В самом начале последнего десятилетия ХХ века многие нижегородцы стремились получить заветные сотки земли, понимая, что экономическую нестабильность можно будет пережить только выращивая на своей земле свои продукты. И вот оказывается, что они теперь вроде бы и не владельцы своего сада-огорода и что нужно вновь идти по чиновничьим кабинетам, получать новые документы. А настойчивое напоминание некоторых СМИ садоводам и дачникам о том, что к 1 января 2006 года необходимо оформить все документы, подтверждающие их право на земельный участок, привело к огромным очередям в учреждениях юстиции, нервотрепке, а порой и к неоправданным денежным тратам.
Между тем, если внимательно прочитать и Земельный кодекс, и федеральный закон “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, то можно убедиться, что к 1 января следующего года обязаны закончить оформление земли лишь юридические лица, которые должны определить, будут ли они арендовать землю или же оформлять ее в собственность. Все остальные (лица физические) могут заниматься довольно долгой и сложной процедурой оформления участка, когда им будет удобно. Срок приватизации земельных участков, предоставленных в бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, для них не ограничен. Но надо помнить, что все нынешние законы, касающиеся земельных отношений, исходят из того, что земельная реформа в России закончилась. В частности, подразумевается, что садоводы и дачники уже оформили свою земельную недвижимость и являются владельцами своих участков. Увы... Получив их практически бесплатно в начале 90-х годов и документ на них (так называемое “розовое свидетельство”), люди решили, что этим и завершился процесс оформления земли в собственность. Многие садоводы даже не знали о том, что все имеющиеся документы на земельный участок необходимо было переоформить еще до 1992 года. Тогда это можно было сделать намного проще, чем сейчас: бесплатно, делая межевание порой “на глазок”. Зарегистрировав свой земельный участок в собственность, аренду или пожизненное пользование, человек получал такое свидетельство. Можно было бы попенять тем, кто не сделал эту работу, однако вспомним, как часто в нестабильные 90-е менялись российские законы, формы документов, требования. Сегодня земельное законодательство усложнилось, подход к процессу оформления права собственности на земельный участок стал более жестким, более дорогим. Кроме того, существует разница между переоформлением прежних документов на землю и ее приватизацией.
Так что же, “розовые” свидетельства уже не действительны? Нет, говорит консультант комитета по аграрным вопросам Законодательного собрания Нижегородской области Владимир НИКОЛАЕВ, они действительны. Но если предполагается сделка с земельным участком или вступление в наследство, то необходимо иметь на руках другое, “зеленое” свидетельство. Его, как и на другую недвижимость, выдает ГУЮНО. Если же садовод не планирует никаких сделок с землей, то достаточно иметь документ старого образца. “Розовый” документ — это тоже свидетельство о собственности. Он приравнивается к выписке из государственного реестра. Любой гражданин — владелец участка на праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения может приватизировать его бесплатно только один раз. В этом случае плата взимается за определение границ участка, межевание, присвоение кадастрового номера, внесение информации в государственный кадастр и за регистрацию права на землю. Если земельный участок входит в состав садоводческого товарищества, нужно, чтобы оно, как юридическое лицо, оформило документы на земли общего пользования (это все общие участки на территории товарищества — дороги, водоемы и т. д.) в аренду или в собственность до 1 января будущего года. Здесь один нюанс: юридическое лицо (товарищество) оформляет свою собственность, а каждый владелец индивидуального земельного участка — свою. При этом ставка земельного налога на земли общего пользования и индивидуальные участки будет одинаковой. Ставки эти устанавливает федеральное законодательство, и они не зависят ни от цены земли, ни от площади земли. Юридические лица обязаны сами рассчитать свои налоги, это касается и садоводческих товариществ. Ставка земельного налога с 2006 года будет рассчитываться в зависимости от кадастровой стоимости земли. Ее устанавливают органы местного самоуправления.
Для садоводов эта ставка не должна превышать три десятых процента от кадастровой стоимости (для промышленных земель она в пять раз больше). Перерасчет будет сделан для каждого садового товарищества. Кадастровая стоимость земельного участка в Нижнем Новгороде может оказаться выше рыночной цены, и в эту ситуацию должны вмешаться депутаты городской Думы. Уже в первой половине 2006 года каждый садовод получит новый расчет земельного налога с кадастровой ценой своего участка. Произойдет смена системы взимания земельного налога.
В Нижегородской области граждане для ведения садоводства могут владеть 15-ю сотками земли. Как быть, если при межевании участка обнаружится “прихват” лишней земли? Для этого, объяснил Владимир Николаев, нужно обратиться в местную администрацию с заявлением о том, что вы хотели бы оформить “лишнюю” землю и там не предполагается никакого строительства. Будет установлена кадастровая оценка этого участка, которая войдет в расчет земельного налога. А бывает и обратная ситуация, когда в документах записано, скажем, 10 соток, а в действительности их меньше. Человек должен платить только за то, чем обладает. Тенденция к уточнению недвижимости — процесс общемировой. Именно поэтому важно иметь четкое представление о границах своего земельного участка, его площади.
Переоформление земельного участка — процедура длительная и дорогая. Чтобы оформить землю в собственность, необходимо оформить и все документы на строения, находящиеся на участке. Как отмечают риелторы, порой стоимость работ по подготовке земли к регистрации права собственности может превысить даже стоимость самого участка. И вот какие документы нужно иметь, чтобы привести свои права на землю в соответствие с действующим законодательством. Во-первых, заявление о государственной регистрации и документ о внесении госпошлины за регистрацию (она установлена в размере 500 рублей). Затем свидетельство о праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения (то самое — “розовое”). К нему прикладывается решение органа местного самоуправления о признании за гражданином права собственности на участок и кадастровый план.
Земельный участок в России сейчас признан таким же объектом недвижимости, как и все строения на нем. А это значит, что земля наряду с квартирой или загородным домом становится серьезным капиталом. Но для того, чтобы садовод смог им распорядиться, он обязательно должен сменить “розовый” документ на “зеленый”. В конце лета правительство рассмотрело проект закона “Об оформлении права на недвижимое имущество, используемое для удовлетворения жилых и бытовых нужд”. Исходя из этого закона, в Градостроительный, Земельный и Гражданский кодексы будут внесены поправки, касающиеся процедуры оформления права собственности на земельные участки и постройки на них. Упрощение такой процедуры должно способствовать активизации процесса оформления прав собственности, и как следствие — увеличение налоговой базы. Кстати, в сентябре депутаты нижегородского ОЗС, используя свое право законодательной инициативы, направили в Государственную Думу проект поправок об упрощении порядка переоформления документов на право собственности на землю. Так что нужно дождаться принятия этого закона. Может, действительно все будет проще и быстрее.
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА.........
В сфере земельных отношений всегда возникает много вопросов, связанных с конкретными ситуациями. Специалисты департамента государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области отвечают на некоторые вопросы нижегородцев.
— Как оформить право собственности на земельный участок под жилым домом, который гражданину перешел по наследству?
— Согласно Земельному кодексу РФ (п.1 ст. 36), граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, обладают исключительным правом на приобретение в собственность или аренду земельных участков под ними. Оформить право на землю возможно после вступления в права наследства и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом.
— Можно ли отказаться от собственности на заброшенные садовые участки и как оформить такой отказ?
— Подав заявление в орган местного самоуправления, садовод может отказаться от заброшенного земельного участка. Однако этот отказ не влечет за собой прекращение права собственности на землю, которая в этом случае приобретает правовой режим безхозяйной недвижимой вещи (ст. 53 Земельного кодекса). Порядок прекращения прав на нее устанавливается ст. 225 Гражданского кодекса РФ. Безхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки данного заброшенного садового участка на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на участок. При этом действующим законодательством не предусмотрено издание какого-либо распорядительного акта органа местного самоуправления.
— Каковы полномочия органов местного самоуправления при выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения и каков порядок данной процедуры?
— Порядок такого выделения земельных участков определен федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” (ст.13) и законом Нижегородской области “Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области” (ст. 19).
В соответствии с этими законами извещение в письменной форме или опубликованное в средствах массовой информации сообщение должны указать на необходимость предложения со стороны участников долевой собственности продавцу о покупке доли в праве общей собственности, а также в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Таким образом, продавец доли в праве общей собственности не может скрыть факт обращения собственников с претензиями по местоположению выделяемого участка и размеру компенсации.
— Обязательно ли проводить независимую оценку свободного земельного участка, предназначенного под строительство, или можно воспользоваться кадастровой оценкой земельных участков?
— Постановлением правительства РФ “Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков” однозначно определено, что цена земли при продаже на торгах определяется органом местного самоуправления на основании отчета независимого оценщика.
— По какой цене продается земля собственникам объектов недвижимости?
— В 2003 году правительство Нижегородской области приняло закон “О цене земли”, устанавливающий следующую цену при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений:
— в Нижнем Новгороде — в размере 17-кратной ставки земельного налога за единицу площади;
— в иных поселениях на территории области — в размере 10-кратной ставки земельного налога за единицу площади.
Указанный закон вступил в силу с 1 июля 2005 года.
— Каков порядок предоставления земельных участков для личного подсобного хозяйства?
— Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земли в черте поселений (приусадебные земельные участки) и за чертой поселений (полевые земельные участки). Первые используются для производства сельскохозяйственной продукции, а также для строительства различных строений. Вторые — исключительно для производства сельхозпродукции без права возведения на них зданий и строений.
Предоставление участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возможно как без предварительного согласования мест размещения объектов, так и с их предварительным согласованием.
Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства должны предоставляться на торгах, конкурсах или аукционах. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам, зарегистрированным по месту постоянного проживания в сельских поселениях. Тем, кто зарегистрирован по месту постоянного проживания в городских поселениях, земельные участки предоставляются при наличии свободных земель.
Предельные размеры земельных участков уполномочены устанавливать органы местного самоуправления. При этом учитывается земельное, градостроительное законодательства, плотность населения, наличие свободного земельного фонда.