Дольше, значит - дороже

В разговоре о строительстве принимает участие организация, на протяжении пяти лет выступающая крупным застройщиком жилья на средства Фонда социального развития и граждан, - Агентство недвижимости ФСР.

Одним из направлений деятельности АН ФСР стала программа «Жилье в кредит». Ее специалисты занимаются курированием строительства, начиная от заключения договора до приема государственной комиссией и устранения всех недоделок. С 1998 года построено 6 домов полностью, на правах долевого участия – 8 домов, в стадии строительства и завершения находятся 7 домов, подготовлена проектная документация еще на 2 новых дома. Об организации строительства мы беседуем с заместителем директора по строительству АН ФСР Михаилом Щербаком (на фото).

– Официального конкурса нет, но мы сравниваем подрядчиков по предыдущему опыту работы с ними, анализируем всю информацию о них, а также предлагаемые ими проекты смет, т.е. оговариваем те цены, за которые они соглашаются строить. В нашем городе выбор сделать сложно, я не могу назвать большое количество надежных подрядных организаций, отвечающих всем требованиям.

– Мы плотно работаем и, надеюсь, продолжим, с несколькими субподрядными организациями: СМУ-15, МСУ-101, Атом-8... А вот с генподрядчиками, с которыми строили дома в прошлом и позапрошлом годах (УС-909 и ИВК), больше не работаем. УС-909 прекратил свою генподрядную деятельность, а ИВК со строительства жилья переключается на другие объекты.

– Начатые объекты, договоры о строительстве которых были расторгнуты, мы доводим своими силами, заключаем прямые договоры с подрядными организациями. Но это – проблема прошлого года, и она временная. Теперь на свои объекты мы привлекаем новых генподрядчиков. Есть опыт работы с местной организацией – Союзом профессиональных строителей. Нижегородская «Омни структуре» также строит у нас один дом. На будущее: проект одного дома заказан «Омни структуре», они и будут его строить, автор проекта другого дома – кстовская организация, а генподрядчиком выбран «Саровгидромонтаж».

– Нашим подрядчикам есть, чему поучиться у «Омни структуре»: уровень производства, постановка работ, порядок на стройплощадке, четкий график, работа «с колес». Но и наш Союз профессиональных строителей работает по подобной технологии. Они учитывают ошибки прошлого и сегодня в определенных видах работ вышли на тот же уровень, что и «Омни...».

Что касается иногородних субподрядчиков (отделочников, сантехнических бригад), то нельзя сказать, что качество у них намного выше, чем у наших. Однако плюс в привлечении этих организаций есть. Их работа организована вахтенным методом, и потому им невыгодно затягивать сроки строительства. Иногородние работают полный световой день, в выходные и праздники. В итоге получается экономия. Хотя у этой медали есть и оборотная сторона: иногда иногородние слишком торопятся, а надо строго соблюдать технологию.

– Есть факторы объективные и субъективные, имеющие саровскую почву... Больше влияют местные факторы. Из объективных, во-первых, существенный рост инфляции в строительном бизнесе, который происходит из-за увеличения стоимости материалов. Если средняя инфляция составляет 12% в год, то по материалам она выше в два-три раза. Кроме того, поскольку у нас в городе свои материалы практически не производятся, их приходится привозить. Идет увеличение стоимости за счет удорожания перевозок. Растет и зарплата. Это те обстоятельства, с которыми бороться невозможно. Но есть факторы, которые более или менее находятся в наших руках. Прежде всего, это сроки строительства. Чем выше темпы, тем больше экономии на инфляции. Мы должны любыми способами добиваться от подрядчиков, как местных, так и иногородних, сокращения сроков строительства в технологических рамках.

– Я всегда боюсь среднестатистических анализов... Не могу сказать, кто строит дешевле и кто дороже, по той причине, что разные объекты – разные проекты, разное по времени года начало и окончание строительства... В общем, в среднем, если брать данные по годам, где нивелируются погрешности, мы строим немного дороже, чем УКС. Но у нас и квартиры другие. Сложно вести сравнение напрямую. Чтобы сделать это корректно, надо брать одинаковую сводку затрат. Одинаковых домов нет. Даже в 21-м микрорайоне, где дома внешне похожи, проекты разные.

– Наше ценообразование с подрядчиками отвечает современным требованиям. Смета, на основании которой заключаются договоры и идет расчет с подрядчиками, включает в себя нормативы трудозатрат и текущую стоимость материалов. В 2002 году опубликованы новые нормативы трудозатрат, силами своего сметного отдела мы привязали их к местным условиям и работаем с подрядчиками по новым нормам.

– На сегодня у нас стоимость квартир без отделки – от 12 до 13 тыс. руб. за кв. м. Типовая отделка стоит примерно 1300-1400 руб. за кв. м. Прогнозировать нужно, но не факт, что прогноз сбудется в точности. По опыту прошлых лет я могу сказать, что инфляция в строительстве существенно выше, чем общая. В прошлом и позапрошлом годах она составила 30%. Не думаю, что будет иной. Значит, и стоимость жилья вырастет.

– Мы продолжим строить в
16-м микрорайоне, закладываем еще два дома. Кроме того, возвращаемся в 15-й микрорайон, где будем строить вторую очередь (равную по площади уже существующей). Но для этого нам надо получить разрешение на проектирование. Задерживает нас необходимый для получения разрешения проект границ. Выполняет его муниципальная организация. Заявка там находится уже полгода, но никак этот проект мы не получим, и серьезных аргументов, почему не сделано, нет. Имея разрешение, мы могли бы заказать рабочий проект еще в начале года. Это один из реальных факторов, сдерживающих темпы строительства. Надо учитывать, что от момента заказа проекта до его получения пройдет как минимум год.

– В Сарове сложилась порочная практика – строят путем авансирования. На большой земле давно обходятся без авансов, а у нас ни у кого из строителей нет собственных значительных оборотных средств. «Дай аванс, а мы через три месяца отчитаемся. А ты нам по договору дай следующий аванс». До сих пор складывается только так. И с иногородними строителями так же. Единственная организация, которая взялась строить за свои оборотные средства (кстати, городская), это «Саровгидромонтаж». Месяц они работают, после чего представляют отчетные документы, мы их оплачиваем, дальше снова строят. Наша задача – вовремя рассчитаться. Естественно, что при таком методе подрядчик заинтересован в том, чтобы строить быстро, вовремя заканчивать все работы и получать за них деньги. Чем выше скорость строительства, тем дешевле обойдется оно и подрядчику, и заказчику. Естественно, я с удовольствием дам такой организации следующий подряд. А если строители работают на авансах, они не имеют стимула для соблюдения сроков.

Подготовила А.Виноградова
Фото автора