Вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, который призван навести порядок в наших сложных жилищных вопросах. Пока субъект Федерации готовит нормативную документацию для определения, кто такие малоимущие (что очертит круг людей, претендующих на получение бесплатного социального жилья), мы поговорим о проблемах большинства – о том, что ждет собственников квартир, которых на сегодня 70%. Своим мнением с читателями «ГК» делится юрисконсульт УМХ городской администрации Л.Волгина.
– На мой взгляд, Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу 1 марта 2005 года, не внес в нашу жизнь столько нового, сколько об этом сейчас говорят. Он лишь устранил тот разброс норм, который существовал до введения его в действие, аккумулировав их в едином документе и исключив нормы, не соответствующие той эпохе отношений, которая сложилась после 90-х, хотя все еще содержалась в нормативных актах и самом Жилищном кодексе РСФСР 1983 года. К тому же документ еще практически не работал (действует меньше месяца), а суждения о законе такого уровня, основанные только на теории и тексте документа, не всегда объективны.
– Сроки бесплатной приватизации квартир продлены до 1 января 2007 года, но ходит столько обескураживающих слухов о грядущем непомерном повышении налога на недвижимость и прочих неприятностях для собственников, что люди задумываются – стоит ли приватизировать квартиру?
– Мое мнение – приватизировать квартиру надо. Во-первых, у вас появится некое имущество, которое вы можете передавать по наследству, использовать для улучшения своих жилищных условий (например, участвовать в ипотечном строительстве по принципу «шаг за шагом», а также в иных программах). Боязни увеличения налога на имущество я не разделяю, но не могу утверждать, что будет сохранен существующий сегодня уровень налогов, а именно:
– жилье, которое стоит свыше 300 тыс. рублей, облагается налогом в размере 0,1% от его стоимости;
– жилье, которое стоит от 300 до 5ОО тыс. рублей – от 0,1% до 0,3%;
– больше 500 тыс. – от 0,3% и выше (при этом для расчета налога берется стоимость жилья по оценке БТИ, что намного ниже его рыночной стоимости).
Собственность предполагает бремя, и так было всегда.
– А налог на землю?
– Теперь это коснется и собственников жилья, которым, по новому ЖК, передается в собственность земельный участок под домом. Данная норма закреплена в ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 2 ст.36 Земельного кодекса РФ, ст.273 Гражданского кодекса РФ.
– Собственнику также будет необходимо за свой счет делать капитальный ремонт...
– В новом ЖК четко прописаны обязанности собственника. И это не только перечисление соответствующих средств на поддержание дома в технически исправном состоянии, обеспечивающем функционирование всех систем жизнеобеспечения живущих в нем, но и расходы по капитальному ремонту дома. Если дом носит характер смешанной собственности, то и расходы по капремонту будут такого же характера. Например, 20 квартир приватизированные, а 5 – муниципальные. За пять квартир заплатит муниципалитет, а остальную сумму должны внести владельцы. Понятно, что собственникам – физическим лицам, скорее всего, будет не под силу сразу оплатить стоимость капремонта, пусть даже и свою долю. Можно пойти путем создания некоего фонда накопления этих средств, введя платеж за капитальный ремонт с 1 кв. метра площади жилого помещения. Используя накопленные средства, можно постепенно частично ремонтировать дом, из года в год приближаясь к нормативному техническому состоянию. Но пока юридически четко прописанной процедуры нет.
– Что слышно о введении обязательного страхования жилья?
– Пока нет никаких подвижек, только предположения. По-моему, это очень нужная вещь, и, скорее всего, механизм не будет очень сильно отличаться от «автогражданки».
– Остается надеяться, что при его разработке будут учтены недочеты автострахования...
Лариса Волгина уже более 2-х лет возглавляет товарищество собственников жилья «Наш дом» на ул. Школьной (нечетные дома, №№ с 3 по 19), а 1 февраля ее выбрали председателем ТСЖ «Ковчег» (ул. Московская, 37). Опыт большой, поэтому мы попросили ее рассказать об этой форме управления собственностью. Ведь по требованию нового ЖК до 1 марта 2006 года все владельцы квартир в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией (ст. 161 из раздела VIII ЖК РФ).
И в случае, если собственник за это время не определится, управляющую компанию для него будет выбирать муниципалитет.
– Лариса Дмитриевна, народ у нас в основном инертный, ждет инициативы сверху, но стоит ли упускать возможные преимущества, которые может дать ТСЖ?
– Управлять собственной квартирой непосредственно, в одиночку, неудобно. Надо самостоятельно заключать договоры с поставщиками услуг и ресурсов, что очень обременительно. Реальны сегодня два пути – ТСЖ и управляющая компания, например тот же ЖРЭП. Я безоговорочно приветствую организацию ТСЖ в новых домах. Новый дом не требует первоначальных больших затрат, у него как минимум два года гарантии, есть время что-то достроить, накопить средства на текущий и капитальный ремонты. В старом фонде сложнее. Людям передается в собственность то, что есть, и восстанавливать дом придется в складчину: скинулись – сделали, не скинулись – не сделали. Если бы «муниципальный» дом, которому необходим капитальный ремонт, передавался в управление товариществу после капремонта, произведенного за счет местного бюджета и иных средств, то тогда все были бы в равных условиях.
– Какие еще преимущества дает ТСЖ?
– У собственников – членов ТСЖ есть реальная возможность влиять на процесс эксплуатации. Решением общего собрания можно заменить нерадивого председателя, который не справляется со своими обязанностями. А директора ЖРЭПа, если вам не нравится его работа, вы уволить не можете.
– Члены товарищества несут дополнительные затраты на оплату труда председателя?
– Нет, товарищества нашего города используют тарифы, утверждаемые для муниципального жилищного фонда, а в них уже внесена доля затрат на обслуживающий и административно-управленческий персонал. Кроме того, председатель ТСЖ обязан предъявлять претензии поставщику услуг (в случае невыполнения обязательств) или взыскивать пени с вовремя неуплатившего за ЖКУ собственника квартиры, экономить энергоресурсы, сдавать в аренду нежилые помещения (если они есть). Благодаря эффективному управлению образуется дополнительная для ТСЖ сумма средств. Так что председателю надо хорошо разбираться во всех хозяйственных и юридических проблемах...
Еще один положительный момент: все деньги, которые заплатили собственники, тратятся только на этот дом или дома, входящие в ТСЖ, причем расходы можно контролировать.
– Наши читатели задают вопрос: есть ли сегодня альтернатива ЖРЭПам? Кем обслуживается ваше ТСЖ?
– Мы наняли на работу необходимых специалистов по своему выбору. Это еще один плюс. Заключили договоры с уборщиками, дворниками, слесарями-сантехниками, механиками и электриками, а также со специалистом из фирмы, обслуживающей домофоны. Влияние на работника непосредственно, несомненно, повышает качество его работы, а затраты – не больше.
В следующих номерах мы
постараемся ответить на вопросы, связанные
с использованием в торговых целях
подвальных помещений на
ул. Московской.
Анна Виноградова