно купить новую квартиру одного из шести застройщиков, тесно сотрудничающих с банком. В этом случае застройщик и будет вашим поручителем на период строительства.
Сложности на пути развития ипотеки очевидны: низкие доходы населения и высокие цены на жилье (наши строители пока не научились строить доступное жилье); высокие процентные ставки по кредиту — 14—18 проц. (для сравнения, в Европе они составляют 6—7 проц. годовых); дополнительные издержки на страховку, оценку и прочие сопутствующие расходы, наконец, “черные зарплаты”, тогда как банку требуется официально подтвердить вашу платежеспособность.
Тем не менее риэлторы уверяют, что покупать сегодня жилье намного выгоднее, чем через год или два. Ведь цены не недвижимость постоянно растут. Их рост может достигнуть 30 проц. в год. Во всяком случае рост стоимости жилья на вторичном рынке Н. Новгорода за последние 2 месяца составил 2,5 проц. в месяц.