СОБСТВЕННОСТЬ
Наталья Миронова
Каждый из нас — собственник. Кто имеет нефтепровод, кто виллу на Карибах, у кого-то есть квартира на окраине города, а у кого-то — сотки в далекой деревне... И если право собственности на тот же нефтепровод, как правило, трудно оспорить, то многие ли могут подтвердить право на свой земельный участок?
О юридической грамотности большинства населения говорить не приходится. Не случайно возникла инициатива Главного управления Минюста РФ по Нижегородской области и Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области проводить в районах Дни юстиции. Оправдала ли себя идея проведения Дней юстиции? Этот вопрос мы задали постоянному участнику этой общественно значимой акции, руководителю Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области Евгению ШАТАЛИНУ.
— Это интересная инициатива, потому что у нас, чего греха таить, еще очень низкой остается правовая культура населения. И выезд на места, когда любой житель из самого далекого села может обратиться к специалистам в лице первых руководителей и получить бесплатную юридическую помощь, — это возможность, которую трудно переоценить. Я не помню, чтобы мы приехали в пустой зал — всегда находятся люди, которым помощь нужна. К сожалению, часто приходится констатировать, что население еще не прониклось важностью оформления документов на свою недвижимость. Бывают случаи, когда проблема встает во весь рост, и выясняется, что право собственности надлежащим образом не было оформлено. Пожалуй, большинство обращений — это споры на меже. И, как правило, оказывается, что участки еще не поставлены на кадастровый учет, не зарегистрированы — то есть предмета спора нет. Хотя система регистрации работает в Нижегородской области почти 10 лет. За это время граждане еще не привыкли к тому, что в сделках с недвижимостью регистрация является обязательной. Да, законом не предусмотрены какие-то сроки и санкции, но чем дольше вы откладываете этот момент, тем больше проблем у вас накапливается. И если достаточно большой период прошел с момента совершения сделки до регистрации, эти проблемы часто может разрешить только суд.
— День юстиции — это не только прием граждан, но и встречи с представителями органов местного самоуправления. От них были вопросы, которые можно назвать общими?
— Мы обязательно встречаемся с главами. Но надо сказать, что первый вопрос задаем мы — есть ли какие-либо претензии, вопросы и пожелания к нашим службам? Но можно сказать, что сейчас, в свете предстоящей административной реформы, очень многие главы обеспокоены тем, сохранится ли филиальная сеть Учреждения юстиции, не будет ли она реорганизована по типу казначейской или налоговой структур в межрайонные отделы. Но если в налоговую гражданам приходится не так часто обращаться, то в Учреждение юстиции они придут не один раз. Особенно на селе. Там, как правило, с первого раза не сдают документы. Сначала приедут узнать требования, куда сходить, какие собрать справки. Потом, возможно, у регистратора будут претензии к документам. И если филиал станет межрайонным, то даже затраты на поездку для сельского жителя будут непосильны.
— Их опасения небеспочвенны?
— Этот вопрос логичнее адресовать Минюсту РФ. Но еще не подписано положение ни о самом Минюсте, ни о регистрационной службе. Думаю, что 2005 год мы будем работать в новом статусе, но прежними силами. Наверное, дальше будут изменения, поскольку провозглашен принцип уменьшения числа федеральных чиновников, а мы будем относиться к федеральной гослужбе. Но есть время, чтобы принять продуманные решения.
— Наверное, эта зыбкость — в законодательстве, в системе государственной власти — и рождает время от времени ажиотаж вокруг регистрации права собственности? Например, как сейчас с приватизацией квартир.
— Да, мы снова вспомнили об очередях... Но за этим стоят объективные вещи. Стоит напомнить, что чуть больше половины квартир в области приватизировано. А мы их регистрировали в течение 9 лет. Но на сегодня каких-либо отчетливых позиций или принятых документов об отмене так называемой бесплатной приватизации нет, и ажиотаж, как это часто бывает, возникает на пустом месте. Да, в Думе обсуждаются положения нового Жилищного кодекса. Но есть позиция, что новые положения будут распространяться на те отношения, которые возникли после его принятия. Другая позиция — прекратить, наконец, этот процесс, но дать людям достаточное время. И выходит, что и торопиться не надо, но и откладывать надолго не стоит.
— Евгений Николаевич, в январе мы затронули проблему регистрации земельных участков, заявленная площадь которых не совпадает с фактической. Какие здесь изменения?
— С тех пор ничего по этому поводу не изменилось, к сожалению, поскольку выход здесь один — внесение изменений в федеральное законодательство. А изменений в законодательстве не предвидится. И ситуация остается напряженной. Мы не можем нарушать закон, ссылаясь на какие-то исторические вещи, на то, как в Нижегородской области проходила земельная реформа. Правовая проблема вроде бы решена — закон приравнял ранее выданное свидетельство с записью в ЕГРП, но при этом не освободил граждан при совершении сделки действовать в соответствии с законом, регламентирующим деятельность по регистрации прав. Граждане при совершении сделки должны зарегистрировать участок. И тут они попадают в ловушку: у них есть правоустанавливающий документ, мы его не оспариваем, но в этом документе расходятся данные с документами учета, и для нас это основание, как минимум, для приостановления регистрации. У нас есть предложения по решению этой проблемы, но они на сегодня не принимаются земельными органами. Собственно, и проблема-то возникает потому, что сама процедура межевания проводится по площади фактического землепользования. Это, на мой взгляд, неправильно: есть оговоренная правоустанавливающим документом площадь, а излишки или, бывает, и “недобор” земельных площадей — дело другое, речь должна идти об эффективном госконтроле. Если в правоустанавливающем документе 25 соток, а в кадастровых — гектар, нужно выяснять, откуда взялись лишние сотки. Своеобразие нашей ситуации в том, что, с одной стороны, у нас очень жесткое земельное законодательство, которое как раз направлено на то, чтобы не было самовольного захвата земель, и оборот земель сельскохозяйственного назначения очень усложнен. С другой стороны, земля в глубинке, как правило, никому не нужна. Если участок граничит с чистым полем, заборчик ставили по потребностям. Теперь, в соответствии с законом, заборчик этот нужно перенести на определенную границу.
— Но собственник может не трогать забор, а эту землю купить?
— Может. Но для начала придется зарегистрировать то, что обозначено в правоустанавливающем документе. Есть желание получить дополнительный участок — пожалуйста, такая процедура прописана. Только сегодня купля-продажа земли идет на конкурсной основе. Пожалуй, нет оснований бояться конкурса. Да, есть у нас престижные районы, где земля стоит дорого и пользуется спросом. Но в большинстве случаев участник конкурса не встретит серьезной конкуренции.
— А конкурс — это затраты, и в районах не хотят их проводить.
— Да, до конкурса нужно провести кадастровый учет, межевание — это работа платная, и вряд ли эти деньги можно будет взять с претендента. Но и власти должны понимать, что если они не подготовят товар, а земля — это товар, они не смогут его продать. Впрочем, при существующем на сегодняшний день спросе на земельные участки вряд ли стоит рассчитывать, что затраты окупятся с лихвой... С этим же связана и проблема с оборотом земельных долей.
— Впечатление такое, что его в области нет.
— Это крайне сложная задача, которая под силу только крупным организациям, с большими финансовыми ресурсами. Такие есть, они скупают весь массив и тратят на это долгие месяцы. Ведь сформировать этот участок довольно трудно, скупить все доли подчас невозможно из-за того, что на некоторые из них уже и собственника-то нет. Это далеко не массовое явление, таких инвесторов единицы. В большинстве же земля идет в оборот без оформления, ее отдают за бесценок, что, конечно, на формирование реальной стоимости не работает. Это вообще знакомое явление, по этому поводу есть даже фундаментальное исследование “Загадка капитала”. Известный экономист Эдуардо де Сото задался вопросом, почему среди капиталистических стран, которые сотни лет живут на основах рыночной экономики, процветает меньшинство, а абсолютное большинство не может выкарабкаться из элементарной нищеты.
— И есть ответ на этот вопрос?
— Конечно, у него есть ответ. Дело в том, что в отстающих странах слишком забюрократизирован процесс легализации собственности. Поэтому собственность уходит в тень, недвижимость не становится капиталом. В Египте, например, совокупный объем инвестиций внутри страны, даже в их лачуги, в десятки раз превосходит всю иностранную помощь, которая для страны жизненно необходима. Но эта собственность не является капиталом — ее нельзя заложить, пустить в оборот. То же самое в Латинской Америке. И к этому в земельных отношениях, к сожалению, идет и Россия. Сами понимаете, насколько низок уровень жизни в сельской местности. А ведь если у городского жителя есть квартира, то у сельского остались земельные наделы. Приличные наделы. И если бы эти доли были легализованы, зарегистрированы, пошли в оборот, у них была бы совершенно другая история. Почему у нас не развивается фермерство? Нет оборотных средств, дорогие кредиты, хотя в целом конъюнктура в сельском хозяйстве благоприятная.
Кстати, земельные доли выделялись как доли в праве на общий земельный массив. Доля в праве должна выражаться простой арифметической дробью, а в предоставляемых документах она написана в баллогектарах, которые, видимо, были придуманы в целях социальной справедливости. Но их нельзя записать в ЕГРП, с ныне действующим законодательством, как и с действующим тогда, это никак не состыковывается. В итоге реальная цена на землю не формируется.
— Вот промышленники боролись за приемлемую выкупную цену земли под предприятиями...
— Здесь совершенно другая ситуация. Когда говорят, что у предприятий никаких оборотных средств не хватит для выкупа земли, как-то не учитывают, что земля им выделялась в неограниченных количествах. Как правило, для нормального функционирования завода не нужны сотни гектаров свободной земли. Показательно, что некоторые предприятия, осуществившие выкуп земли, тут же начинают ее продавать. Я считаю, что государству нужно четко определить, сколько земли необходимо предприятию для нормального функционирования, а излишки предложить либо выкупить по рыночной цене безо всяких льгот, или принять их в государственную собственность. Иногда нужно действовать жестко: есть производственные корпуса, мощности — работайте, а превращать в свалку окружающую территорию непозволительно. И, в общем-то, эта несостыковка интересов — нормальное явление.
— Если на селе нет рук, чтобы обрабатывать землю, то в городе идет борьба за каждый квадратный метр... Многие в послании президента услышали намерение решать вечную для страны жилищную проблему. Как вы считаете, проблемы с регистрацией земельных участков под строительство в городе сдерживают темпы строительства? Или какие-то другие тут проблемы?
— Нет проблем с регистрацией земельных участков в городе. Есть проблемы с выделением, согласованием этих участков. Но здесь сталкивается очень много интересов, противоречий, и, в принципе, это тоже нормально. Другое дело, что этот процесс слишком забюрократизирован, потому что прежде чем получить участок под застройку, придется обойти не один десяток инстанций, и процесс этот у любого потенциального инвестора занимает, в лучшем случае, полгода. Наверное, если бы эта процедура была проще, а расходы застройщиков меньше, это сказалось бы на цене жилья. Но президент говорил не об этом, а об ипотеке как отработанном механизме, позволяющем гражданам со средним достатком приобрести жилье в собственность. Хотя нигде в мире нет такого повального стремления приобрести жилье в собственность, как у россиян. Вспомните доходные дома, которые построены для того, чтобы сдавать их в аренду. Такие есть и в Европе, и в США, где люди более мобильны в поисках работы, им нет резона связывать себя собственностью на жилье. Но если такое желание есть, то везде применяется механизм ипотеки.
— А каких изменений ждали по регистрации договоров ипотеки?
— Речь шла об отмене обязательного нотариального удостоверения, которое составляет значительную долю затрат, особенно по дорогому жилью. Сейчас решили, что отменять нотариальное удостоверение рано, поскольку это дополнительная гарантия в таком важном и социально значимом вопросе, но процент, взимаемый нотариусами, все же стоит снижать. Во всяком случае, мы наблюдаем некоторое затишье, видимо, все ждут этого снижения.
— А вообще, в процессе регистрации что-то изменилось, стало проще, доступнее, или усложнилось?
— Проще вряд ли стало, но процесс регистрации отработан, он становится все более и более предсказуемым. Показательно, что отказов в регистрации очень мало — чуть больше процента. Несмотря на бытующее у граждан мнение, что мы чрезмерно строго подходим к документам, 99 процентов их проходит регистрацию. Это для страны, у которой тяжелые исторические наследственные привычки по оформлению бумаг, по отношению к документам, я считаю, просто достижение.
— И последний вопрос. Как идет ваша стройка на Крылова, вокруг которой кипели страсти?
— Точку в этом вопросе поставил суд — стройку мы продолжаем, и, возможно, к новому году пристрой к филиалу, в котором предусмотрена современная система хранения документов, будет введен в эксплуатацию.