Вопрос актуальный для очень многих нижегородцев. Сегодня, когда возможности приобрести новое жилье существенно расширились, люди могут выбирать, где покупать квартиру, у кого, за сколько и каким образом. Пожалуй, наиболее привлекательным становится длительный, на многие годы кредит, позволяющий сразу же въехать в новое жилье, а потом постепенно выплачивать его стоимость. Поэтому в России интерес к ипотечному кредитованию растет с каждым днем, изменяется законодательство, улучшаются условия, на которых выдаются ипотечные кредиты населению.
Термин “ипотека” впервые появился в VI веке до н. э. в античной Греции. Он был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Залоговым обеспечением в Афинах служила личность должника, который в случае невыполнения обязательства попадал в рабство. Для этого оформлялись обязательства, а на границе, принадлежащей заемщику земельной территории, ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в указанной сумме. На таком столбе, получившем название “ипотека” (от греческого “hypotheka”), отмечались все долги собственника земли. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи, когда было разработано особое законодательство для ипотечных банков.
История также говорит о том, что государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Это было и при римском императоре Траяне, и при американских президентах, и даже в России, где в XIX веке были образованы специальные финансовые фонды для поддержки тех, кому предоставлялись ипотечные кредиты. Так что ипотека — это совсем не новое изобретение современности, а просто хорошо забытое старое. Надо сказать, что выражение “хорошо забытое” относится именно к России, потому что и в США, и в европейских странах ипотеку никогда из экономики не изгоняли. На российский рынок ипотека вновь пришла только с 1993 года. Ну, а в Нижнем Новгороде она активно стала развиваться лишь в 2002—2003 годах.
Сейчас, когда по свидетельству российской статистики средний класс уже накопил капитал, достаточный для того, чтобы всерьез задуматься о приобретении достойного жилья, ипотечная схема, по мнению нижегородских специалистов, становится наиболее популярной.
Причина, говорит директор известной на нижегородском рынке риелторской компании “Триумф” Наталия Вязанкина, заключается в следующем: “У вас есть деньги, которых явно не хватает на покупку жилья. И сколько бы вы ни старались экономить и откладывать, ничего не получается: все съедает инфляция. Вот здесь на помощь приходит банк, у которого можно взять недостающую сумму на покупку квартиры, разумеется, под проценты. Используя собственные накопления и деньги банка, вы покупаете квартиру, о которой давно мечтали, и становитесь ее собственником. Но банку нужны гарантии, что вы вернете ему долг с процентами. Поэтому приобретенная вами недвижимость остается в залоге у банка-кредитора до тех пор, пока вы не расплатитесь с банком. Деньги, которые вы взяли у банка, — это и есть ипотечный кредит”.
На первый взгляд, все достаточно просто: бери деньги — покупай квартиру. Но это только кажущаяся простота. Это не обычная сделка, где с одной стороны продавец, с другой — покупатель, а между ними — риелтерская компания, которая решает все возникающие проблемы и сглаживает острые углы. В случае сделки с ипотечным кредитом действующих лиц значительно больше, как следствие — и проблем возникает несоизмеримо больше. Поэтому понятно, почему из порядка 250 компаний, работающих на рынке недвижимости Нижнего Новгорода, всерьез занимается ипотечными сделками не более пяти. Но это те компании, которые понимают, что будущее развитие рынка недвижимости без ипотеки невозможно, и уже профессионально подготовлены к проведению таких сделок.
Допустим, молодая семья, снимающая за немалые деньги квартиру, решается, наконец, взять ипотечный кредит на свое жилье. Пройти по дороге, ведущей к ключам от своей квартиры, страшно, но нужно и можно. Шаг за шагом придется преодолевать проблемы на этом пути. И вот какие шаги посоветовали сделать на недавнем семинаре в компании “Триумф”.
Желание купить собственную квартиру уже есть, но нет пока ни малейшего представления о том, как это сделать. Практика показывает, что лучше всего сориентируют на рынке недвижимости и помогут оценить финансовые возможности потенциального заемщика в риелторской компании. Специалисты лучше всего знают, сколько стоят квартиры в районах Нижнего Новгорода. Кроме того, риелтор поможет оценить размер будущего кредита, который необходимо взять на приобретение жилья, размер ежемесячных выплат по нему. После такой консультации уже можно будет понять, насколько обременительными будут для заемщика эти выплаты и сможет ли он реально их выплачивать. Специалист компании “Триумф” Наталия Гапшина на семинаре сказала, что максимальные размеры ежемесячной выплаты не должны превышать 30—40 проц. от дохода, а максимально допустимый размер кредита определяется только платежеспособностью заемщика. Что еще немаловажно? Наличие собственных сбережений. В большинстве случаев банки требуют, чтобы у заемщика имелось не менее 25—30 проц. от стоимости приобретаемого жилья.
Кто может быть заемщиком в системе ипотечного кредитования?
Как правило, им может стать любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 до 60 лет. Причем 60 лет — это предельный возраст окончания срока выплаты кредита.
Если супруг заемщика не является залогодателем, то он обязательно должен дать письменное, нотариально заверенное согласие на передачу приобретаемого жилья в ипотеку.
Кроме того, заемщик должен будет подтвердить свой стабильный доход за последние полгода.
Согласитесь, это самый важный вопрос. Имейте ввиду, что получение ипотечного кредита — это тот редкий случай, когда надежность банка не должна особенно заботить заемщика: купив с его помощью квартиру, он сразу же становится ее собственником. Даже если банк-кредитор разорится, это никак не отразится на заемщике, ведь для него не имеет значения, кому выплачивать долг.
Риелторы советуют при выборе банка руководствоваться другими критериями. На рынке ипотечного кредитования сейчас намечается тенденция к улучшению условий кредитования. Банки снижают проценты и размер первоначального взноса, вводят в свои программы бонусы для клиентов, делают более выгодными сроки кредитования. Все это поможет увидеть плюсы и минусы разных банковских предложений.
Теперь, когда банк выбран, наступает время сбора документов. Вот какие документы обязательны к предоставлению. Они предоставляются в оригинале и копиях. Это паспорт (страницы, где фото, регистрация, семейное положение, дети). Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования. Документы об образовании. Военный билет (все заполненные страницы). Трудовая книжка заемщика (каждая страница должна быть заверена печатью, на последней странице обязательна надпись: “Работает по настоящее время” и подпись заверившего лица). Справка о размере дохода за последние полгода (форма 2-НДФЛ). Резюме организации-работодателя.
Но заемщику надо иметь ввиду, что этими документами “хождение по справкам” может не ограничиться. Дополнительно у него могут потребовать свидетельства о браке (или брачный контракт), рождении детей, о расторжении брака, о смерти одного из супругов, детей. Приготовьтесь предъявить также трудовой контракт с места дополнительной работы (с отметкой о занятости на день заверения).
Предъявив все эти документы и получив, наконец, предварительное положительное решение кредитного комитета банка о выдаче кредита, заемщик готов к следующему шагу.
Наталия Гапшина призывает не рисковать и не заниматься поиском будущей квартиры самостоятельно. “Банки кровно заинтересованы в успехе сделки, — говорит она, — поэтому они должны быть уверены в том, что приобретаемая в ипотеку квартира юридически чиста. Подобные расследования могут сделать лишь профессионалы. Без их помощи заемщик также рискует не уложиться в определенные банком сроки предоставления документов, а это приведет не только к потере времени, но и материальным потерям. Кроме того, клиент с ипотечным кредитом проигрывает на рынке клиенту с деньгами в кармане. Опыт ипотечных сделок показывает, что не каждая квартира может быть куплена на кредитные средства и не каждый продавец готов работать с таким покупателем. Поэтому только специалист-риелтор поможет грамотно найти подходящую квартиру и провести переговоры с продавцом”.
Это этап подготовки найденной квартиры к продаже. При ипотечном кредитовании обязательно придется приглашать независимого оценщика, так как банк должен быть уверен в том, что сумма выдаваемого кредита соответствует стоимости приобретаемого жилья. Для оценки заемщику необходимо иметь следующие документы: паспорта продавцов жилого помещения и покупателей жилого помещения; выписку из реестра градостроительной деятельности (справка БТИ, инвентаризационный план, экспликация); свидетельство о государственной регистрации права; оплата услуг оценщика; договор на оказание услуг по оценке, подписанный заемщиком, подписанный акт выполненных работ.
Программы ипотечного кредитования предполагают проведение комплексного страхования. Банки считают страхование жизни и трудоспособности заемщиков приобретаемого жилья обязательной процедурой для выдачи кредита. А как же иначе?
Страхователем по договорам страховки выступает заемщик (он же залогодатель). Срок действия страхования равен сроку действия кредитного договора плюс один рабочий день. В пакет документов по страхованию входят: договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика и договор риска утраты и повреждения жилого помещения — предмета ипотеки. Получив отчет по оценке, заключив договор страхования, можно оформлять договор купли-продажи. Пакет документов по данной сделке обычный при покупке квартиры плюс документы по ипотеке: закладная, кредитный договор, отчет по оценке, выписка из реестра юридических лиц, доверенность на представителя банка, подписывающего кредитный договор, доверенность заемщику на получение закладной в ГУ ФРС по Нижегородской области. После регистрации ГУ ФРС заемщик может въезжать в квартиру и жить в ней. Кто в период выплаты ипотечного кредита будет являться ее фактическим собственником, зависит от особенностей программ различных банков.
| Программа (кредитор) | Размер кредита | Первоначальный взнос | Срок | Валюта | % годовых |
Обеспечение | Ограничения | Дополнительные условия | Досрочное погашение кредита |
| Сбербанк РФ Кредит на приобретение недвижимости |
70 % стоимости жилья | Не менее 30 % собственных средств | До 15 лет | Рубли, долл. США | 18 % 11 % |
Не менее 2 поручителей | Платежеспособность заемщика, возраст от 18 до 75 лет. Прописка в г. Н. Новгороде | Без ограничений | |
| Кредит “Молодая семья” | До 90 % стоимости жилья | Не менее 10 % собственных средств | До 15 лет | Рубли, долл. США | 18 % 11 % |
Поручительство 2-х физических лиц | С 18 до 75 лет. Прописка в г. Н. Новгороде | Без ограничений | |
| Кредит на долевое участие | До 70 % стоимости жилья | Не менее 30 % собственных средств | До 15 лет | Рубли, долл. США | 18 % 11 % |
Поручительство 2-х физических лиц | С 18 до 75 лет. Прописка в г. Н. Новгороде | Без ограничений | |
| АИЖК НО “Нижегородский Ипотечный Корпоративный Альянс”, первичный рынок вторичный рынок | До 90 % стоимости жилья | Не менее 10 % собственных средств | До 30 лет | Рубли | 12 %, 16 %, 18 % на этапе строи-тельства |
Залог приобретаемого жилья | Платежеспособность заемщика от 18 до 75 лет, жители г. Н. Новгорода, Нижегородской области, г. Москвы | Страхование жизни, трудоспособности, приобретаемого имущества | Не ранее 6 месяцев с момента получения кредита |
| Городской Ипотечный банкКредит “Квартира+”, Кредит “Квартира” |
До 70 % стоимости жилья | 30 % собственных средств | 5—10 лет
|
Рубли | 15—16% | Залог приобретаемого жилья | с 18 до 55 лет | Страхование жизни и потери трудоспособности, имущества, титула | Без ограничений по времени. Минимальный размер частично досрочного погашения кредита не менее 1 000,00 $ (30 000 руб.) Штраф 5 % при погашении в первые 7 месяцев. |
| Долл. США | 12—13% | ||||||||
| 11—15 лет
|
Рубли | 15,5—16% | |||||||
| Долл. США | 13—14% | ||||||||
| От 30 % стоимости жилья
|
30 % собственных средств | 5—10 лет
|
Рубли | 14—14,5% | |||||
| Долл. США | 10,5—11,5% | ||||||||
| 11—15 лет
|
Рубли | 14,5—15% | |||||||
| Долл. США | 11,5—15% |