Уже несколько лет в Нижнем Новгороде работает ОАО “Земельная биржа”. Но слово “биржа”, по словам заместителя генерального директора компании Михаила Сазонова, пока не стало определяющим направлением в ее работе. Причина очевидна: нижегородский земельный рынок еще только складывается. В компании cформирована база спроса и предложений земельных участков. Интерес к подготовленным к реализации земельным участкам проявляется большой, говорит Михаил САЗОНОВ, но конечный результат пока не велик, так как отношения на рынке земли еще не устоялись. Цена земли зависит от множества факторов. “Земельная биржа” занимается также землеустроительными работами и юридическим сопровождением землеустроительных работ при оформлении прав на земельные участки.
Спектр клиентов достаточно широк. Сюда приходят и люди, которым необходимо грамотно оформить все права на дачный земельный участок, и представители промышленных предприятий, чтобы оформить договоры долгосрочной аренды на земельные участки, на которых они осуществляют свою деятельность. Часто обращаются в “Земельную биржу” представители предприятий-банкротов, так как конкурсное производство включает в себя продажу недвижимости, а значит, появляется и необходимость в оформлении земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости. В “Земельной бирже” выполняются проекты межевания территорий. Этот вид землеустроительных работ все чаще становится востребованным ГлавУАГ администрации Нижнего Новгорода. Проект включает в себя разграничение земельных участков с учетом всех градостроительных, санитарных и прочих норм и нормативов, наложением обременений и сервитутов на земельные участки.
Федеральное правительство не один год пытается решить вопрос: как быть с землей, на которой стоит крупное промышленное предприятие? Сохранить договор о бессрочном пользовании, разрешить оформление в аренду или заставить оформлять право собственности, иначе — выкупать у государства участок земли, который, в общем-то, никому, кроме предприятия, принадлежать и не может? Право на бессрочное пользование землей у промышленных предприятий, согласно новому Земельному кодексу, заканчивается 1 января 2006 года. В этом случае, объясняет Михаил Сазонов, предприятие не было собственником своей земельной недвижимости. Поэтому необходимо, чтобы был сформирован сам земельный участок (то есть определены его границы, площадь) и оформлено право на него. Право зарегистрировать землю в долгосрочную аренду, говорит Михаил Сазонов, у предприятий сохраняется. По его словам, много предприятий, которые, обращаясь в “Земельную биржу”, предпочитают оформление именно долгосрочной, на 49 лет, аренды земельного участка. Насколько это выгоднее — решать самим промышленникам. Процесс оформления земельного участка — это целая “песня”. Какие документы нужно получить, чтобы стать законным владельцем земли или ее арендатором, в какие организации обращаться? Начальник отдела землеустроительных работ ОАО “Земельная биржа” Альфия Смакова советует начать с визита к районному архитектору (или в ГлавУАГ, если землю оформляет промышленное предприятие). На этапе подготовки правоустанавливающего документа проводится инвентаризация земельного участка. Специалисты “Земельной биржи” проводят обмеры участка, оформляют результаты в виде технического отчета, который направляется в администрацию района или города, где находится земельный участок, где и выносится распоряжение о выделении земли в собственность или аренду.
После этого наступает этап межевания — определения границ земельного участка в натуре. На основе документов о межевании ФГУП “Земельная кадастровая палата” по Нижегородской области присваивает кадастровый номер и выдает заказчику план земельного участка. После этого уже можно направляться в ГУЮНО и регистрировать права на земельный участок. Земля — ваша!
Процесс оформления, по подсчетам Альфии Смаковой, может занять полгода и больше. Кроме того, в середине октября в областном Законодательном собрании ожидается принятие некоторых поправок к законодательным актам, касающимся земельных отношений, так что какие-то нюансы в земельных отношениях могут и измениться. Такое часто случается в процессе реформ.
Продолжаем публиковать ответы специалистов департамента государственного имущества и земельных ресурсов НО на вопросы нижегородцев о земельных отношениях.
Дом находится в долевой собственности матери и дочери (дочь несовершеннолетняя). При заключении договора аренды земельного участка на стороне арендатора должны выступать мать и дочь или только мать?
— Семейный кодекс РФ несовершеннолетним признает лицо, не достигшее восемнадцати лет. Право ребенка на совершение сделок регулируется гражданским законодательством.
Согласно статье 26 Гражданского кодекса РФ, несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до шестнадцати лет совершают сделки с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей, попечителей. В данном случае на стороне арендатора выступают и мать, и дочь. Дочь будет являться стороной по договору аренды земельного участка, однако от ее имени подписывать договор могут только ее родители. Так как, если несовершеннолетний ребенок не достиг четырнадцати лет, сделки могут совершать от его имени только его родители, усыновители или опекуны.
Разъясните основание и порядок предоставления юридическим лицам земельных участков бесплатно.
— Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В настоящее время на территории Нижегородской области случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность юридических лиц не установлены.
На уровне Российской Федерации бесплатное предоставление земельных участков юридическим лицам установлено, в частности, федеральным законом “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.” В соответствии с статьей 14 указанного закона, после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется первоначально в срочное пользование. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения земельные участки предоставляются в собственность или на ином вещном праве. Первоначально земельный участок предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земли в собственность каждому члену садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Кто осуществляет контроль за использованием земель, предоставленных гражданам и юридическим лицам в соответствии с разрешенным использованием, а также контроль за сохранностью земель, самовольным использованием земель и за другими нарушениями законодательства?
— В соответствии с Положением о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, к его полномочиям относится осуществление государственного земельного контроля за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель в порядке, установленном Постановлением правительства Российской Федерации от 19 ноября 2002 года “О государственном земельном контроле”.
На территории Нижегородской области государственный земельный контроль осуществляет Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области.
Кто принимает решение об изъятии земельного участка: органы местного самоуправления или орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации?
— В соответствии с Гражданским кодексом РФ, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Может ли звучать в распорядительном акте главы местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду формулировка: “под установку временного объекта (торгового киоска) на срок ...”? Есть ли в земельном законодательстве понятие “временного объекта”?
— Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Как правило, признаки недвижимости выделяют следующие: искусственность возведения, “привязка” к определенному земельному участку, самостоятельность, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.
Согласно “Типовому порядку организации мелкорозничной торговой сети на территории Нижегородской области”, утвержденному постановлением правительства Нижегородской области, выделяются стационарная и нестационарная торговые сети.
Стационарная торговая сеть — это сеть, расположенная в специально оборудованных и предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях. Ее образуют строительные системы, имеющие замкнутый объем, прочно связанные фундаментом с земельным участком.
Нестационарная торговая сеть — это сеть, функционирующая на принципах разносной и развозной торговли.
Аналогичные определения содержатся в п.п. 2.2. ч. 2 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р 51303—99 “Торговля. Термины и определения” (принят и введен в действие постановлением Госстандарта РФ от 11 августа 1999 г. № 242-ст).
Признаки, содержащиеся в приведенных определениях, являются одним из оснований отнесения объекта к недвижимости.
Согласно п.п. 10 ст. 1 гл. 1 вступившего в силу с 10 января 2005 г. Градостроительного кодекса РФ, временные постройки, киоски, а также иные подобные постройки объектами капитального строительства не являются.
Предоставление земельных участков под такие объекты осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса РФ.
Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка “под установку временного объекта” определен верно. В договоре аренды земельного участка также может быть установлен срок, в который собственник временного объекта обязан демонтировать его.