Во всем мире квартиры строят или покупают в кредит. Ипотечный кредит можно получить не только в банке. Англичане, австралийцы или канадцы за кредитом на покупку недвижимости идут в одно из строительных обществ (СО), а немцы - в общество коллективных вложений в недвижимость. В Англии СО работают с 1775 года и держат 90% рынка ипотеки. Схема такова: желающий купить квартиру накапливает средства на специальном накопительном вкладе. На него начисляются проценты, которые выше, чем по банковским вкладам. Можно накопить на часть квартиры (обычно не менее 70%). Недостающие 30% берутся в кредит под 5-10% годовых.
В Москве схему СО уже перенял Домостроительный комбинат ј 1.
Кредиты на покупку квартир выдают и с десяток московских банков, но скромно: по пять-десять кредитов в месяц. Банки боятся. В нашей стране живет сложная система взаимных страхов. Мы боимся, что богатые банки будут командовать нашей жизнью. А банки боятся финансовых аферистов, и простого ворья, и нашей бедности, и любого несчастного случая с заемщиком. Мы же с вами ни от чего в жизни не застрахованы - как нам деньги-то большие в долг давать? Квартира, купленная на банковский кредит, оформляется в собственность покупателя, одновременно - в залог под кредит. Но московские банки не разрешают человеку в этой "собственной" квартире прописываться, пока он не расплатится окончательно. Ведь по нашему законодательству должника из квартиры выписать нельзя. Первым московским банком, который решился на прописку, стал "СБС-Агро". Он рискует, но пресса сообщила, что правительство Москвы уже готовит положение о том, что заемщик, не выполняющий своих обязательств, может быть лишен права прописки.
Все остальные условия ипотечного кредитования в московских банках одинаковы. Необходимо сразу оплатить не менее 30% стоимости квартиры, кредитная ставка - 31% годовых. Срок кредита - до 10 лет.
Как на этом фоне выглядит наша городская схема ипотечного кредитования, которую предлагает администрация и Дума? Я бы сказала: гораздо "человечнее", с меньшей степенью риска и для банка, и для человека. Первоначальный денежный взнос - 10%. Плюс к нему сразу присоединяется стоимость старой квартиры. И общий размер авансового платежа (денежный взнос + старая квартира) составляет уже 75-80%. Поэтому кредит-то необходим не на всю стоимость новой квартиры и даже не на большую ее часть, а на меньшую, примерно на 20%. И на эту сумму дается кредит под 7% годовых (в Москве - 31) в рассрочку на 5-7 лет. Квартира сразу при уплате авансового платежа передается гражданину и переходит в его собственность. Он в ней прописывается и живет.
Почему же московские банки не прописывают покупателя, а мы прописываем? Потому что у нас есть Фонд социального развития. Фонд - не коммерческая организация, ему не надо получать прибыль с тех денег, которые он вкладывает. Банк такие широкие жесты делать не может - он просто прогорит, банк - коммерческая организация, у него и процент риска в этом деле высокий, и процент кредита - тоже высокий. А фонд может позволить себе рисковать и закладывать невысокий кредитный процент - 7 годовых, а в банке - 30% годовых.
Сложилась уникальная ситуация, почему бы городу ей не воспользоваться здраво? Тем более, что практически сейчас в России ипотеки в рассрочку нет. Особенно с оформлением в собственность. И ситуация, как всегда, непредсказуема - инфляция, перемены в законодательстве, политические кризисы, низкий жизненный уровень. На Западе годовой средний доход работающего составляет 1/3 или 1/4 стоимости квартиры. У нас другая пропорция. И если сейчас фонд может помочь нашим горожанам - то почему это не сделать?
- Не только депутат Стадников, но и многие читатели просили объяснить эту схему "от человека". Что должен проделать наш горожанин, чтобы купить квартиру в кредит. Гипотетически: агентство уже создано, банки деньги дали, все звенья работают.
- Он приходит в агентство. Здесь выясняют, какая квартира у него есть, какая нужна, какие деньги он может потратить. Осматривает предложенные квартиры, выбирает, подписывает (или не подписывает) договор с агентством. Берет ключи, регистрирует сделку и, видимо, в бухгалтерию его предприятия направляется поручение о перечислении денег. Все!
Все требуют объяснить схему "от человека". Но человека эта схема касается только в одном пункте - общение с агентством недвижимости. И к тому моменту, когда человек переступит порог агентства, вся основная работа по этой схеме уже должна быть сделана.
- На какую законную помощь родного предприятия может рассчитывать наш горожанин?
- Предприятие имеет право в соответствии с законом помочь своему работнику в приобретении жилья. Но этот вопрос по-разному решается в разных коллективах. Где-то есть коллективные договоры, в которые этот пункт можно включить, где-то есть условия деления прибыли. В небольших фирмах, чтобы удержать ценного специалиста, это может быть хорошим условием. Но "обязать" фирмы оказывать такую помощь никто не может. Это решает само предприятие.
- Наши читатели спрашивают: "С чего это банки вдруг начнут помогать простым людям - это подозрительно".
- Банкам сделано выгодное предложение. Та сумма, которую банк отдает на кредитование строительства жилья, будет исключена из суммы налогового оклада, который банк обязан заплатить городу. Налоговые деньги банк отдает навсегда, а кредитные возвращаются к нему, да еще с процентами. В этом - льгота. Но, конечно, сразу серьезных денег от банков ждать нельзя. Сначала это будет пробный шар с символическим участием.
- Какие сложности поджидают человека в этом деле? Какие есть гарантии, что он его завершит?
- Какие сложности? Собрать, занять, заработать первые 10%. Потом прийти выбрать квартиру. Какие ему гарантии? Это фонду нужны гарантии, что человек расплатится. Фонд отдает квартиру всю и сразу, а деньги человек будет отдавать долго и по частям. Квартира - это очень дорогой товар, и в нашем городе такой возможности - купить квартиру в кредит - человеку пока что никто еще не дает.
- Нет, подождите, человек взял квартиру в долг, но что-то случается в жизни, он становится нетрудоспособным, неплатежеспособным - платить нечем.
- При заключении договора с агентством обязательно участие страховой компании. Долгосрочные финансовые операции страхуют во всем мире. Такая страховка является гарантией, что фонду вернутся деньги, за человека расплатится страховая фирма. Этот вариант сейчас прорабатывается с военно-страховой компанией, но их может работать в городе и несколько.
Квартира с момента ее оформления на данного человека до момента уплаты всей суммы кредита принадлежит ему, но находится в залоге. И при любых сложных ситуациях фонд вправе потребовать уплаты кредита. Если денег у человека нет, то бюро купит у него вновь большую квартиру, за которую он не в состоянии заплатить, и подберет новую квартиру, поменьше, на ту сумму, которую он уже внес.
- Никаких новых списков в течение этого года формироваться не будет. Первейший финансовый механизм, для запуска которого сейчас почти все готово, - это льготы банкам, если они дадут деньги на строительство жилья в рассрочку. Из этого источника все финансы будут направлены только на удовлетворение квартирной очереди, которая существует официально в квартирном отделе городской администрации.
Другой источник финансирования - само агентство. Для нас оно выполняет социальную функцию, но для себя оно исполняет функции обычной коммерческой структуры, которая зарабатывает деньги, исполняя заказы. Оно будет в рамках схемы торговать квартирами по правилам, которые диктует фонд. Но оно и само может взять кредит в банке, построить или купить на него жилье. И это жилье оно уже будет продавать, имея в виду выгоду самого агентства. Оно найдет человека с высокими доходами, который имеет хорошую квартиру, но ему нужна чуть-чуть побольше. Он доплачивает и получает новую, а старую оставляет агентству. Она поступает на вторичный рынок жилья.
Задача - не делить малое число благ на максимально справедливые крохи, а сделать этих благ больше. Сделать так, чтобы жилье стало дешевле за счет превышения предложения над спросом. Надо строить.
- Я не против, но давайте вернемся к очереди. Значит обеспечение обеспеченных - это будет частным куражом для агентства, а банковские кредиты через фонд пойдут только для очередников. А все ли из этой очереди готовы брать банковский кредит?
- Поговорим с каждым, оценим взаимные возможности. Видимо, все-таки из этой очереди возьмем сначала тех людей, кому нужна меньшая сумма кредита. Это естественно. Если человек живет в общежитии и сразу хочет трехкомнатную квартиру в кредит, то ему придется подождать. Так было всегда. Иначе нам придется на него одного потратить все деньги и долго ждать, когда он их возвратит. Разумнее на ту же сумму кредита обеспечить жильем 10 человек, которым не хватает совсем чуть-чуть. Они вернут деньги быстро. Судьба очереди в любом случае никак не ухудшится, если люди из нее смогут получать кредиты. Оставшиеся будут стоять в той же очереди в квартирном отделе. Агентство не заменит квартирный отдел, оно даст дополнительную возможность приобрести квартиру.
Конечно, если банк через агентство тоже начнет заказывать строительство квартир, то он будет распоряжаться этими квартирами сам, помимо фонда. И к очереди эти квартиры не будут иметь никакого отношения. Агентство - это не частная машина фонда, а общественный транспорт, в котором могут ездить все организации - банки, ВНИИЭФ, "Авангард" - кто угодно.
- Будет ли агентство заниматься разменом? Ведь многие не просто хотят получить на одну комнату больше, а разъехаться со взрослыми детьми, например?
- Да, естественно. Семья сдает в агентство свою старую трехкомнатную квартиру и взамен получает две однокомнатные или две двухкомнатные, в зависимости от того, на что хватит денег при доплате.
- Главное колесо в этой схеме, которое будет крутиться между покупателем квартиры и банками, строителями, фондом, - это агентство недвижимости. Его еще нет, но оно уже создается. Каким оно планируется?
- Это будет закрытое акционерное общество, причем почти муниципального типа, потому что в нем участвует КУМИ, а главным акционером, держателем контрольного пакета будет Фонд социального развития. Кроме того, предполагается, что в составе владельцев агентства будут еще четыре банка и военно-страховая компания.
В первую очередь агентство должно определить для себя, где оно будет брать квартиры для продажи в кредит. Оно может их покупать, может заказывать Инженерному центру или любой строительной фирме. Конечно, хотелось бы запустить эту схему таким образом, чтобы покупатель не имел никакого отношения к строительству.
- Роль бюро обмена?
- В муниципальном бюро обмена дельные специалисты, мы собираемся с ними сотрудничать на договорной основе.
- Контроль за деятельностью агентства?
- Стандартный. Собственник представлен советом директоров и собранием акционеров. Здесь все акционеры - юридические лица. И по сути совет директоров и собрание акционеров - это одно и то же.
- Когда агентство начнет работать?
- После учреждения необходим месяц для оформления лицензии, обучения персонала, сбора банка данных. Это будет не просто риэлторская фирма - посредник между продавцом и покупателем недвижимости. Она будет исполнять поручения фонда.
* * *
Доверие стало для нас недоступной роскошью. По стране бродят толпы обманутых дураков-акционеров. А кроме того - и где же это моя часть национального богатства, мой заветный ваучер? Общие чувства понятны...
Но если ничего не предпринимать вообще, исходя из вечного постулата: "все - воруют, все - только для себя" - это тоже тупик. Проточная вода не гниет, надо двигаться, надо пробовать, надо искать возможности и пути. Не получается сразу в российском масштабе, значит - на уровне своего города.
Как сказал Андрей Голомысов: "Есть вещи, которые нельзя сделать только для себя. Нельзя только для себя посадить лес или построить дорогу. У нас азарт другого плана - давайте создадим для города такой механизм, который бы самодостаточно работал сам по себе и обеспечивал город жильем, когда нас уже и не будет в Думе. Если сделаем для всего города, тогда и для себя как-нибудь хватит".