Все больше людей, желающих изменить свои жилищные условия, понимают, что тратить
время на поиск длинных обменов, приемлемых вариантов нового жилья, на скитания
по чиновничьим кабинетам при оформлении документов достаточно сложно и долго. И
тогда они обращаются к риелтору. Сегодня это наиболее востребованный рынок
услуг.
Будущим летом Нижегородская гильдия риелторов (НГР) будет отмечать свое
десятилетие. За это время мы поняли, что роль гильдии в формировании
цивилизованного рынка недвижимости, в повышении качества риэлторских услуг
трудно переоценить. О сегодняшнем дне НГР наш корреспондент беседует с
бизнес-консультантом Гильдии риелторов Татьяной РОМАНЧЕВОЙ.
— Татьяна Ивановна, зачем нужно такое объединение агентств и компаний, работающих с недвижимостью, в Гильдию?
— На сегодняшний день такая Гильдия есть далеко не во всех регионах. Но там, где она сильна, например, в Москве, Самаре, на Урале, на рынке складываются достаточно цивилизованные отношения, которые приняты в мировом сообществе. В своих рядах НГР сейчас насчитывает 43 компании. Если посмотреть, какую долю рынка они занимают, то это будет три четверти количества проводимых сделок с недвижимостью, то есть лидирующее положение. Сейчас мы на уровне государства говорим о повышении роли саморегулируемых организаций. У нас в Нижнем Новгороде в сфере недвижимости такой общественный орган уже работает и достаточно успешно. Это объединение коллег, партнеров, которые хотят вести бизнес цивилизованно, соблюдая необходимые правила.
— Как строится такая общественная организация, как Гильдия риелторов?
— Есть совет Гильдии, который работает между общими собраниями и принимает текущие решения. Например, недавно, совет организовал выездное заседание членов Гильдии, на котором риелторы Нижнего Новгорода и других регионов обменивались опытом. У нас были представители Москвы и Урала, которые рассказывали о ценном столичном и региональном опыте работы по оказанию услуг населению в сфере недвижимости. Совет организует и участие нижегородцев в Конгрессе риелторов России. Совет занимается развитием информационных полей, которые необходимы для работы на этом рынке.
В составе Гильдии успешно работает комиссия по этике, которая занимается спорными вопросами, возникающими на рынке недвижимости. Если вопрос был рассмотрен на этой комиссии, то судебное разбирательство, как правило, бывает уже не нужно. Клиент, который обратился в комиссию по этике в связи с возникшими у него проблемами при проведении сделки с недвижимостью, решает свой вопрос уже стопроцентно, потому что члены комиссии — это руководители крупнейших агентств недвижимости, профессионалы рынка. Этот орган защищает права потребителя и защищает их объективно.
В рамках Гильдии ведутся PR-проекты. Она также способствует не только обмену опытом, но и познанию рынков вокруг. Постоянно проводятся различные семинары, тренинги, то есть ведется обучение. Любое, даже очень маленькое агентство недвижимости, которое вступает в Гильдию, вправе получить консультацию любого из действующих ее членов, присутствовать на всех учебных мероприятиях. Гильдия работает с четырьмя учебными центрами, аккредитованных РГР для обучения этому виду бизнеса. Это компании “Олимп”, “Кварц”, “Выбор” и Институт развития бизнеса. Они проводят обучение не только специалистов, работающих в сфере недвижимости, но и всех желающих познать этот рынок.
Сегодня члены Гильдии, как правило, входят в ряд комитетов при органах власти различного уровня. Так, президент НГР входит в региональный комитет по ипотеке и градостроительный совет Нижнего Новгорода, имея там достаточный вес и представляя риелторское сообщество. Специалист, представляющий общественную организацию риелторов, в данном случае необходим, потому что он видит рынок изнутри и может оказать неоценимую помощь в создании городских проектов.
— Татьяна Ивановна, каковы самые последние тенденции рынка недвижимости в нашем регионе?
— На рынке сложилось несколько основных сегментов: жилой рынок, коммерческая недвижимость, земля. Могу сказать, что за прошлый год цены на жилье на вторичном рынке в среднем выросли на 34 процента, а на первичном — примерно на 18 процентов. На первичном рынке цена растет как бы дважды: в зависимости от стадии строительства и еще по мере роста средней цены за 1 кв. м жилья. На сегодняшний день первичный рынок — это связано и с нашим регионом, и с рынком России в целом — находится на пике насыщения во многих сегментах. У нас достаточно сильно возросли объемы строительства, примерно на 40 процентов по сравнению с прошлым годом. При этом мы не можем сказать, что у нас такими же темпами растут доходы населения. Ипотечные программы пока еще тоже не получили должного распространения. В Нижнем они работают только на вторичном рынке, а первичный в данной ситуации не охвачен. Поэтому опасения в насыщении ряда географических сегментов есть.
Новое строительство предполагает элитное жилье, бизнес-класса жилье, типовое. Здесь можно говорить о разной степени насыщения в каждом сегменте. Если это элитное жилье, то могу сказать, что его у нас строится крайне мало. В основном строятся дома бизнес-класса, и основная часть застройки — историческая часть города. Но здесь, в этом географическом сегменте, достаточно большой объем предложений. Снижения цен оттого, что предложение растет, ожидать не приходится. Скорее, есть снижение темпов роста цен, потому что в этих сегментах у застройщика достаточно большие затраты на расселение, на инженерные коммуникации, кроме того, на 25—30 процентов в год растут цены на строительные материалы. Все это не даст цене на жилье упасть значительно, но темпы ее роста, естественно, могут снизиться. Насыщение, которое есть в некоторых сегментах рынка, говорит о том, что в большей степени будут востребованы проекты на выходе, когда риски уже малы, больше будет требований предъявляться к качеству жилья. Когда у покупателя есть выбор, он всегда будет смотреть на качество и безопасность. Вторичный рынок по-прежнему в ценах растет. Но здесь несколько иные параметры. Что говорит об отсутствии достаточных средств для улучшения своих жилищных условий? Наверное, то, что больше стало альтернативных вариантов. Вариантов чистых продаж становится меньше.
Если говорить о коммерческой недвижимости, то бум на строительство торговых центров продолжается, но мы уже видим, как появляются сформированные имущественные комплексы, такие, как “Столица Нижний”. Наверное, бум на строительство торговых площадей у нас не закончился, далее будут востребованы современные складские комплексы. Вероятно, реализовать их на рынке офисных помещений будет сложно. Все зависит от того, насколько выражена и продумана концепция того или иного офисного центра, на какую целевую группу он рассчитан и будет ли соответствовать деление площадей для продажи и аренды их потребительским предпочтениям.
— На Западе распространены так называемые доходные дома, и любой человек, нуждающийся в жилье, может снять квартиру с мебелью или дом. У нас есть такое?
— У нас есть рынок арендных отношений, и он в основном формируется из предложений собственников жилья. В Москве уже есть два проекта доходных домов: собственник строит такой дом с целью сдачи его в аренду, и там, как минимум, должна быть меблировка. Почему у нас этот рынок не развит? Для наших бизнесменов, во-первых, важна стабильность. Когда, к примеру, покупается торговое помещение, то сроки его окупаемости — от 3 до 6 лет. А если считать по арендной плате жилого помещения, то срок окупаемости доходного дома — 10—12 лет. Поэтому если есть выбор у инвестора, естественно, он выберет наиболее доходный бизнес. Но уже и сейчас есть инвесторы, которых 10—12 годовых процентов устраивают.
Доходный дом — это завтра. Это обязательно будет, и многие бизнесмены об этом уже задумываются.
— Ваш взгляд на развитие земельного рынка.
— В городе землю в собственность получить практически невозможно. Земля городская, и ее можно по определенным условиям арендовать, чаще всего под производственные нужды. Если говорить о развитии рынка земли под загородную недвижимость, то он несколько хаотичен и только начинает формироваться. Сейчас как грибы растут предложения по строительству загородных коттеджных поселков. В данной ситуации компании, приобретающие землю в собственность под строительство такого загородного поселка, подстраиваются под требования потребителя.
Загородное жилье наиболее подвержено сезонным колебаниям. Вероятно весной мы увидим на рынке ряд проектов, которые будут предлагать земельные участки для покупки под строительство загородных домов. Но мы сильно отличаемся от московского рынка загородной недвижимости, и у нас, скорее всего, будут проекты так называемого second-house (второго дома). Если в Москве рассматривают загородное жилье с точки зрения замены квартиры, то у нас это иная ипостась. Наш рынок формируется именно как место отдыха, но не как альтернативное жилье, и люди оставляют себе квартиру в городе. Сейчас в сегменте загородного жилья неплохо развиваются направления Богородское и Кстовское, Горьковское море.
— Вы часто повторяете мысль, что мы не Москва. Как вы думаете, тенденции нижегородского рынка недвижимости вообще характерны для провинции?
— Региональные рынки между собой похожи, и, разумеется, формируясь, они отличаются от столичных. У нас и мышление совсем другое. Рынок всегда идет от потребностей покупателей. Есть какие-то исторически сложившиеся предпочтения у жителей нашего города. Ну вот, кто сказал, что плохо жить на берегу Оки в заречной части Нижнего? Но у нас уже сформировалось убеждение, что историческая часть — это престижно, это хорошо. А если в Заречье построить красивые дома?
Каковы проблемы при застройке верхней части Нижнего? Одна из них не всегда удовлетворяется потребностью в парковочных местах жильцов элитных домов. У нас сильно загружена транспортными потоками верхняя часть города, в которой и Сити, и место для престижного проживания, и культурный центр.
В Москве сейчас модно выносить торговые центры за МКАД, но у нас это модно будет лишь завтра. Однако нельзя говорить, что мы в чем-то отстаем от Москвы. Мы развиваемся своим путем.