Надежда МЕЛЬНИКОВА
Группа компаний “Выбор” — один из крупнейших застройщиков Нижнего Новгорода. Строительство жилья — это сложный комплекс проблем, маркетинговых и социальных, и их успешное решение — одна из задач риэлторской структуры “Выбора”. Недавно в новом микрорайоне Верхние Печеры был открыт новый офис “Выбора”, и по случаю этого события руководители компании провели пресс-конференцию, на которой рассказали об основных тенденциях развития рынка жилья.
В начале 21 века старинный русский город Нижний Новгород стремительно меняет свой облик. Новая эпоха требует современных домов, новых строительных материалов, иных концепций застройки старых, исторически сложившихся кварталов. В Нижнем по-прежнему остается много домов, построенных еще в конце 19 столетия, так называемого “ветхого фонда”. Сейчас они постепенно утрачивают себя не только физически, но и морально. Хотя застройщики иногда и сетуют, что дома эти строились добротно, очень красиво, все делалось “на века”, и если бы там имелись настоящие хозяева, то дома существовали бы до сих пор. К сожалению, большинство ветхого фонда принадлежало (и принадлежит) муниципалитету, у которого никогда не было ни сил, ни средств должным образом содержать и эксплуатировать деревянные дома старого Нижнего. Теперь перед застройщиками, особенно в нагорной части, стоит непростая задача обновить жилой фонд, вести новое строительство, но при этом сохранить историческую среду.
“Это крайне сложно, — признается директор по строительству АН “Выбор” Николай Сухарьков. — Если на Верхневолжской набережной или в районе Большой Покровки еще можно реконструировать какие-то дома, то что делать с большинством деревянного ветхого фонда? Можно, понизив этажность или осторожно вводя элементы новых технологий, сохранить прежний архитектурный стиль. Так сейчас застройщики и стараются обновлять эти зоны.”
Ведя новое строительство на месте домов ветхого фонда, они, по словам Николая Сухарькова, волей-неволей должны распутывать большой клубок социальных проблем. Не секрет, что для многих нижегородцев главным путем решения жилищного вопроса стала регистрация в домах, расположенных на землях, выкупленных под новое строительство, а значит, предназначенных к сносу. Бывает, что в небольшом ветхом домишке к его хозяину прописывается большое количество родственников. Застройщику необходимо их расселить. А бывает, что жителей ветхого фонда не устраивает жилье в другом, непривычном для них районе. Тогда застройщик ищет компромиссные варианты.
“Расселение людей — это подвиг, — говорит Николай Сухарьков. — Думаю, самые сложные вопросы на деньги застройщика должны решать городские власти. Администрация всегда занималась расселением жителей ветхого фонда. Поэтому если бы наши средства, предназначенные на расселение, были переданы муниципалитету, то площадки под строительство освобождались бы намного быстрее. Для этого нужно создать такое хозрасчетное предприятие при муниципалитете, куда бы направлялись средства на расселение. Тогда застройщику и инвестору были бы понятны следующие шаги по формированию экономики стройки”.
Словом, каждый должен заниматься своим делом: застройщик — строить, а власти — расселять. Ожидается, что в пакете документов по формированию новой жилищной и градостроительной политики, что с лета лежат в Государственной Думе, такое “разделение труда” будет предусмотрено.
Кстати, именно с проблемой расселения и столкнулся “Выбор”, решив построить в центре Сормова, за кинотеатром и стоящим на пьедестале “Метеором” большой современный микрорайон с развитой инфраструктурой. Оказывается, легче было пересмотреть первоначальный проект, уменьшив количество гаражей и домов, договариваться с экологами, с градостроительным советом о судьбе “Метеора”, чем провести масштабное расселение людей, чтобы окончательно освободить площадку под строительство. “Центр Сормова имеет хорошие перспективы, и мы пришли сюда всерьез”, — утверждают руководители АН “Выбор”.
Общая площадь выделенного участка — 12 га, застраиваемая территория составит 6,5 га. Кроме того, на этом участке планируется построить более 11 тысяч кв. метров жилья и пятиэтажную парковку на 300 автомобилей. Современный гараж-стоянку на 200 автомобилей “Выбор” планирует пристроить и к проектируемому административному зданию по улице Ошарской в Советском районе Нижнего Новгорода. В 3-этажном гараже будут размещаться парковки и автосалон.
Парковки сейчас строить вместе с новыми домами и микрорайонами просто необходимо. Так считают практически все застройщики. Они обязательно должны входить в инфраструктуру микрорайона. Чтобы создать комфортное проживание, мало создать хорошее, современное жилье, обеспечив его всеми необходимыми коммуникациями. Удобства люди ищут не только в квартире, но и в среде обитания. А рост благосостояния тех, кто может позволить себе покупку новой квартиры в только что построенном доме, хорошо просматривается на примере резко растущего парка автомобилей в Нижнем Новгороде.
“Да, парковки строить обязательно нужно, — согласен заместитель директора по продажам АН “Выбор” Александр Жилевский, — однако гидрогеологические особенности в нагорной части Нижнего Новгорода диктуют строителям свои условия. Близко расположенные грунтовые воды позволяют вести только верхнюю проходку (с этим столкнулись в свое время еще строители нижегородского метро), поэтому строить подземные гаражи, непременный элемент офисных комплексов, очень дорого”. Застройщики АН “Выбор” вели переговоры на эту тему с немецкими партнерами. Но те, предложив свою технологию строительства гаражей в наших условиях, инвестиции вкладывать отказались. Сейчас при строительстве гаражей при административном здании на улице Ошарской застройщики решают проблему парковки следующим образом. “Выбор” приобретает транспорт (скорее всего, ГАЗель), который будет курсировать между домом и гаражами. Подземную стоянку, которая бы вместила все необходимые автомобили, в настоящее время построить невозможно. Похожие проблемы стоят перед многими застройщиками, и все они должны найти свои пути решения.
Город сейчас стремится ввысь. Строятся многоэтажные дома, хотя для Нижнего это до сих пор было не характерно. Главное, что заставляет обращаться к проектам многоэтажных домов, — увеличение стоимости земельных участков, а также растущая тенденция востребованности жилья на верхних этажах.
Но не только в строительстве нового жилья для нижегородцев видят свою миссию наиболее известные риэлторские компании Нижнего Новгорода. “Управление недвижимостью, — говорит Николай Сухарьков, — один из самых доходных бизнесов в мире. Любое построенное здание должно приносить прибыль. А для этого им необходимо умело управлять: правильно содержать жилье, сохранять в должном состоянии.
“Выбор” — одна из немногих нижегородских компаний, которая уже на стадии строительных проектов предусматривает дальнейшее содержание будущего жилого дома, ведет сопровождение по расселению и часто сама берет на себя управление домами. Например, так работает “Выбор” с домами, построенными на Казанском шоссе и на улице Невзоровых.
Как это происходит на деле, рассказывает Александр Жилевский: “Управляющая компания в лице товарищества собственников жилья управляет домами. Но вот что удручает. Человек смог купить квартиру за 1 млн рублей, а психология у него так и остается в рамках того жилья, что он имел раньше. Но собственники жилья должны сами содержать дом, территорию около него, убирать мусор, стричь газоны. Психология же такая: мы заплатили за все, а вы нам организуйте чистоту и порядок. Прежде чем купить дорогое жилье, надо задаться вопросом — а смогу ли я его содержать, восприму ли те критерии содержания, которые предлагает будущий владелец? Вот это все ярко просматривается в новых домах на улице Невзоровых”.
Цены на жилье остаются высокими. Риэлторы предупреждают, что снижения не будет. В числе факторов, которые способствуют росту цен на рынке жилья, они считают ипотеку. Но и для того, чтобы участвовать в ипотеке, необходимы деньги и опять-таки немалые. Доходы населения — вот что, казалось, тормозит ипотечное кредитование. Однако заместитель директора АН “Выбор” Валентина Голубева утверждает, что мнение о том, что зарплата у людей низкая, ошибочно, так как работа с клиентами — заемщиками банков позволяет так говорить. Их официальные доходы позволяют взять ипотечный кредит. Валентина Голубева считает, что кредитование жилья должно обеспечить государство, и если такую социальную политику правильно выстроить, то получение кредита не будет так сильно зависеть от зарплаты. Сегодня банковские проценты высокие (от 15 до 21), деньги дорогие, необходимо поручительство. Если банки будут работать с “длинными” деньгами, то проценты снизятся. А еще Валентина Голубева утверждает, что будущий заемщик может иметь минимальную зарплату в 5 тысяч рублей и получить в Сбербанке кредит на покупку жилья в 250 тысяч. Другие же риэлторы говорят о других суммах. Так или иначе, все единодушны в одном — ипотеку надо запускать и развивать.
Но пока мы ждем этого ипотечного “запуска” и “развития”, люди должны где-то жить. Почему бы риэлторским компаниям не строить, к примеру, доходные дома? В Европе и США этот бизнес достаточно развит. Доходные дома там приносят большие прибыли. По словам Николая Сухарькова, строить такие дома сейчас не позволяют высокие кредитные ставки по инвестициям. Но если у инвестора есть капитал и он хочет закрепить свои доходы, то он построит доходный дом и будет иметь прибыль. На улице Невзоровых первые построенные дома были проданы. Сейчас квартиры и офисные помещения там не продают, а сдают в аренду, и Николай Сухарьков считает это грамотным ведением бизнеса.
Альбина БРОСЕВИЧ
Вот уже и Москву “покоряют” наши нижегородские архитекторы, подтверждая, что Нижний — действительно архитектурная столица. На XII Международном конкурсе-фестивале “Зодчество-2004”, только что завершившемся в Москве, авторский коллектив архитектурной мастерской Виктора Зубкова получил Золотой диплом за проект реконструкции прирельсовой территории и прилегающих к ней участков с организацией скоростной магистрали дублера Садового кольца. Правительство Москвы и лично мэр тоже признали бесспорные достоинства проекта.
В конкурсе-фестивале приняло участие более 300 архитекторов России, стран СНГ и Восточной Европы. Нашим архитекторам он принес 15 дипломов, среди которых есть и золотые, и серебряные, и бронзовые. Свои композиции представили на фестиваль 20 регионов России. И большее число дипломов увезли с фестиваля нижегородские архитекторы.
Золотым дипломом отмечена, прежде всего, вся экспозиция нашего региона — за комплексный показ достижений архитектуры и градостроительства на территории области и Нижнего Новгорода. Авторы композиции — директор областного департамента по градостроительству и архитектуре Михаил Кузнецов и главный архитектор Нижнего Олег Рыбин. Только три региона удостоены такой награды — кроме нашего еще Московская область и Краснодарский край.
Серебряные дипломы на этот раз получили работы творческой мастерской Пестова и Попова. “Серебром” отмечен жилой дом “Жираф” на ул. Полтавской. Нижегородцы, конечно же, не могли не заметить это здание, бывая в том квартале, — оно выделяется не только своими формами, но и яркой окраской, очень гармонирующей с золотом осени. И второй “серебряный” проект этой мастерской — за ТЦ “Сити”.
Серебряных дипломов удостоены также в номинации “Реставрация” архитекторы Виктор Коваль и Вячеслав Широков — за комплекс работ в Дивеево и в номинации “Конструкции и приспособления существующих зданий и сооружений” архитекторы института “НижегородНИИгражданпроект” — за реконструкцию здания геникологической больницы в Нижнем.
Многие нижегородские архитекторы привезли с фестиваля-конкурса “Зодчество-2004” бронзовые дипломы. Среди них авторы известного проекта архитектурной застройки и межевания территорий Октябрьского бульвара, проектов здания “Теледом” на ул. Белинского и ТЦ “Шоколад”.
Поощрительных дипломов тоже удостоены многие нижегородцы, чьи работы были представлены на фестивале и по проектам которых в Нижнем уже построены современные красивые дома. Так что не сдают нижегородские архитекторы своих лидирующих позиций.
На фестивале особенно большой интерес его участников и членов конкурсного жюри вызвал раздел нашей композиции по реставрации, восстановлению и сохранению историко-архитектурных памятников. Это тоже можно рассматривать как одно из достижений архитектурной и градостроительной политики в нашем регионе. Это дает надежду, что культурно-историческое наследие нашего древнего города удастся сохранить.