Российский менталитет довольно точно отражает пословица “Пока гром не грянет, мужик не перекрестится”. Примерно по этому принципу люди обращаются за государственной регистрацией прав собственности. Судя по очередям к регистрационным окошечкам в филиалах Учреждения юстиции по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним по Нижегородской области, народный барометр ожиданий “зашкалило”.
Руководитель Борского филиала учреждения юстиции Валентина СТАРИКОВА связывает это с актуальностью проведения регистрации. Например, в свете изменений в Жилищном кодексе, которые в первом чтении уже приняты Госдумой, а именно — с грядущей отменой бесплатной приватизации квартир.
— Впрочем, заявления о том, что заканчивается бесплатная приватизация, уже были. Да и сейчас речь идет об ее отмене с 1 января 2007 года. Так что никакой проблемы в этом нет. Нас больше беспокоит другая проблема — земля.
В Борском районе порядка 240 садоводческих товариществ, в каждом из которых от 70 до 700 членов. Здесь активно ведется индивидуальная жилищная застройка, это 8 крупных жилых микрорайонов. Понятно, что это во многом определяет и специфику работы учреждения юстиции, и встающие перед ним проблемы.
— До принятия Земельного кодекса РФ, введенного в действие 30 октября 2001 года, — говорит Валентина Александровна, — регистрация шла без особых сложностей. В начале 90-х была проведена массовая компания по приватизации земельных участков, но без обмера этих земельных участков. Свидетельства о праве собственности на земельный участок по распоряжению местных властей получали в массовом порядке, без проблем. Проблемы возникли позже. На регистрацию, как известно, должны быть представлены документ, который содержит описание земельного участка (кадастровый план), и правоустанавливающий документ (распоряжение). И здесь выясняется разница в площади, указанной в распоряжении и в кадастровом плане. Как правило, в кадастровом плане она больше. Что это — техническая ошибка или самовольный захват земли? Раньше было так: если у гражданина при обмере площадь земельного участка оказывалась больше той, что указана в распоряжении и свидетельстве о праве собственности, то органы местного самоуправления продавали ему дополнительно земельный участок площадью, составляющей эту разницу. А мы на основании распоряжения о передаче в собственность земельного участка и договора купли-продажи проводили регистрацию.
Сейчас Земельный кодекс не позволяет идти по этому пути. В нем определено, что земли под строительство жилых домов предоставляются только на торгах и конкурсах. То есть если у кого-то возникло желание оформить в собственность лишний, никем не востребованный метр земли к своему участку, реализовать это желание можно только через торги. А это очень сложная и довольно затратная процедура. Понятно, почему местная администрация не идет на это. Да и люди к этому не готовы, они скорее откажутся от “довеска”, чем будут “выбивать” эту полоску земли на протяжении долгих месяцев. Было бы проще отменить предыдущее распоряжение, а в новом указать участок большей площади, но это незаконно.
Более того. Предметом купли-продажи может быть только земельный участок, поставленный на кадастровый учет. А в кадастровом плане часть участка уже входит в общую площадь земельного участка. Замечу, что при этом необходимо соблюдение минимальных или максимальных пределов существующих нормативов передачи земельных участков.
Если все же имеет место техническая ошибка, то выход есть. В приостановлении мы указываем на несоответствие площадей, и если есть возможность исправить, участок будет зарегистрирован.
Когда такой возможности нет (например, не соблюдена процедура торгов, нет кадастрового плана на тот участок, который продается), люди вынуждены отстаивать свои права в суде.
— Каким образом?
— У заявителя есть два пути — оспаривать наше приостановление либо признавать в судебном порядке право собственности на весь земельный участок путем оспаривания распоряжений. Это более логичный, а точнее, более короткий путь. При наличии решения суда и кадастрового плана на участок общей площадью мы имеем основание зарегистрировать право собственности. Кстати, опыт судебного решения проблемы в Борском районе уже наработан, что вывело регистрационный процесс из тупика. А вот по первому пути никто не идет (придется через все инстанции дойти до Верховного суда), хотя мне кажется, это не тупиковый путь. К сожалению, сказывается неграмотность населения в сфере земельного законодательства. И даже адвокаты подчас не могут оказать квалифицированную юридическую помощь по этим вопросам.
Кстати, с регистрацией земельных участков люди большей частью “торопятся”, только когда возникает необходимость участок продать. И если сделки срываются из-за невозможности регистрации прав на недвижимое имущество, это неприемлемая ситуация.
— А многие ли борчане зарегистрировали свои права на земельные участки?
— Во-первых, среди владельцев садов и индивидуальных домов в Борском районе немало нижегородцев. Во-вторых, федеральным законодательством не поставлено на этот счет каких-либо сроков. Поэтому большая часть не прошла регистрацию, это однозначно. Многие дома построили, но не ввели в эксплуатацию — довольно распространенный способ уклонения от налогообложения. Местная администрация с этим пытается бороться. Но нет понудительного момента, который бы заставил людей обращаться за регистрацией.
Тем не менее филиал учреждения юстиции принимает, обрабатывает и выдает документы ежедневно. И, как правило, безлюдно здесь не бывает. Особенно “горячим” месяцем по традиции бывает декабрь — весь год “спим спокойно” и вдруг решаем, что с 1 января все будет по-другому.
Если вы уже готовы стать собственником, то первым вашим шагом станет визит в учреждение юстиции. Здесь вы найдете справочный материал и перечень необходимых для госрегистрации документов. Впрочем, вполне внятной “бумажной” информации для того, чтобы сориентироваться, бывает недостаточно. Поэтому в Борском филиале специалист сможет оказать нужную консультацию.
Получив необходимые документы и сдав их регистратору, мы в большинстве своем оказываемся не готовыми к тому, что регистратор по истечении отведенного законом срока может приостановить регистрацию. Из состояния шока зачастую выходят на приеме у руководителя. Приходится Валентине Александровне Стариковой выступать еще и в качестве психолога. Хотя совет попадающим в подобную ситуацию прост — успокоиться и прочитать, что же написано в приостановлении. При наилучшем раскладе на второй день вы вернетесь в учреждение юстиции с исправленными документами.
Регистрационные действия Борский филиал учреждения юстиции начал с 5 мая 1999 года. Первоначально штатное расписание состояло из 9 единиц, но с каждым годом рос объем регистрационных действий и, соответственно, количество работников. Сейчас в Борском филиале работают 19 человек, 15 — с юридическим образованием. Это высококвалифицированные специалисты (некоторые с опытом работы в БТИ), что признано всеми вовлеченными в документооборот структурами.
Сам факт существования в районе учреждения юстиции заставил многих пересмотреть отношение к документам и привести документооборот к определенному порядку. И если поначалу работа филиала, как все новое, вызывала некоторое неприятие, скептицизм, то теперь отношение к нему изменилось кардинально — к советам его специалистов прислушиваются служащие органов местного самоуправления, нотариусы, судьи...
По количеству регистрационных действий Борский филиал идет в первой четверке по области. Район выделяется не только обилием садоводческих товариществ и индивидуальных застроек, это и признанный центр инвестиций. Здесь расположена масса крупных предприятий, в том числе иностранных. Кстати, Борский филиал первым в области зарегистрировал земельный участок под промышленным предприятием со стопроцентным иностранным капиталом и объекты недвижимости этого предприятия в собственность. Валентина Александровна отмечает наиболее продвинутые в плане оформления прав собственности предприятия — Борский стекольный завод и Линдовскую птицефабрику. И отмечает, что предприятия с иностранным капиталом в этом отношении более законопослушные — видимо, срабатывает привычка. Хотя, возможно, наши предприятия затягивают с оформлением прав собственности из-за недостатка средств. Ведь регистрация одного объекта за один месяц для юридического лица стоит 4,5 тысячи рублей. А если объектов сотни? А многие не могут предоставить на регистрацию необходимые для этого документы в виду отсутствия их у предприятия. Это тоже сложная и далеко не последняя стоящая перед регистраторами прав проблема.
Дом без коммуникаций — это не цивилизованное жилье, а фигвам. Логично, что у владельцев квартир возникает вопрос о принадлежности подведенных к дому коммуникаций.
Этим вопросом задались жители одного из нижегородских ТСЖ. Ответ обозначился сам собой, когда возникла необходимость ремонтных работ и замены труб: выяснилось, что они “ничьи”. Ни муниципалитет, ни ТСЖ не имеют на них права. Почему так происходит, отвечает главный регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Нижегородской области Евгений ШАТАЛИН.
— Для того, чтобы иметь возможность распоряжаться коммуникациями, их надо зарегистрировать как самостоятельный объект. Тогда, с возникновением права собственности, появляется и возможность каких-то сделок.
Чтобы зарегистрировать это право, надо иметь соответствующие документы, в частности, отдельное разрешение на строительство (или, по крайней мере, отдельную строку в основном разрешении на строительство), отдельный акт ввода в эксплуатацию (возможно, отдельной строкой в общем акте ввода в эксплуатацию объекта).
К сожалению, при действующей сегодня системе таких документов нет. У регистратора даже нет возможности увидеть, что за объект предстоит зарегистрировать.
Многие ТСЖ хотят передать коммуникации городу, но выясняется, что юридически эта процедура невозможна. Надо менять порядок приема домов в эксплуатацию, порядок выдачи разрешений. Тогда мы сможем зарегистрировать их за ТСЖ, которые могут распоряжаться ими — либо брать себе на баланс и все остальные действия (например, врезки) делать самостоятельно, либо передать муниципалитету.
В принципе, проблема решается несложно. Думаю, здесь надо проявить некую волю муниципалитету, чтобы в процессе выдачи разрешений на строительство и актов приемки были отдельно прописаны характеристики и параметры коммуникационных сетей. Тогда регистратор будет видеть: да, эти сети построил такой-то застройщик или ТСЖ, это его собственность, которой он может распоряжаться как отдельным объектом.
Замечу, что, возводя новые нежилые здания, будущие собственники заранее беспокоятся о том, чтобы подобный вопрос не встал на момент регистрации.
Я недавно рассмотрел документы, где в разрешении на строительство четко указано: разрешить строительство технического здания, трансформаторной подстанции, коммуникаций, и в акте ввода в эксплуатацию это тоже обозначено. Здесь проблем не возникнет.
В противном случае вопрос принадлежности коммуникационных сетей решаем только в судебном порядке.