23 и 30 марта Министерство имущественных отношений провело совещание с председателями районных КУМИ по проблемам земельных отношений. Сегодня мы знакомим читателей с наиболее значимыми из них.
ВОПРОС. Использование земли является платным. В соответствии с изменениями в законодательстве, собственникам многоквартирных жилых домов передаются в собственность земельные участки под такими домами. В настоящее время часть квартир приватизирована, часть нет. Как и кем будет уплачиваться в таком случае земельный налог? Как он исчисляется?
ОТВЕТ. В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Собственники, землевладельцы, землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом.
В соответствии с главой 31 “Земельный налог” Налогового кодекса РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством (статья 66 Земельного кодекса РФ, постановление правительства РФ от 08.04.2000 г. №316 “Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земли”) по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Налоговая база в отношении таких земельных участков (на которых расположены многоквартирные дома), находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
Согласно п. 3 ст. 396 Налогового кодекса РФ, сумма земельного налога, подлежащая уплате налогоплательщиками, являющимися физическими лицами, исчисляется налоговыми органами.
ВОПРОС. Можно ли предоставлять без перевода земельные участки сельскохозяйственного назначения под строительство линейных объектов — ЛЭП, газопроводов? Есть ли разница в предоставлении участков, если производится строительство объекта вновь или если трубопровод находится в земле и участки нужны на время ремонта?
ОТВЕТ. В соответствии со статьей 79 Земельного кодекса Российской Федерации, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а значит, для любого иного нецелевого использования этих земель требуется перевод из одной категории в другую.
Однако министерство считает, что осуществление работ (ремонта трубо-, газопроводов) без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности и иного специального назначения возможно после установления сервитута.
Так, согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может быть установлен и в отношении части земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 27 федерального закона о государственной регистрации прав.
Целями установления сервитута являются обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации, а также другие нужды собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Основанием для установления сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что сервитут может быть срочным и постоянным.
Исходя из изложенного, считаем, что для проведения работ — в частности, речь в вопросе идет о ремонте трубо-, газопроводов — собственник трубо-, газопроводов вправе потребовать у собственника земель, по которым они проходят, установления частного срочного сервитута.
Следует отметить, что с 5 января 2005 года вступил в силу федеральный закон “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”, регулирующий отношения, возникающие в связи с переводом земель или земельных участков.
В соответствии с нормами указанного закона, для осуществления перевода заинтересованное лицо подает ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или земельных участков из состава земель одной категории в другую.
Органом, полномочным на рассмотрение ходатайств о переводе земель из одной категории в другую и ходатайств о переводе земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, является Министерство имущественных отношений Нижегородской области на основании распоряжения правительства области от 14.02.2005 г. №68-р.
Новшеством, введенным законом, является представление при осуществлении процедуры перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую выписки из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить. Кроме того, к ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:
— копии документов, удостоверяющих личность заявителя физического лица, либо выписка из ЕГРЮЛ;
— выписка из ЕГРП о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
— заключение государственной экологической экспертизы;
— согласие правообладателя участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
— расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.
В ходатайстве о переводе земельного участка указываются кадастровый номер, категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить, обоснование перевода, права на участок.
По результатам рассмотрения ходатайства министерством принимается акт о переводе земель или земельных участков, либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков. Основания отказа в переводе земель или земельных участков регламентированы статьей 4 федерального закона. На основании акта о переводе земель или земельных участков вносятся изменения в документы государственного земельного кадастра.
ВОПРОС. Каким образом была проведена кадастровая оценка земель?
ОТВЕТ. В соответствии с п. 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Так, оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий и земель лесного фонда — на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель — на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
Часть земель, однородных по целевому назначению, ввиду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков признается оценочной зоной.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (дорог, рек, железных дорог), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.
По результатам оценочного зонирования составляется карта оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
В Нижегородской области в настоящее время кадастровая оценка земель завершена по семи категориям и видам использования земель. Результаты оценки земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений утверждены постановлениями правительства Нижегородской области. Согласованы на муниципальном уровне, подготовлены для согласования Роснедвижимостью и региональной комиссией результаты оценки земель промышленности, садоводческих и огороднических объединений, особо охраняемых территорий и объектов, водного и лесного фонда.
ВОПРОС. В настоящее время встречаются случаи, когда фактически пользуются земельными участками не те люди, на которых выданы правоустанавливающие документы на использование определенного участка. С кого в таком случае и как взимается земельный налог?
ОТВЕТ. В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Согласно ст. 1 закона Российской Федерации “О плате за землю” № 1739-1 от 11.10.1991 г., собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. В соответствии со ст. 15 закона Российской Федерации “О плате за землю”, основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования (аренды) земельным участком. Таким образом, налогоплательщиками будут являться лица, на которых выданы правоустанавливающие документы на земельный участок.
Самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю является административным правонарушением (ст. 7.1. Кодекса об административных правонарушениях). Таким образом, на фактического пользователя земельного участка может быть наложен штраф.
В соответствии со ст. 23.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, такие дела рассматривают органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель. Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени указанных органов вправе:
1) главный государственный инспектор Российской Федерации по использованию и охране земель, его заместители;
2) главные государственные инспектора субъектов Российской Федерации по использованию и охране земель, их заместители;
3) главные государственные инспектора городов и районов по использованию и охране земель, их заместители.
Ст. 71 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что государственный земельный контроль (в том числе контроль за охраной и использованием земель) осуществляют специально уполномоченные государственные органы в отношении организаций, независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителей, иных должностных лиц, а также граждан. Земельный контроль осуществляется в порядке, установленном правительством Российской Федерации.
Постановлением правительства Российской Федерации от 19 ноября 2002 года № 833 утверждено Положение о государственном земельном контроле. В нем установлен порядок осуществления государственного контроля за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель, в том числе контроля за воспроизводством плодородия земель сельскохозяйственного назначения, всеми организациями, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами.
Указанный контроль возложен на Федеральную службу земельного кадастра России и ее территориальные органы совместно с Министерством природных ресурсов Российской Федерации, Министерством сельского хозяйства Российской Федерации, Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (в пределах их компетенции).
Руководитель Федеральной службы земельного кадастра одновременно является главным государственным инспектором Российской Федерации по использованию и охране земель, его заместители и руководители соответствующих структурных подразделений этого органа — заместителями главного государственного инспектора Российской Федерации; специалисты этих подразделений — государственными инспекторами Российской Федерации. Руководители территориальных органов указанной федеральной службы в субъектах Российской Федерации, их заместители и специалисты являются соответственно главными государственными инспекторами субъектов Российской Федерации, их заместителями и государственными инспекторами. Аналогичная ситуация в территориальных органах Федеральной службы земельного кадастра в городах и районах.
В упомянутом Положении определены полномочия перечисленных выше должностных лиц по составлению протоколов об административных правонарушениях и рассмотрению соответствующих дел.