Новое в оплате жилищно-коммунальных услуг

Своевременное внесение платы за жилищно­коммунальные услуги является одной из основных обязанностей как граждан, так и организаций. Различными являются моменты возникновения данной обязанности у этих лиц. Так, у граждан – нанимателей жилых помещений по договору социального найма и организации по договору аренды жилого помещения обязанность по оплате жилищно­коммунальных услуг возникает с момента заключения соответствующих договоров, у члена жилищного кооператива – с момента предоставления ему жилья, а у собственника – с момента возникновения права собственности на жилое помещение, т.е. с момента государственной регистрации такого права. Также момент возникновения права собственности может быть связан с моментом вступления в силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку, а также с момента открытия наследства.

Другое различие имеется между структурами платы за жилое помещение и коммунальные услуги у разных лиц. Так, плата за жилищно­коммунальные услуги у собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за жилое помещение, состоящую из платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в данном доме;

2) плату за коммунальные услуги, состоящую из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Состав коммунальных услуг определяется степенью благоустройства жилого дома или квартиры, развитости инфраструктуры жилого комплекса и является индивидуальным для разных типов домов.

У нанимателя жилого помещения (неприватизированной квартиры) по договору социального найма плата за жилищно­коммунальные услуги состоит:

1) из платы за пользование жилым помещением (плата за наем). Граждане, признанные в установленном законодательством порядке малоимущими, освобождаются от внесения данной платы;

2) платы за жилое помещение, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в данном доме (плата за капитальный ремонт производится за счет органа местного самоуправления);

3) платы за коммунальные услуги в вышеназванном составе.

Для всех категорий плательщиков Жилищный кодекс РФ предусмотрел порядок и условия установления и изменения платы за жилое помещение. Главным таким условием является то, что размер этой платы должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме. В связи с этим доля обязательных расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме у собственника зависит от общей площади принадлежащего ему жилого помещения в этом доме, а у нанимателя – от общей площади занимаемого им жилого помещения. При этом общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения (жилых комнат, кухни, прихожей, санитарно­гигиенических помещений и др.), за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Размер платы за наем жилого помещения для нанимателя определяется так же. Но помимо этого Жилищный кодекс установил еще 3 обязательных условия для определения размера данной платы, а именно: а) качество жилого помещения; б) благоустройство жилого помещения; в) месторасположение жилого дома. В любом случае установление размера платы за наем не должно приводить к возникновению у нанимателя права на субсидию на оплату жилищно­коммунальных услуг в связи с превышением максимально допустимой доли расходов. Соблюдение данных условий позволяет изменить ситуацию, когда худшее жилье оплачивается так же, как и жилье, уровень благоустройства которого значительно выше, а также значительно лучше содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищный комплекс, где находится жилой дом.

Различное правовое положение плательщиков предусматривает необходимость установления размера платы за жилое помещение различными органами и организациями. Так, в компетенцию органа местного самоуправления входит установление размера платы:

1) за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (в нашем городе размеры таких платежей установлены постановлением от 21.02.2005 г. № 9 «Об оплате жилья и коммунальных услуг в городе Сарове с
1 марта 2005 г.»);

2) за содержание и ремонт (в том числе капитальный) жилого помещения для собственников помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также для тех собственников помещений, которые не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Такой высший орган управления многоквартирным домом, как общее собрание собственников помещений, как в очной форме, так и в форме заочного голосования вправе устанавливать размер платы за содержание и ремонт (в том числе капитальный) жилого помещения для собственников помещений многоквартирного дома, в котором выбран способ управления – непосредственное управление собственниками помещений либо управление управляющей организацией. При этом, если управление осуществляется управляющей организацией, размер платы на общем собрании определяется собственниками с учетом предложений этой управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем 1 год.

В случае, если управление многоквартирным домом осуществляет товарищество собственников жилья, или жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив, то правления этих объединений в соответствии с уставом устанавливают размер:

1) обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ или ЖСК;

2) платы за содержание и ремонт жилого помещения – для собственников помещений данного дома, не являющихся членами ТСЖ или ЖСК.

В отличие от платы за жилое помещение размер платы за коммунальные услуги, как для собственников, так и для нанимателей, определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, которые утверждаются органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ (проект Постановления Правительства РФ «Об утверждении порядка установления нормативов потребления коммунальных услуг» должен быть представлен в Правительство РФ на рассмотрение в 4­м квартале этого года). До настоящего времени установка и использование приборов учета в каждой квартире по всем видам услуг по ряду причин не получили широкого распространения. Поэтому одна из целей жилищно­коммунальной реформы – совершенствование системы расчетов и сокращение сверхнормативного потребления коммунальных услуг – в России вряд ли будет достигнута в ближайшем будущем. В то же время практика уже показала: там, где установлены приборы учета, потребители бережнее относятся к использованию ресурсов и реальный объем их потребления оказывается значительно меньше, чем по нормативу, а значит, уменьшаются и расходы потребителей. Это приводит к довольно значительной экономии в целом по стране.