Начну со статьи "Аукцион", напечатанной в газете "Городской курьер" № 46. В ней интервью журналисту дает руководитель Агентства недвижимости ФСР О.Рымарь.

Во-первых, о цели этой статьи. Она двояка. Сразу бросается в глаза самореклама Агентства недвижимости ФСР: ведь только благодаря ему в Сарове цены на жилье (в долларах) снизились в 2,5 раза, "а во всех остальных городах цены на жилье" (в долларах, опять же) остались без изменения. Откуда у автора статьи "Аукцион" такая информация? Известно ведь, что стоимость эта складывается, в основном, из стоимости стройматериалов плюс оплата труда строителей. Основные материалы - кирпич, цемент, песок, дерево (окна, двери), стекло, трубы - все это производится в России. Строители тоже наши, российские. На основании чего О.Рымарь утверждает, что "материалы все импортные"?

Ответ: Цена на недвижимость складывается не только из себестоимости строительства, а зависит во многом от конъюнктуры рынка, инвестиционной политики, покупательной способности потребителей, привлекательности вложений и прочее. Так, в среднем цены на недвижимость в Москве колеблются от 650 до 4000 долларов за 1 м2, и прайс-листы и информация в базах данных риэлторских фирм подтверждают это. С момента кризиса долларовые цены в Москве снизились не более чем на 10% и количество сделок упало в 4-6 раз.

Что касается стоимости строительства, на сегодня стоимость материалов в среднем увеличилась на 30-40% (информация от крупных поставщиков по Нижегородской обл.), и тенденции к снижению темпов роста не прослеживается. Например, поставщик Пенза-КСМ продавал 1000 кирпичей (глиняных) в июле за 850 рублей, в августе - за 950 рублей, сентябре - 1085 рублей, октябре - 1200 рублей.

В случае, когда инвестор вкладывает средства в строительство, то для сохранения докризисного уровня оборотных средств (в долларовом эквиваленте) ему необходимо было увеличить стоимость 1 м2 в 5,4 раза (с учетом уплаты налогов). Ясно, что при таких ценах не будет реальных покупателей, и весь рынок недвижимости встал, а с ним и строительство новых домов. Если инвестор продает жилье без увеличения стоимости, он несет убытки от уменьшения оборотных средств.

"Агентство недвижимости ФСР устраивает аукцион совершенно бескорыстно, оно намерено всю прибыль от аукциона пустить в строительство жилья". При этом не сказано ни слова о том, как же распределяется прибыль от продажи квартир, какая ее часть остается в самом Агентстве? На какие средства Агентство купило и будет дальше покупать старые квартиры участников программы "Жилье в кредит"?

Ответ: У Агентства, как и у любого юридического лица, собственные средства образуются из уставного капитала и доходов предприятия. На эти средства Агентство приобрело квартиры с разрешения Фонда. Аукцион, конечно же, проводится не бескорыстно. Полученной прибылью распоряжаются только учредители - Фонд социального развития, Саровбизнесбанк, Военно-страховая компания, а не работники Агентства. Но в сообщении мы указываем, что не прибыль, а все средства, вырученные на аукционе, будут направлены на строительство жилья. Таким образом, ставится цель - инвестировать средства в строительство.

Автор статьи "Аукцион" утверждает: "Сделать... процедуру покупки жилья открытой и законной - вот цель аукциона". То есть раньше, без участия Агентства, эта процедура была незаконной? На чем основано такое заключение? По каким ценам Агентство недвижимости купило предназначенные для аукциона квартиры? Из текста статьи можно понять, что участники программы "Жилье в кредит" были вынуждены продать свои старые квартиры по ценам, которые намного ниже рыночных. Теперь эти квартиры выставляются на аукцион. Почему их не предложили для покупки другим участникам программы?

Ответ: Уважаемый товарищ Москаленко, начав мысль, не завершил свое высказывание до конца. Он почему-то забыл сказать, что и новые квартиры участники программы приобрели по ценам "намного ниже рыночных". После августовского кризиса возникли трудности с финансированием строительства. Проведение аукциона дает возможность привлечь на строительство средства граждан, не участвующих в программе "Жилье в кредит".

Как видите, все три пункта, которые приведены выше и которыми так гордится руководитель Агентства недвижимости, либо не обоснованы, либо вызывают большое количество вопросов.

Теперь о второй цели, которую поставил автор статьи "Аукцион". Она совершенно очевидна и до смешного проста. Обратите внимание на ряд высказываний в статье "Аукцион": "к нам хлынула масса покупателей за этими подешевевшими квартирами", цель аукциона - "сбить панику, потому что желающих купить подешевевшие в долларовом эквиваленте квартиры было много, у нас не закрывались двери", "в стабильной ситуации" 300 долларов за метр "это и есть нормальная цена нового квадратного метра. Дешевле его не построишь. Сейчас пока строительство обходится около 200 долларов за метр. Но материалы все импортные...". Из этих высказываний можно понять, что автор статьи "Аукцион" старается внушить читателю, что завтра жилье может стать значительно дороже, что желающих купить "подешевевшие" квартиры очень много, так что, уважаемые читатели, бегите на аукцион и боритесь за свое жилищное счастье. Ну чем не попытка создать ажиотажный спрос среди читателей, еще не забывших, что такое дефицит.

Ответ: Желания создать спрос на квартиры, выставленные на аукцион, не было. Мы видим еженедельное повышение тарифов и цен на стройматериалы и изложили собственные прогнозы. Экономически было бы гораздо выгоднее подождать повышения цен на недвижимость, а затем продать квартиры.

Вот здесь самое время напомнить читателю, что главная цель любого аукциона состоит в том, чтобы получить максимальную цену за товар. При нормальной организации это и в интересах продавца, и в интересах покупателя (желающего купить нужную ему вещь), и в интересах посредника - фирмы, проводящей аукцион, поскольку она получает свой (небольшой) процент от суммы, за которую продана вещь. Но это при нормальной организации, когда на аукционе представлены три стороны. А на планируемом аукционе продавец и фирма-посредник представлены в одном лице - это Агентство недвижимости. Зачем же потребовалось отстранять от участия в аукционе реального продавца, то есть владельца квартиры? Ответ ясен из предыдущего анализа - для увеличения дохода Агентства. Думаю, что читатель уже достаточно узнал для того, чтобы сделать вывод о том, отвечает ли интересам большинства горожан предложенная Агентством система приобретения и продажи квартир. Очевидно, что такая система может обеспечить только одно - поддержание стабильно высоких цен на жилье в нашем городе.

Мне могут сказать, что критиковать всегда легче, чем предложить что-то лучшее. Предложения здесь очевидны:

- во-первых, Агентство недвижимости (или еще кто-либо) не должно иметь права скупать квартиры участников программы "Жилье в кредит" по льготным ценам;

- во-вторых, участники программы "Жилье в кредит" должны сами иметь возможность продать освобождаемые ими квартиры. Может быть, это целесообразно делать через аукцион, но продавцом и в этом случае будет реальный владелец продаваемого жилья, и именно он получит реальную цену за свою квартиру. Это не позволит монополизировать рынок жилья в нашем городе организации типа Агентства недвижимости, т.е. положительно скажется на цене квартир на рынке жилья.

Ответ: Средства Фонда были направлены на строительство с марта, а поэтому стоимость сдаваемого жилья в октябре-ноябре оказалась гораздо ниже рыночных цен. Мы приняли решение придерживаться стоимости за 1 м2 на продаваемое и сдаваемое жилье исходя из себестоимости строительства на этот период. На наш взгляд, другое решение привело бы либо к спекулятивным ценам на сдаваемое жилье, либо к недоступным ценам на первичном рынке (на вновь построенное жилье).

Теперь коротко о самой программе "Жилье в кредит". Видимо, множество хвалебных статей в адрес этой программы убедило большинство жителей нашего города в ее безусловной полезности. Да, жилье строить необходимо. Да, нужно искать способы кредитования этого строительства. Но всегда следует учитывать особенности того места, где предлагается это делать. Есть ли сейчас смысл строить новое жилье в ряде северных районов России или в целом ряде городов-спутников в центре страны, возникших на базе одного градообразующего предприятия, которое либо прекратило работу, либо было вынуждено резко сократить численность своих сотрудников? Не имея работы, люди вынуждены уезжать из таких городов, продавая за бесценок свои квартиры или просто бросая их. Мне могут сказать, что в нашем городе ситуация отличается от описанной выше. Да, пока в нашем городе положение более благополучное. Но ведь ни для кого не секрет, что для работ по основной тематике во ВНИИЭФ более чем достаточно половины существующей численности института. А что будет со второй половиной? Разговоры о конверсии (т.е. о переводе половины сотрудников ВНИИЭФ с работ по оборонной тематике на мирную тематику) ведутся уже много лет, но особых успехов на этом направлении пока не видно. Известно, что реальная конверсия требует гигантских капиталовложений, на которые ни один разумный капиталист в условиях политической нестабильности и продолжающегося развала экономики России не рискнет. А теперь, уважаемые читатели и участники программы "Жилье в кредит", представьте себе, что вы все свои сбережения вложили в новую квартиру, а она через какое-то время резко упала в цене, потому что произошло массовое увольнение сотрудников ВНИИЭФ, потому что безработные люди хотят уехать туда, где смогут найти новую работу, потому что на рынок жилья выброшено большое количество квартир тех, кто вынужден из города уехать.

По мнению автора данной статьи, наш город в настоящий период времени является зоной рискованного вложения денег в жилье. Какой же выход можно предложить в такой ситуации? Ведь многие горожане реально нуждаются в жилье, а многие живут в нечеловеческих условиях. По мнению пишущего эти строки, единственно реальным для нашего города направлением конверсии является мягкое, т.е. добровольное и постепенное сокращение численности жителей. Это означает, что нужно создать такие условия, чтобы определенная часть жителей города - сотрудников градообразующих предприятий - согласилась сменить место жительства. Многие и сейчас готовы уехать, но мешает страх перед неизвестностью и в первую очередь жилищная и финансовая проблемы. Этим людям необходимо выплатить полную компенсацию за квартиру и даже оказать помощь в покупке равноценной квартиры в другом городе. Они должны также получить значительное выходное пособие, достаточное для устройства на новом месте. Людям пенсионного возраста, согласным переселиться, может быть установлена надбавка к пенсии. Институт и министерство могут и должны оказать помощь в трудоустройстве уезжающих из нашего города. Я уверен, что можно создать такие условия переселения, что желающих уехать будет гораздо больше, чем нужно для поэтапного сокращения численности жителей города. И пользы они на новом месте принесут намного больше. И это будет самая настоящая конверсия, поскольку большинство уехавших будет создавать мирную продукцию.

Возникает естественный вопрос - где взять деньги на программу сокращения численности жителей города? По мнению автора, такую программу можно принять на правительственном уровне, что обеспечит частичное финансирование из госбюджета. Другой и, может быть, основной источник - инвестиционная зона. Думается, что и Правительство, и Госдума поддержат такое использование средств, получаемых от инвестиционной зоны, и даже могут согласиться на ее расширение.

Предлагаемый подход к проблеме конверсии ВНИИЭФ позволит предотвратить возможный социальный взрыв. Посмотрите, что сейчас происходит во ВНИИТФ - аналоге нашего города на Урале. Директор ВНИИТФ издал приказ об увольнении нескольких сотен сотрудников предприятия и получил острейший трудовой конфликт. Снежинск (Челябинск-70) бурлит, только что там прошла забастовка, и еще не известно, чем все кончится, особенно для директора. И это при попытке уволить сравнительно небольшое число сотрудников.

Совершенно очевидно, что в случае принятия программы сокращения числа жителей города необходимость в строительстве нового жилья исчезает. Отпадает необходимость строительства новых дорог, школ, детских садов, магазинов, необходимость прокладки новых магистралей и т.п. А ведь стоимость их строительства почти совпадает со стоимостью строительства жилья (но в этой стоимости пока не учитывается). Если отпадет необходимость строительства нового жилья, эти средства будут сэкономлены и могут быть направлены на финансирование программы сокращения числа жителей города. И это лишь небольшая часть средств, которые будут сэкономлены в случае принятия этой программы.

По мнению автора данной статьи, предлагаемый способ конверсии позволит полностью решить жилищную проблему в нашем городе, в том числе и для наименее обеспеченной части его жителей, которые не имеют возможности участвовать в дорогостоящей программе "Жилье в кредит". Появится возможность выделения бесплатного жилья, освобождаемого теми, кто уезжает из города.

Ответ: Предложенная схема консервации ВНИИЭФ и города вряд ли отвечает как интересам жителей города, так и интересам работников ВНИИЭФ. Очевидно - это регрессивный путь.

Мы видим будущее города в превращении его в научный, образовательный, информационный центр. Для этого надо вовлечь город в реальный сектор экономики. Город должен "торговать" научными, финансовыми, образовательными технологиями. Яркий пример этому наш городской институт СарФТИ.

Уважаемые читатели, позвольте кратко подвести итоги рассмотренного в статье материала:

1. Предлагаемый Агентством недвижимости способ реализации жилья представляется неправильным и может вызвать дальнейший рост цен на квартиры в нашем городе.

2. Наш город в настоящее время является зоной рискованного вложения денег в жилье.

3. Предложен конкретный механизм конверсии градообразующих предприятий города, который позволит не только решить проблему сокращения численности их сотрудников, но и полностью решить жилищную проблему города без строительства нового жилья.