Весьма полезный семинар для специалистов по работе с землей, руководителей садовых и гаражных кооперативов прошел на прошлой неделе в агентстве недвижимости “Чекни”. Его участники познакомились с изменениями в действующем законодательстве Российской Федерации и нашего региона в сфере недвижимости и земельных отношений, подробно проанализировали процесс формирования земельных участков и постановку их на кадастровый учет, а также практику отказов в постановке на этот учет.
Прошедший год стал важным этапом в развитии законодательства в жилищной, градостроительной и земельной сферах. Жилищный кодекс, вступивший в силу в прошлом году, провозгласил существующую застройку поселений, а также земельные участки, на которых располагаются многоквартирные дома, общей долевой собственностью проживающих в этих домах. Однако жителям многоквартирных домов предстоит реализовать право в общей долевой собственности лишь после процедуры ее государственной регистрации. Большое количество новаций и изменений в сложившихся правилах и отношениях застройщиков и строителей содержит и Градостроительный кодекс РФ. Он вводит новые понятия планировки территорий, их градостроительного зонирования, и в этом году нам предстоит эти новации реализовать на практике.
Что касается земельного законодательства, то оно, по мнению директора юридической компании “ТМ-Сервис” Юлии КРУЗЕ, в России достаточно сложное, особенно если учесть, что Земельный кодекс не является единственным документом, регулирующим отношения в сфере земли. В земельных отношениях мы должны руководствоваться еще и федеральными законами “О государственном земельном кадастре”, “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”, “Об обороте земель сельхозназначения”, “О землеустройстве”, “О плате за землю”. При государственной регистрации земельных участков, проведении сделок с ними мы, безусловно, опираемся на Гражданский и Градостроительный кодексы. В прошлом году в Нижегородской области был принят закон “О регулировании земельных отношений в Нижегородской области”, существенным образом перераспределивший полномочия органов государственной власти в субъектах РФ и местного самоуправления при выделении земельных участков, их передаче другим собственникам. В соответствии с Земельным кодексом, до разграничения государственной собственности на землю органы местного самоуправления полномочны распоряжаться земельными участками, которые находятся в пределах территорий муниципальных образований.
Застройщики, а также лица, желающие провести какие-то изменения на земельном участке, связанные со строительством или реконструкцией, традиционно обращались в местные администрации. Теперь существенно расширены полномочия правительства области. Так, оно будет устанавливать максимальные размеры земельных участков, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на основании решений органов местного самоуправления, решать вопросы перевода земель из одних категорий в другие. Кроме того, закон вводит так называемый полномочный орган, который должен готовить документы, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренде.
Органы местного самоуправления, согласно закону, наделяются полномочиями по предоставлению гражданам и юридическим лицам земельных участков, в том числе при оформлении права бессрочного пользования или права пожизненного или наследуемого владения только при соблюдении нескольких условий.
Земельный участок не должен превышать размера, который установлен для данного муниципального образования постановлением областного правительства. Органы местного самоуправления принимают решение о предварительном согласовании места размещения объекта на земельном участке, который не требует перевода из одной категории в другую при условии, если это не связано с размещением на участке органов государственной власти.
В пределах утвержденных правительством размеров участка все полномочия по распределению земель и регулированию земельных отношений остаются у органов местного самоуправления. Если же речь идет о предоставлении участков, размеры которых превышают заявленный предел, то тогда эти полномочия переходят к компетентному полномочному органу областного правительства на уровне министерства. Заметим, что в настоящее время максимальные размеры предоставляемого земельного участка область пока не установила.
Новый закон также требует, чтобы при заключении договоров аренды или при продаже определенных, уже сформированных земель они предоставлялись на торгах, конкурсах или аукционах. Цена земельных участков, приватизированных в соответствии с земельным законодательством, определяется на основании закона о приватизации.
Это основные новации, которые позволили областному правительству сконцентрировать полномочия по управлению крупными земельными массивами Нижегородской области.
Еще один важный документ для собственников земли и недвижимости на территории Нижнего Новгорода. Речь идет прежде всего о гаражных и садовых кооперативах. Новые правила застройки Нижнего Новгорода, утвержденные городской думой в ноябре прошлого года, ввели понятие градостроительного плана земельного участка. Такой план должен теперь предоставляться в составе документации по планировке территорий и содержать информацию о границах и разрешенном использовании земельного участка. Этот документ необходим при определении границ участка, именно на основании градостроительного плана и будет приниматься решение о предоставлении физическим и юридическим лицам прав на земельный участок, о выкупе его, об изъятии, о резервировании, о передаче в аренду. Проектная документация для выдачи разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию также будет разрабатываться на основании градостроительного плана. Его форма утверждена постановлением правительства РФ от 29 декабря 2005 года. В новой редакции Правил прописана процедура оформления прав жителей многоквартирных домов на земельный участок придомовой территории.
Все земли Нижнего Новгорода в соответствии с генеральным планом застройки города распределены на различные зоны, внутри которых есть виды разрешенного использования недвижимости: основной, вспомогательный и условно-разрешенный вид. Если строение находится в зоне основного или вспомогательного разрешенного вида, то оно “совпадает” с Правилами. Если же гараж, какая-нибудь пристройка или строительная реконструкция попали в своей зоне в условно-разрешенный вид использования, то придется пройти процедуру публичных слушаний, чтобы, как любят выражаться чиновники, внести необходимые изменения в градостроительный регламент.
Градостроительная подготовка земельных участков безусловно тесно связана с процедурами межевания и постановкой на кадастровый учет. Заместитель директора ФГУ “Земельная кадастровая палата” по Нижегородской области Валерий АНТОНОВ говорил на семинаре в АН “Чекни” о нередко встречающихся случаях отказа в постановке земельных участков на необходимый кадастровый учет. Если кратко суммировать такую практику, то отказ в кадастровом учете происходит в случае отсутствия в описании земельных участков сведений о реквизитах использованного при землеустройстве кадастрового плана исходного земельного участка, так как предоставленные документы о межевании по содержанию не соответствуют установленным требованиям. В учете будет также отказано, если не установлена категория земель, а при межевании нарушены права смежных землепользователей. Надо внимательно следить при проведении землеустроительных работ, чтобы не произошло наложение различных земельных участков. Кадастровый учет может быть также и приостановлен. Так происходит в случае несоответствия земельного участка исходным данным, при отсутствии сведений о положении на местности характерных точек границ в системе координат, принятой на территории кадастрового квартала. Все эти работы стоят денег.
Многие владельцы земли убеждены, что работы по инвентаризации участка — процесс длительный и дорогой. Это не совсем так. Временные затраты составляют до 4 месяцев, а цены для собственников земли, в общем-то, приемлемые. Вот как проводится инвентаризация земельного участка (в случае, когда нет распоряжения на его выделение). На местности происходит выявление земельного участка и при участии землепользователя составляется технический отчет. Ориентировочная стоимость этих работ — рыночная. Для проведения инвентаризации необходимо заявление заказчика, затем заказывается план участка. Стоимость такого плана для юридических лиц — от 700 до 1500 рублей ( в ГлавУаге), для физических лиц — 700 рублей (у архитектора района). Срок — 2 недели. Копировка плана в Госгеонадзоре обойдется в 951—1500 рублей, делать его будут одну неделю. За неделю должны и выдать технические условия в кадастровой палате, стоимость работы — 110 рублей. За 20 рублей собственник получит копии с правоустанавливающих документов. В течение двух недель должны пройти обмерные полевые работы и камеральная обработка. Стоимость их зависит от времени года и колеблется от 3500 до 10000 рублей. На основании проведенных работ заказчику выдается технический отчет для получения распоряжения главы местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность или передаче в аренду. По закону, такое решение должно быть выдано в течение двух недель. Когда получены правоустанавливающие документы, проводится межевание земельного участка. Конечным результатом межевания (срок — 2 недели) является землеустроительное дело, выписка из него для заказчика и описание земельного участка. Описание нужно проверить в земельной кадастровой палате (срок — 1 неделя). Затем документ передается вместе с сформированным землеустроительным делом для проверки и утверждения в Управление Роснедвижимости, в территориальный отдел по Нижнему Новгороду (срок — 1 месяц).
Следующий этап — описание участка и выписка из землеустроительного дела передается заказчику, который сдает эти документы в земельную кадастровую палату для получения кадастрового плана и присвоения кадастрового номера (срок — 1 месяц). Если земельный участок выкупается за деньги, то потом нужно заключить договор купли-продажи с КУГИ и ЗР.
Последняя инстанция — ГУЮ НО, сюда сдаются на государственную регистрацию кадастровый план участка и правоустанавливающие документы. И уже через месяц вы, наконец, полноправный землевладелец! Разумеется, в действительности все не так просто, быстро и не слишком дешево. Но если вам предстоит подобное “хождение по кабинетам”, лучше всего обратиться в агентство недвижимости, специалисты которого сделают эту работу за вас профессионально и с минимальными для вас потерями.
Сколько стоит земля на рынке? Чтобы это узнать, специалисты советуют заглянуть в методические рекомендации, утвержденные Минимуществом России еще четыре года назад. Согласно методике, стоимость земельного участка определяется, исходя из наиболее эффективного его использования. Под этим понятием подразумевается, отметила выступившая на семинаре заместитель генерального директора “Приволжского центра финансового консалтинга и оценки” Зинаида КАЛАШНИКОВА, “наиболее вероятное использование, являющееся физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка максимальна”. При проведении оценки земли используются затратный, сравнительный и доходный подходы. В рамках таких подходов специалисты-оценщики используют различные методы. Среди них метод сравнения продаж, выделения и распределения, капитализации земельной ренты и предполагаемого использования.
Как видим, способов и методов для оценки земельных участков методика предлагает немало, но сами чиновники и специалисты, признавая отсутствие в России конкурентного рынка земли, считают, что говорить о рыночной стоимости как наиболее вероятной цене сделок с землей пока рано. Конкурентный рынок земли отсутствует по важной причине. Основным собственником земли в настоящее время является государство, поэтому передача участков осуществляется не по рыночным, а по выкупным ценам. Это, считает Зинаида Калашникова, будет продолжаться до тех пор, пока не появится вторичный рынок земли и не наступит такая ситуация, когда владеть земельным участком будет выгоднее, чем арендовать его.