При продаже и аренде

Что является предметом оценки при проведении торгов в соответствии с “Правилами организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков”, утвержденными постановлением правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808?

Согласно ст. 3 федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

В соответствии со ст. 5 федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, к объектам оценки относятся:

— отдельные материальные объекты (вещи);

— совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

— право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

— права требования, обязательства (долги);

— работы, услуги, информация;

— иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Согласно ст. 128 Гражданского кодекса РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Следовательно, земельные участки, а также права на них являются объектами оценочной деятельности.

Кроме того, в соответствии со ст. 8 федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении, проведение оценки является обязательным.

Вместе с тем нормы “Правил организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков”, утвержденных постановлением правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808, часто трактуются неоднозначно. Вопросы возникают следующие: что является объектом оценки при продаже права на заключение договора аренды, как определить рыночную стоимость земельного участка в этом случае.

Согласно п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса РФ, торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В соответствии с п. “в” ст. 24 Правил, победителем торгов признается участник, предложивший наивысший размер арендной платы за земельный участок. При этом сумма внесенного победителем торгов задатка засчитывается в счет исполнения обязательства по уплате арендной платы после заключения договора аренды. Внесение каких-либо дополнительных сумм за право заключения договора аренды участка Правилами не предусматривается.

Следовательно, право на заключение договора аренды участка предоставляется победителю торгов безвозмездно. Норма п. 3 ст. 38 Земельного кодекса РФ относительно определения начальной цены предмета аукциона имеет следующий смысл: собственник земельного участка определяет начальный размер арендной платы участка и сумму задатка.

Согласно п. “в” п. 2 названных Правил, орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих участков, на основании отчета независимого оценщика определяют начальный размер арендной платы, величину его повышения, а также размер задатка, вносимого претендентом на участие в торгах.

Важно отметить, что в соответствии со ст. 5 федерального закона “Об оценочной деятельности в РФ” ставка арендной платы за объекты недвижимости не является объектом оценки. В то же время, согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, определение ставки арендной платы является необходимым элементом расчетов рыночной стоимости земельного участка. Порядок определения ставки арендной платы урегулирован в названных Методических рекомендациях.

Таким образом, ставка арендной платы, указанная оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка, принимается равной начальному размеру арендной платы при продаже права на заключение договоров аренды земельных участков на торгах.

Порядок закупок продукции

В соответствии с федеральным законом от 06.09.99 г. № 97-ФЗ “О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд”, размещение заказов для государственных нужд осуществляется путем проведения конкурса, наиболее предпочтительным видом конкурса является открытый конкурс. В соответствии с Указом президента Российской Федерации от 08.04.97 г. № 305 “О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд” предусматриваются простые способы закупок.

Порядок закупок продукции для нужд Нижегородской области определен законом Нижегородской области от 29.07.2004 г. № 89-З “Об организации закупок продукции для нужд Нижегородской области” и постановлением правительства Нижегородской области от 10.06.2002 г. № 126 “Об организации государственных закупок для нужд Нижегородской области”.

Порядок закупок продукции для муниципальных нужд определяется нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления. При отсутствии вышеуказанных актов порядок закупок регламентируется федеральным законодательством.

В целях проведения открытого конкурса осуществляются следующие мероприятия:

1. Создается конкурсная комиссия. В соответствии с постановлением правительства Нижегородской области от 13.01.2003 г. № 4 “Об утверждении программы реформирования управления региональными финансами”, председателям и постоянным членам конкурсных комиссий необходимо получить государственный сертификат. На основании постановления правительства Российской Федерации от 18.11.97 г. № 1443 “О подготовке специалистов по организации и проведению торгов (конкурсов) на закупку продукции для государственных нужд”, подготовку и переподготовку специалистов по организации и проведению торгов (конкурсов) проводит государственный университет Высшая школа экономики. Заседания конкурсной комиссии проводятся в соответствии с утвержденным ею регламентом.

2. Разрабатывается конкурсная документация.

3. В средствах массовой информации публикуется информационное сообщение о проведении конкурса.

Победителем открытого конкурса признается участник, в заявке на участие которого предложены лучшие условия поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг. С победителем конкурса заключается государственный контракт.

Среди простых способов закупок наиболее распространенными являются закупка с применением способа запроса котировок и закупка из единственного источника. По данным видам закупок даны рекомендации в письмах Министерства экономики РФ от 08.04.99 г. № АС-353/2-301 и от 11.08.97 г. № 4-402.

Заказчик вправе размещать заказы на закупку продукции для государственных нужд с применением способа запроса котировок при условии, что цена государственного контракта не превышает 2500 установленных законом размеров минимальной месячной оплаты труда. Для применения данного способа необходимо разработать котировочную документацию и составить перечень претендентов, которым направляется запрос котировок цен. Для оценки полученных котировочных заявок заказчиком создается котировочная комиссия. Выигравшей признается та котировочная заявка, в которой указана наименьшая цена.

Закупка из единственного источника осуществляется по согласованию с Министерством экономики Российской Федерации или уполномоченным им территориальным органом. Данный вид закупок применяется в случаях:

— при наличии срочной потребности в продукции, в связи с чем проведение торгов (конкурса) или применение иного способа размещения заказов нецелесообразно, при условии, что обстоятельства, обусловившие срочную потребность, невозможно было предусмотреть заранее и они не явились результатом медлительности действий заказчика;

— если вследствие чрезвычайных обстоятельств возникла срочная потребность в определенной продукции, в связи с чем применение иных способов размещения заказов нецелесообразно с учетом затрат времени;

— если продукция может быть получена только от одного поставщика либо единственный поставщик обладает исключительными правами в отношении данной продукции и отсутствует их равноценная замена;

— при наличии обстоятельств, позволяющих заказчику проводить специализированные закрытые торги (закрытый конкурс), в случае, если заказчик установил, что проведение закупок из единственного источника является наилучшим способом закупок.

При этом необходимость доказательства, что данный рынок товаров, работ и услуг действительно монополизирован, возлагается на заказчика.