АДМИНИСТРАТИВНАЯ РЕФОРМА.........
Ольга АНТОНОВА
Развитие административной реформы в стране наглядно прослеживается на примере Комзема по Нижегородской области. Эта федеральная структура обрела новое наименование. Оно звучит теперь так: Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области (сокращенно — Управление Роснедвижимости по Нижегородской области). Чем вызвано изменение названия? На эту тему мы беседуем с руководителем Управления Константином ВЛАСОВЫМ.
— Действительно, преобразования, которые затронули наше ведомство, связаны с совершенствованием государственного управления, развитием земельно-имущественных и налоговых отношений. Их целью является переход к созданию единого кадастра объектов недвижимости и новой системе налогообложения на основе кадастровой стоимости земельных участков.
Единый кадастр должен объединить разрозненные системы: земельного кадастра, технического учета, градостроительного кадастра, а также ряд других ведомственных реестров и регистров, которых на сегодняшний день насчитывается более десятка. Например, градостроительный кадастр включает сведения об объектах инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и т. д. Объединение сведений земельного, градостроительного кадастра позволит иметь четкое представление о том, какие инженерные коммуникации проходят по конкретному земельному участку.
Не менее важным направлением по реализации административной реформы, в котором участвует наше ведомство, является разделение функций государственных органов и рынка. Ранее государственные предприятия занимались инвентаризацией объектов недвижимости, их оценкой и техническим учетом. В настоящее время правительством Российской Федерации четко закреплены государственные функции технического учета за Роснедвижимостью. Формирование и инвентаризация объектов недвижимости определены как предмет деятельности хозяйствующих субъектов, работающих на рынке в условиях конкуренции.
Для того, чтобы получить представление о наших функциях в целом, необходимо обратиться к Положению, в котором сказано, что Управление Роснедвижимости по Нижегородской области осуществляет функции по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю на территории области.
— Как я поняла, специалисты БТИ остаются на своих местах, только техническим учетом теперь будет заниматься Роснедвижимость?
— Инвентаризацией объектов недвижимости на территории Нижегородской области занимались государственное предприятие “Нижтехинвентаризация”, имеющее 46 филиалов по области, и Ростехинвентаризация, имеющая 6 самостоятельных филиалов. Реформа правительства РФ передала Ростехинвентаризацию в ведение Роснедвижимости. Затем была определена необходимость аккредитации организаций, работающих в сфере технической инвентаризации (ОТИ). Управление Роснедвижимости по Нижегородской области выполнило поставленную задачу в установленные сроки (до 1 ноября 2004). В результате работа ОТИ не была парализована. Аккредитацию прошли ГП НО “Нижтехинвентаризация”, имеющая на сегодняшний день уже 51 филиал на территории области, и филиал ФГУП “Ростехинвентаризация” по Нижегородской области, к которому присоединились 5 ранее действующих филиалов.
— Да, направлений деятельности у бывшего Комзема прибавилось. Наверное, увеличилось и обеспечение кадрами?
— К сожалению, это не так. Более того, численность работников несколько сократилась. Не миновало небольшое сокращение и Нижегородскую область. Произошло это, в частности, в результате создания управлений в тех субъектах федерации, где их прежде не было, например, в Республике Башкортостан. В настоящее время численность всех работников территориальных органов Роснедвижимости по России немногим больше 7000 человек. Тем не менее Министерство экономического развития и торговли вышло в правительство РФ с предложением увеличить численность работников Роснедвижимости на 20—25 тыс. человек. Объемы предстоящей работы таковы, что дополнительные специалисты будут просто необходимы.
— Произойдут ли какие-либо изменения со структурными подразделениями?
— Структура Управления претерпит некоторые изменения. Специалисты на местах будут объединены в три территориальных отдела: по г. Нижнему Новгороду, Дзержинский территориальный отдел, объединяющий г. Дзержинск и Володарский район, и территориальный отдел, действующий на территории всех остальных районов области. В структуре Управления существуют также отделы, обеспечивающие реализацию возложенных на наше ведомство задач:
— отдел формирования, инвентаризации, организации ведения кадастров и оценки объектов недвижимости;
— отдел землеустройства и мониторинга земель;
— отдел государственного земельного контроля; юридический отдел и др.
В территориальных органах Роснедвижимости по субъектам РФ, являющихся центрами федеральных округов, созданы отделы по обеспечению взаимодействия с полномочным представителем президента РФ в соответствующем округе. Существует такой отдел и в структуре нашего Управления.
— Чем он занимается?
— Основными задачами отдела являются организация взаимодействия между полномочным представителем президента РФ в Приволжском федеральном округе и территориальными органами Роснедвижимости, расположенными на территории округа, а также обеспечение полномочного представителя президента информацией о состоянии и развитии земельно-правовых отношений, их законодательном обеспечении в субъектах РФ округа и иной информацией в рамках задач и функций территориальных органов Роснедвижимости.
— Перейдем к вопросам, с которыми сталкиваются рядовые граждане. Получив однажды свидетельства на землю, теперь вдруг они узнают, что для оформления документов, например, для продажи земли, необходимо платить за работы по землеустройству.
— В результате проведения земельной реформы с 1991 года появилась масса собственников земельных участков. Их право собственности в настоящее время государством не оспаривается. В соответствии с действующим законодательством ранее возникшие права являются юридически действительными. Тем не менее точные землеустроительные работы при выдаче документов на землю таким собственникам не проводились. Это допускалось действовавшим ранее законодательством, предписывающим выдать документы, удостоверяющие права на землю, в максимально сжатые сроки. Таким образом, если собственнику в настоящее время необходимо совершить сделку со своим участком, необходимо произвести затраты на землеустроительные работы, получение сведений государственного земельного кадастра и регистрацию сделки.
— Насколько известно, в Госдуме пытались предложить упрощение процедур оформления земли...
— Я не поддерживаю такую идею. Легко уже было в начале земельной реформы 90-х годов, когда заявления было достаточно для получения участка. В настоящее время приходится разрешать те проблемы, которые были порождены спешкой и легкостью оформления. По аналогичной схеме будут развиваться события и в следующий раз, только проблемы возникнут, например, лет через 5. Лучше уж идти по выверенному многими веками и многими странами пути и оформлять все по выработанному порядку.
— Можно ли сказать, что в России появился рынок земли?
— Земельный рынок в России находится в стадии становления. Пока нет ярко выраженного спроса на земли сельскохозяйственного назначения, земли небольших поселений. Поскольку еще нет развитого рынка земель, их рыночная стоимость пока не сформировалась. В этих условиях имеет смысл говорить о кадастровой стоимости, которая может быть показателем реальной ценности земельных участков.
— Ваше Управление работает и с юридическими лицами, и с гражданами. Что на первом плане?
— Прежде всего, как федеральная структура мы обслуживаем интересы государства. Реализуя функции, которые были обозначены ранее, мы сотрудничаем с множеством государственных органов и органов местного самоуправления. Вместе с тем мы оказываем государственные услуги гражданам и юридическим лицам. Управление ведет прием граждан и юридических лиц, отвечает на их устные и письменные обращения, предоставляет имеющуюся в архивах информацию.
— Скажите, а полномочий у Управления достаточно для выполнения такого обширного спектра функций и задач?
— Полномочий хватает. Так, при нарушении земельного законодательства мы можем приостановить промышленное, гражданско-промышленное строительство, разработку месторождений полезных ископаемых и торфа, а также эксплуатацию объектов. Можем привлечь к административной ответственности нарушителей земельного законодательства, направить материалы для принудительного прекращения прав на земельные участки ввиду их ненадлежащего использования.
— Земельное законодательство все еще находится в процессе становления и не только рядовым гражданам кажется чрезвычайно противоречивым. На вопрос журналиста из Подмосковья президент России Владимир Путин на пресс-конференции, шедшей в прямом эфире, ответил, что надо больше заниматься разъяснительной работой по земельному законодательству, чтобы каждый земельный собственник четко знал свои права и обязанности.
— Разъяснительной работой, безусловно, необходимо заниматься. В целях профилактики нарушений земельного законодательства мы такую работу ведем не только на личных встречах с гражданами и юридическими лицами, но и на страницах средств массовой информации. И вы, наверное, не можете на нас обижаться: работники бывшего Комзема частые гости на страницах вашего еженедельника.
— Да, Константин Валентинович, спасибо. Думаю, наше сотрудничество продолжится. Ведь “жизнь по кадастру” все равно наступит.
Наталия КАЗАЧКОВА, директор департамента земельных отношений
Самовольные постройки — явление очень распространенное, нередко связанное со спорами о признании сделок недействительными, об установлении прав собственности на постройку, возмещении вреда, причиненного повреждением или уничтожением имущества, и многими другими. Об этом свидетельствует сложившаяся судебная практика.
Как следует из смысла ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество в случаях, если оно создано:
— на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
— без получения на это необходимых разрешений;
— с существенным нарушением градостроительных, строительных норм и правил.
При наличии любого из трех признаков строение, сооружение или иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой.
Общими последствиями возведения самовольной постройки являются невозможность для застройщика регистрации права собственности на нее, недопустимость совершения с постройкой каких-либо сделок, отсутствие у застройщика законных способов защиты своих прав на созданный объект, а также последующий снос объекта застройщиком.
Требовать наступления таких последствий, в том числе посредством обращения в суд, должен собственник земельного участка, на котором незаконно возведена постройка, либо уполномоченный орган, осуществляющий контроль в сфере градостроительства и архитектуры.
Более того, самовольная постройка — это правонарушение, за которое наступает ответственность, установленная п. 1 ст. 24 федерального закона от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ “Об архитектурной деятельности в Российской Федерации”; ст. 58 гл. 8 Градостроительного кодекса РФ; ст. 9.5. Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Вместе с тем, ст. 222 Гражданского кодекса РФ допускает возможность приобретения прав на самострой: признание судом по искам заинтересованных лиц права собственности на постройку либо за застройщиком, приобретшим право на земельный участок под постройкой или имеющим безусловные перспективы приобретения такого права, либо за лицом, в собственности или владении которого находится земельный участок, использованный под застройку.
Согласно п. 3 названной статьи, приобретение прав на самострой возможно, если сохранение постройки не влечет за собой нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угроза жизни и здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов пожарной охраны, санитарного надзора, архитектурного контроля). Доказательства того, что у собственников и владельцев сопредельных земельных участков отсутствуют возражения по поводу признания права на строение, также необходимо представить суду.
В случае, если у заинтересованного лица был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и этот факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке, юридический факт владения строением на праве собственности может быть установлен в порядке особого производства. В остальных случаях признание права собственности на самовольно возведенное строение возможно в порядке искового производства.
Следует помнить, что решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является правоустанавливающим документом. Единственным доказательством существования и необходимым условием реализации права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права, которая осуществляется в соответствии с федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.