Офис, склад, торговая или производственная площадь — для деловых людей понятия вполне конкретные, своего рода, средства производства. Купить или арендовать, где, как, по какой цене — вопросы, с которыми сталкиваются все предприниматели. О положении дел на рынке коммерческой недвижимости наш разговор с менеджером отдела агентства недвижимости “Адрес” Надеждой ДАНИЛОВОЙ.
— На рынке аренды офисных помещений предложение превышает спрос. Некоторые площади высшей категории (класса А) простаивают неделями, месяцами, например, помещения в бизнес-центре на ул. Решетниковской. Цена за аренду в центре (Нижегородский, часть Советского района) — около 30 долларов за метр квадратный, включая коммунальные платежи. Можно снять в верхней части и подешевле — 15 долларов, тоже с хорошим ремонтом, но это будет либо цокольный этаж, либо непрезентабельное здание. В заречной части и спрос поменьше, и площадей предлагается меньше. Там средняя цена аренды офисов 10—15 долл. за кв. м. Главное, что влияет на цену аренды помещения под офис, — это местоположение и состояние. Естественно, помещения в зданиях на “красной линии” несколько дороже, чем во дворе. Выше ценится первый этаж, чем, скажем, второй или цоколь. На цену влияет наличие отдельного входа. Цена аренды офиса может зависеть и от количества дополнительных услуг, предлагаемых арендодателем — наличия парковки, выделенной линии Интернет, мебели, пожарной и охранной сигнализаций и т. д.
В целом проблемы снять офис в нашем городе нет. И цены здесь более или менее стабильны, можно даже ожидать некоторого удешевления. Тем не менее бизнес развивается, и, предвидя это, многие иногородние инвесторы, в частности московские, планируют вкладывать в строительные проекты в Нижнем Новгороде немалые средства.
— С торговыми площадями ситуация иная?
— Для торговых площадей местоположение имеет еще большее значение, чем для офисов. Во всех строящихся новых жилых зданиях первые этажи предназначены под магазины. Но их не продают, хотя желающие есть. Предпочитают сдавать в аренду. Тем не менее с арендой торговых площадей ситуация сложнее. Здесь рынок еще не насытился. Спрос превышает предложение. Понятно, что все хотят иметь площади по “красной линии”, с выходом на проезжую часть. Положение несколько выравнивают крупные торговые центры, такие, как всем известные “Этажи”, “Шоколад”, “Республика”, но не всем предпринимателям подходит такой вариант торговли. Средняя цена аренды квадратного метра торговой площади в зависимости от района города колеблется в пределах 20—30 долларов. Именно в этом секторе рынка аренды цены растут быстрее всего.
Превалирует спрос и в отношении производственных и складских помещений. Причем хорошие помещения также не продаются, а именно сдаются в аренду, и, как правило, они уже заняты. Во многих случаях бизнесмены специально покупают складские и торговые помещения, чтобы сдать их в аренду, и это приносит большую прибыль, чем сдача в аренду офисных помещений. С арендой производственных и складских помещений с хорошим подъездом у нас в городе сложная ситуация. Либо уже все занято, либо помещения старые, не совсем пригодные для этих целей. А новые практически не строят.
С приходом крупных московских и мировых оптовых компаний пользуются спросом современные складские терминалы с хорошим, удобным подъездом для крупнотоннажного автотранспорта. Таких объектов в городе немного. Есть крупные инвесторы, готовые вкладывать деньги в строительство таких терминалов, но, как правило, решение вопроса упирается в сложности, связанные с оформлением земельного участка, в проблемы с инженерной инфраструктурой. Здесь средняя стоимость аренды кв. метра — 3—10 долларов, причем особенно высока она в в промышленных районах города — Автозаводском и Московском.
— Было время, когда в жилых домах квартиры первых этажей активно переводили в нежилые помещения с последующим использованием в качестве торговой или офисной площади...
— Практически этот процесс близок к завершению. Все, что можно было перевести, уже перевели. Особенно это касается центральных улиц и площадей, перекрестков. К тому же в последнее время эту процедуру упростили, уже не требуется получать согласие жильцов прилегающих квартир. Желающих купить офис, нежели арендовать его, значительно больше. Это и понятно, офис сам по себе прибыль не приносит. Это затратная часть. Между тем инвесторы и строители строят здания и не продают помещения, оставляют для сдачи в аренду. Можно говорить о некой тенденции — возводят объекты коммерческой недвижимости не для продажи, а с целью сдачи в аренду. Хотя если купить, скажем, торговое помещение на нулевом цикле строительства, а потом его перепродать, то прибыль может составить 100 процентов.
— Какие площади сейчас наиболее востребованы, какими суммами оперируют покупатели?
— Сейчас сформировалась определенная прослойка людей, которые скопили немалые деньги, но не стремятся по тем или иным причинам заниматься активным бизнесом. Они имеют огромное желание вложить 50—100 тысяч долларов в недвижимость и сдавать ее в аренду. Конечно, купить на эти деньги целый этаж в бизнес-центре невозможно (это будет стоить порядка 500 тыс. долларов), а меньше этажа продавать не будут. А вот приобрести несколько квартир, расселить жильцов и заполучить таким образом коммерческую недвижимость можно. Конечно, всегда были, есть и будут те, кто покупает помещения для развития бизнеса. К нам приходят клиенты с заявками на покупку различных торговых помещений и до 100, и до 500, и до 1000 кв. метров, несмотря на то, что, скажем, в центре города торговых точек уже немало. Средняя цена продажи квадратного метра офисной и торговой площадей составляла в конце прошлого года 800—1000 долларов, хотя в заречной части города можно было купить площади и по 300—400 долларов за кв. метр. Но очень жаль, что мало предложений по продаже коммерческой недвижимости. Цены на нее не подвержены таким резким скачкам, как это бывает в случае с жилой недвижимостью, но тем не менее инфляция заставляет цены подтягиваться.
— Кто является заказчиком вашей компании по аренде недвижимости?
— Клиентура весьма разнообразная, но большей частью это все же приезжие.
— Если предприниматели сами, без помощи агентств по недвижимости будут решать вопрос аренды коммерческой недвижимости, чем они рискуют?
— Прежде всего потерей своего времени. Кроме того, в агентствах имеется база данных как о положительно зарекомендовавших себя арендодателях, так и не о совсем порядочных людях. Помещение может быть не готово к продаже. Может быть несколько собственников, один из которых где-то далеко за границей, в связи с чем и связаться-то с ним невозможно. Кроме того, нужна экспертиза документов. Мы же работаем по договорам. Прежде чем взять на обслуживание какие-либо помещения, мы тщательно проверяем собственника, его документы. Мощный юридический отдел риелтерской компании выявляет законность владения помещением того или иного заказчика. Если каких-то документов не хватает, тот же юротдел добирает эти документы.
Был случай: к нам обратился заказчик с полным пакетом документов с просьбой быстро продать магазин, с условием не беспокоить сидевших там арендаторов. Тут же нашелся покупатель. Но мы все же побеспокоили арендаторов и выяснили, что первая продажа осуществлялась в отсутствии второго собственника, документы при этом подделывались. Теперь они пришли перепродавать помещение. То есть внешне вроде бы все чисто, все хорошо. А на самом деле за этой собственностью тянется преступный след.
В договоре, оформленном в агентстве, учтены все условия аренды: размер арендной платы, вид расчета, сроки оплаты, санкции за просроченную оплату, несогласованную переделку или перестройку помещения и т. д. Эти условия должны соответствовать действующему законодательству. Не все арендаторы и арендодатели обладают достаточным опытом в этой сфере, поэтому безопаснее обратиться за помощью к профессионалам агентств недвижимости.
В целом спрос на коммерческую недвижимость стабилен. Это касается не только областного центра, но и районов области, в частности, Дзержинска, Арзамаса. Интерес в плане аренды коммерческой недвижимости проявляют как нижегородские фирмы, так и московские, питерские, самарские, ивановские. География достаточно широкая. Регион динамично развивается, иногородние компании видят здесь свою перспективу.
Создание коммерческой недвижимости, способствующей формированию качественной среды жизнедеятельности людей — такова миссия группы компаний “Время” (Самара), продолжающей реализацию масштабной программы по созданию всероссийской сети многофункциональных комплексов-моллов “Парк Хаус”. Во вторник в администрации Нижнего Новгорода прошла презентация крупного инвестиционного проекта по реконструкции парка “Дубки”.
Как это ни печально, парк “Дубки”, чуть ли не единственный зеленый массив в этой части города, еще с советских времен снискал дурную славу — грязный, заброшенный и небезопасный. ГК “Время” берется изменить его облик. Прежде всего, на территории парка, на площади порядка 70 тыс. кв. метров, в непосредственной близости от проспекта Ленина и улицы Новикова-Прибоя планируется построить трехэтажное здание “Парк Хаус”. Это многофункциональный комплекс, включающий в себя 8—9-зальный кинотеатр, рестораны, кафе, фуд-корт, развлекательно-спортивный блок с боулингом, бильярдом, детскими аттракционами и игровыми залами, фитнес-центром, пунктами бытового обслуживания и отделениями банков, многочисленными торговыми центрами.
На территории торгово-развлекательного комплекса (ТРК) будет работать многоуровневая закрытая автостоянка. Комплекс рассчитан на все слои населения, будут предусмотрены места, где можно на время оставлять детей под присмотром служащих комплекса.
В рамках строительства предусмотрено и благоустройство самой парковой зоны: установка освещения, реконструкция парковых дорожек, аттракционы, колесо обозрения, расчистка озера. Территория будет охраняться.
ГК “Время” инвестирует в создание ТРК “Парк Хаус” в парке “Дубки” около 800 млн рублей, сообщил директор департамента стратегического планирования компании Владислав Зайцев. По его словам, реализацию проекта планируется начать в 2006—2007 году и завершить к 2010 году. Строительство ТРК позволит создать около 3,5—4 тыс. рабочих мест, налоговые поступления в городской бюджет составят около 5 млн долларов в год.
Кроме того, ГК “Время” намерена инвестировать около 120 млн рублей в строительство системы водоснабжения в Ленинском районе Нижнего Новгорода, что, по словам главы администрации Ленинского района, позволит расселить ветхий фонд и активизировать жилищное строительство в районе.
Дискуссия возникла в связи с неизбежной вырубкой части деревьев парка при подготовке строительной площадки. Инвестор заверил, что уничтожаться будут только нежизнеспособные растения, остальные пересадят в другие места парка и на бульвар Заречный.
Глава администрации Нижнего Новгорода Вадим Булавинов предложил за каждый срубленный ствол высадить два дерева в районе, порекомендовал более детально прописать инвестиционную составляющую реконструкции парка “Дубки”, а также комплекс мер по компенсационному озеленению.
В заключение замечу, что в настоящее время подобные комплексы “Парк Хаус” функционируют в Самаре, Волгограде, Екатеринбурге и Тольятти.