В этом году должна завершиться работа над государственной кадастровой оценкой земель всех категорий. Такая оценка делается в ходе реформирования базы, необходимой для взимания земельного налога и представляет собой мероприятия, направленные на определение стоимости земельных участков, исходя из которой будет в дальнейшем рассчитываться ставка земельного налога. Оценка проводится по государственной методике на землях семи категорий. На вопросы нашего корреспондента о том, как идут работы по кадастровой оценке земель, отвечают начальник отдела Комзема Нижегородской области Сергей ДМИТРИЕВ и главный специалист Комзема Евгений КУТИС.
— Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения рассчитана по каждому хозяйству области на площади более 3 млн га (47 процентов площади всей территории области). Полученные результаты утверждены постановлением правительства Нижегородской области. В разрезе сельскохозяйственных предприятий минимальная стоимость на нерентабельных землях составила 396 руб. за га, максимальная стоимость — более 25 тыс. рублей рассчитана для наиболее плодородных земель юга области. Средняя кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий Нижегородской области составила 9 606 руб. за га.
Кадастровая стоимость рассчитана для всех поселений области по 14 видам использования. Всего оценено 4 898 поселений с численностью жителей менее 10 000 человек и 30 поселений с численностью свыше 10 000 человек на площади 401 тыс. га (5,2 проц. площади всей территории области). Вот, к примеру, как рассчитывается стоимость в зависимости от вида использования земель в Нижнем Новгороде.
|
ИЖС (руб./кв. м) |
|
Торговля (руб./кв. м) |
|
Промышлен-ность (руб./кв. м) |
|
|
Макс. |
Мин. |
Макс. |
Мин. |
Макс. |
Мин. |
| 1752 | 180 | 17407 | 900 | 3653 | 200 |
Оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений завершена полностью на всей территории области. Всего оценено 1096 садоводческих, огороднических и дачных объединений.
Минимальную стоимость (0,17 руб./кв. м) имеют фактически необрабатываемые земли в огороднических объединениях без улучшений и коммуникаций, максимальная стоимость (85 руб./кв. м) рассчитана для дачных кооперативов, используемых под коттеджное строительство (Богородский район).
Кадастровая оценка земель промышленности выполнена по установленным Росземкадастром шести группам земель промышленности.
Стоимость участков второй группы (земли под производственными и административными зданиями, строениями, сооружениями) — от 15—20 руб./кв. м для складских объектов дотационных предприятий социальной сферы, до 130—150 руб./кв. м для предприятий нефтегазовой промышленности.
Стоимость участков третьей группы (объекты дорожного сервиса и автосервиса) — от 300 руб./кв. м для предприятий, расположенных на второстепенных и внутрирайонных магистралях, до 800 руб./кв. м для предприятий автосервиса, расположенных на основных трассах федерального значения.
Объекты прочих групп (трубопроводы, линейные сооружения энергетики, гидросооружения, карьеры, военные объекты и т. д.) оценены значительно ниже и имеют либо среднюю для района стоимость земель 2-й группы, либо рассчитаны на основе средних стоимостей окружающей территории, то есть с/х угодий или лесного фонда.
Кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий рассчитана для всех выявленных на территории области особо охраняемых территорий и объектов рекреационного назначения. Стоимость особо охраняемых территорий рассчитана на основе средних стоимостей для окружающих или близких по назначению земель — сельскохозяйственных угодий или лесного фонда.
Величина кадастровой стоимости объектов рекреационного назначения установлена в диапазоне от 13—20 руб./кв. м для турбаз и лагерей, значительно удаленных от областного центра и имеющих низкий уровень комфортабельности, до 33—37 руб./кв. м — для комфортабельных санаториев и домов отдыха, расположенных недалеко от Н. Новгорода.
Кадастровая оценка земель лесного фонда на территории Нижегородской области устанавливается в размере 2260 руб./га.
— Когда будет внедряться новая система налогообложения земель?
— В соответствии с законопроектами предполагается перейти на новую систему налогообложения с 01.01.2006 года.
Одним из важнейших этапов реформирования базы земельного налога является определение кадастровой стоимости каждого земельного участка по всем категориям земель области. Учитывая сжатые сроки и крайне ограниченный объем сведений о земельных участках, содержащийся на сегодняшний день в ГЗК, — это колоссальный объем работ. В то же время на их проведение в 2004 году Комзем располагает суммой всего в 3 млн руб. (средства областного бюджета) при полном отсутствии финансирования из средств федерального и местных бюджетов. Предварительный расчет затрат в соответствии с типовой сметной документацией показывает, что указанной суммы достаточно для проведения работ только по 4 муниципальным образованиям области (в качестве таковых выбраны г. Дзержинск, г. Арзамас, г. Бор, Варнавинский район).
Земельный налог будет местным налогом, то есть в полном объеме будет зачисляться в бюджеты муниципальных образований области. С учетом вступления в силу с 1 января 2006 года федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления” земельный налог станет важным фактором реализации программ социально-экономического развития на местном уровне. Необходимость финансирования работ по кадастровой оценке за счет средств местных бюджетов в 2005 году приобретает особое значение. В настоящее время Комзем по Нижегородской области готовит соответствующую нормативно-правовую базу на областном уровне.
Сумма средств, минимально необходимая на выполнение данного вида работ, составит около 4 процентов от поступлений земельного налога в целом по области в 2003 году.
— Какие будут экономические последствия для области после перехода на новую систему исчисления земельного налога?
— Спрогнозировать прямой экономический эффект от перехода на новую систему налогообложения по области в настоящий момент достаточно сложно. Это вызвано временно существующей в федеральном законодательстве неопределенностью будущих размеров ставок налога от кадастровой стоимости и отсутствием порядка определения ставок для различных видов использования земельных участков. Проводимый анализ возможных последствий дает основание сделать ряд общих выводов:
1. Поступление земельного налога от кадастровой стоимости в целом по области может возрасти на 20—40 процентов. При этом исчисление земельного налога будет более дифференцировано по видам использования земельных участков.
2. Произойдет перераспределение налогового бремени в зависимости не только от вида деятельности, но и от местоположения налогоплательщика, что особенно актуально для земель поселений. Данное положение следует расценивать как переход к более оптимальной, прогрессивной схеме налогообложения.
3. К позитивным аспектам социально-экономического характера следует отнести повышение прозрачности и обоснованности базы налогообложения.
4. Оптимизация и уточнение площадей под крупными предприятиями, ведущие в ряде случаев к уменьшению налогооблагаемой базы, будут скомпенсированы за счет увеличения ставок налога на предприятия, имеющие выгодное, “престижное” местоположение, и более полным учетом земельных участков.
Возможность органов местного самоуправления самостоятельно устанавливать размер ставок налога от кадастровой стоимости оценивается неоднозначно. С одной стороны, это даст возможность учитывать экономическое состояние, структуру и прочие особенности конкретного муниципального образования. С другой стороны, может нарушиться принцип сопоставимости налогооблагаемой базы, что, в свою очередь, может привести к негативным изменениям в социально-экономической сфере отдельных муниципальных образований (неоправданное увеличение/снижение налоговых платежей, социальную напряженность и т. п.).
Анализ возможных ставок налога в размере от 0,1 до 1,5 процента от кадастровой стоимости, проведенный по нескольким категориям земель, показал следующее:
1. По сельскохозяйственным угодьям при средней по области ставке налога в размере 0,28 процента от кадастровой стоимости существующая величина налога сохраняется. При средней ставке в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости величина налога сохраняется на сопоставимом с существующим уровне, возрастая в целом по области примерно на 7 проц. В обоих случаях происходит перераспределение размеров ставки по конкретным районам, по хозяйствам. С учетом требования стабильности налоговых поступлений и необходимости их постепенного увеличения расчет ставок налога в диапазоне от 0,28 до 0,30 процента следует считать наиболее целесообразным.
2. Земли поселений имеют самый сложный по сравнению с другими категориями состав и структуру территорий, виды использования и могут значительно различаться по основным характеристикам. По этой причине по поселениям области наблюдается очень широкий диапазон кадастровых стоимостей. Это сильно затрудняет проведение точного анализа по поселениям в целом. Фактически анализ по видам использования имеет смысл только для конкретных поселений или даже конкретных налогоплательщиков. Так, для Н. Новгорода результаты анализа таковы:
налоговые ставки в отношении земель, предоставленных для жилищного строительства и жилищного фонда, не могут превышать 0,3 процента от их кадастровой стоимости. В то же время максимальная кадастровая стоимость для индивидуального жилого строительства (ИЖС) по Н. Новгороду составляет 1752 руб./кв. м (кварталы в историческом и деловом центре города), средняя кадастровая стоимость для ИЖС — порядка 400—600 руб./кв. м, а минимальная стоимость ИЖС, составившая 180 руб./кв. м, рассчитана для периферийных кварталов Н. Новгорода. При этом максимально возможный размер налоговой ставки для ИЖС в центре города составит порядка 5 руб./кв. м, для ИЖС в периферийных районах — порядка 0,5—0,7 руб./кв. м, а для остальной массы участков — от 1 до 2—3 руб./кв. м.;
налоговые ставки в отношении земель под торговлей, бытовым обслуживанием, автосервисом и промышленными объектами не могут превышать 1,5 процента от кадастровой стоимости;
для объектов торговли в центре города максимальная ставка может быть установлена на уровне 260 руб./кв. м, на удаленных от центра территориях — на уровне 13—20 руб./кв. м, на прочих территориях города диапазон ставок в среднем составит 50—80 руб./кв. м.;
для объектов промышленности, расположенных в историческом и деловом центре Н. Новгорода, максимальная ставка может составить 54 руб. за кв. м, для промышленных предприятий вблизи границ города — порядка 3—5 руб. за кв. м, для промышленных территорий остальной части города — 15—35 руб. за кв. м.
При максимально возможной ставке налога в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости по таким предприятиям, как, например, ОАО “ГАЗ”, АООТ “Машиностроительный завод”, “Кока-Кола НН”, сумма налога может увеличиться практически в 2 раза и более, а, например, по АООТ “Термаль” останется на уровне, сопоставимом с текущим (с небольшим снижением). В целом же использование максимальной ставки в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости приведет к увеличению земельного налога с промышленных предприятий в 1,5—2 раза, а в ряде случаев и более (например, по АООТ “Этна” — в 2,6 раза).
Для земельных участков торговли, бытового обслуживания и автосервиса увеличение суммы налога еще больше — уже при 1 проценте от кадастровой стоимости налог по отдельным предприятиям может увеличиться до 5 раз (например, универсам “Нижегородский”). Поэтому, наиболее целесообразным представляется применение ставок земельного налога на уровне 0,5—1 процента от кадастровой стоимости.
Проведенный анализ показывает, что по землям садоводческих объединений наиболее приемлем размер ставки на уровне 0,2 проц. от кадастровой стоимости.
Сравнение результатов оценки Н. Новгорода и других крупнейших городов РФ (кроме Москвы и С.-Петербурга) показывает, что Н. Новгород имеет высокий уровень кадастровой стоимости, незначительно уступая по ряду позиций только Екатеринбургу и Казани.
Н. Новгород имеет самые высокие показатели стоимости по области. Следующим городом в порядке убывания стоимостей является Дзержинск (разница с Н. Новгородом по ряду видов использования достигает трехкратной величины). Достаточно высокие показатели города приводят к выводам, что по землям торговли, бытового обслуживания, общественного питания и т. п. существующий налог может быть получен уже при 0,15—0,4 процента от кадастровой стоимости, по землям ИЖС и садоводческих объединений — при 0,1—0,3 процента, по землям гаражей — уже при 0,01 процента, по промышленным предприятиям в селитебной (зоне жилой застройки) — при 0,4—1 проценте. Наиболее остро складывается ситуация с предприятиями, расположенными на территории Восточного и Северного промышленных районов. Анализ показывает, что даже при максимально возможной ставке в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости налог будет значительно меньше существующего.
При установлении оптимального размера ставок налога от кадастровой стоимости по видам использования органам местного самоуправления следует проводить детальный анализ ситуации не только по всем поселениям, но и по основным предприятиям в черте поселений района. При этом неизбежно перераспределение налогового бремени в зависимости от местоположения конкретного участка и статуса населенного пункта, в котором земельный участок расположен.
3. Анализ земель показывает, что при максимально возможной ставке в 1,5 процента от кадастровой стоимости в среднем по предприятиям области произойдет увеличение налога в 1,5—2 раза. Существующее поступление налогов обеспечивается при среднем по области диапазоне от 0,5 до 1 проц. от кадастровой стоимости. Однако по ряду предприятий и районов наблюдаются отклонения как в большую, так и в меньшую сторону. Поэтому для выбора оптимальных ставок органы местного самоуправления должны провести анализ по всем предприятиям районов.
Анализ земель промышленности, занятых объектами дорожного обслуживания и автосервиса, показал, что современные поступления земельного налога достигаются при диапазоне ставок от 0,06 до 0,15 процента от кадастровой стоимости — в зависимости от местоположения конкретного объекта. Таким образом, представляется, что оптимальные размеры ставок должны находиться в пределах от 0,1 до 0,2 процента от кадастровой стоимости.
— Как финансируются работы по государственной кадастровой оценке земель всех категорий, достаточно ли средств?
— Выполнение кадастровой оценки земель на территории Нижегородской области ведется фактически с 2000 года. За истекший период на проведение данного вида работ из средств областного бюджета было затрачено 18 378 тыс. руб. В то время как из средств федерального бюджета только 2 406 тыс. руб. Средства местных бюджетов, несмотря на неоднократные попытки привлечения этого источника финансирования, практически не выделялись. Несмотря на это, работы удается проводить при весьма умеренных затратах бюджетных средств. Так, общая сумма средств областного бюджета, выделенная на проведение оценки, за все 5 лет составляет всего 3 процента от поступлений земельного налога в консолидированный бюджет только в отдельно взятом 2003 году. По сравнению с поступлениями налога за этот же год в областной и местные бюджеты общая сумма затрат на оценку составляет 7 и 5 процентов соответственно.
— Кадастровая оценка и переход к новой системе налогообложения близятся к завершению. Что еще осталось сделать?
— Утверждение результатов оценки земель всех категорий Нижегородской области завершается в 2004 году. В этом году будут проведены также работы по присвоению кадастровой стоимости земельных участков в выбранных муниципальных образованиях (Дзержинск, Арзамас, Бор, Варнавинский район) за счет выделенных средств областного бюджета. Мероприятия по обеспечению выделения средств из местных бюджетов в 2005 году для завершения работ по расчету кадастровой стоимости земельных участков в остальных муниципальных образованиях — 2004 год. Завершение работ по расчету кадастровых стоимостей земельных участков всех категорий по муниципальным образованиям области планируется на 2005 год. Переход на новую систему исчисления земельного налога в целом по области будет сделан в 2006 году.
Мы продолжаем публикацию ответов департамента земельных отношений правительства Нижегородской области на вопросы, связанные с оборотом земель.
— Сельхозпредприятие отказывается платить земельный налог за паевые земли, так как договор аренды с дольщиками закончился, многие не работают, умерли или выбыли на другое место жительства. Как быть?
— Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются земельным налогом (ст. 1 ФЗ РФ от 11.10.1991 г. № 1738-1 “О цене земли”). В данном случае сельскохозяйственное предприятие является арендатором земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. В случае, если срок договора аренды истек и ни одна из сторон не заявила о расторжении договора аренды, договор аренды считается продленным на неопределенный срок и подлежит госрегистрации.
Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу федерального закона от 24.07.2002 г. № 101 “Об обороте земель сельхозназначения”, должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и пункта 2 ст. 9 этого закона (ст. 16 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101).
В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности (ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101).
При сдаче в аренду земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, необходимо участникам долевой собственности обеспечить определение на местности границ находящихся в общей долевой собственности участков в соответствии с требованиями землеустройства.
В случае, если собственники земельных долей умерли (и не имеют наследников) или неизвестны, необходимо руководствоваться ст. 13 ФЗ “Об обороте земель сельхозназначения”, где говорится о том, что неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ или органом местного самоуправления. Статьей 21 закона установлены права и обязанности правительства Нижегородской области и органов местного самоуправления района по изъятию ненадлежаще используемого и неиспользуемого земельного участка или его части.
— Каков порядок перевода земель из одной категории в другую, в том числе в земли сельскохозяйственного назначения?
— Действующим законодательством РФ процедура перевода земель сельхозназначения в другие категории не урегулирована. При осуществлении перевода земель сельхозназначения правительство Нижегородской области руководствуется принципом аналогии правовых актов, регулирующих процедуру перевода земель лесного фонда. Некоторые нормы перевода земель сельхозназначения в другие категории содержатся в Земельном кодексе.
Правительством РФ разработан и внесен на рассмотрение Государственной Думой законопроект “О переводе земель из одной категории в другую”. Законопроект направлен на законодательное урегулирование вопросов процедурного характера, связанных с переводом земель из одной категории в другую. Основной его целью является упорядочение действий органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по порядку инициирования, условий и сроков перевода земель из одной категории в другую, а также по принятию решений о переводе и об отказе в его осуществлении.
— У гражданина в собственности находится доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Доля сдана в аренду СПК. Как произвести выдел земельной доли в натуре? Какие последствия могут наступить, если договор аренды доли не будет переоформлен в соответствии с требованиями Гражданского кодекса и ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”?
— Согласно ст. 19 закона Нижегородской области № 63-З от 17.07.2003 г. “Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области”, для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, установленных постановлением правительства Нижегородской области № 17 от 10.02.2004 г. “Об утверждении перечня средств массовой информации для опубликования сообщений граждан и юридических лиц о продаже земельного участка, доли в праве общей собственности на земельный участок, о выделении на местности в счет доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, о проведении собрания участников долевой собственности, а также условий публикации в них объявлений о продаже земель сельскохозяйственного назначения”, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка.
В случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка считается согласованным.
Если договоры аренды земельных долей в течение двух лет со дня вступления в силу федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, т. е. до 27.01.2005 г., не приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом, содержащиеся в главе 53 Гражданского кодекса РФ.
— Что такое доверительное управление в смысле ст. 16 федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.?
— Доверительное управление имуществом регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.
При передаче земельных долей в доверительное управление между собственником земельной доли и доверительным управляющим заключается договор доверительного управления. Такой договор не требует регистрации. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пять лет.
— В каком порядке осуществляется перевод земель из одной категории в другую?
— Статьей 7 Земельного кодекса РФ регламентировано подразделение земель на следующие категории:
1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли поселений;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.
Перечисленные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Однако действующим законодательством предусмотрена возможность перевода земель из одной категории в другую (ст. 8 ЗК РФ).
Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
— земель, находящихся в федеральной собственности, — правительством РФ;
— земель, находящихся в собственности субъекта РФ, земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности, — органом исполнительной власти субъекта РФ;
— земель, находящихся в муниципальной собственности, а также земель частной собственности всех категорий, за исключением сельскохозяйственных, — органами местного самоуправления.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
В настоящее время такие законы на федеральном уровне не приняты. На согласование субъектом РФ — Нижегородской областью проект федерального закона “О переводе земель из одной категории в другую” представлялся в конце 2003 года, однако до настоящего времени принят Государственной Думой лишь в первом чтении.
За период с 05.07.2004 г. по 23.08.2004 г.поступило 79 звонков, из них 46 — обращения граждан,33 — обращения КУМИ.
Министерство имущественных отношений правительства Нижегородской области доводит до сведения общественности об открытии “горячей” телефонной линии для оказания помощи гражданам и юридическим лицам по вопросам земельных отношений на территории Нижегородской области.
Специалисты министерства имущественных отношений ответят на интересующие вас вопросы каждый понедельник с 13.00 до 15.00. Телефоны “горячей” линии: 34-57-95, 34-50-95.