Государственная Дума на своем последнем заседании 2005 года продлила время выбора населением способа управления домом до 1 января 2007 года. Теперь до этого времени собственники жилья должны будут из трех предлагаемых Жилищным кодексом способов управления выбрать тот, который им больше всего подходит.
Власти Нижнего Новгорода ориентируют население на выбор способа управления, который будет осуществляться управляющей компанией. Причем те управляющие компании, которые акционированы из ДЕЗов, будут принадлежать муниципалитету, а значит, городская власть сможет проконтролировать качество их работы. Однако многие собственники, не доверяя власти и управляющей компании, задумываются о создании товарищества собственников жилья в своем (далеко не новом) доме. Они хотели бы распоряжаться своим имуществом самостоятельно, но не знают, как это сделать и смогут ли потянуть эту ношу.
До сих пор только собственники вновь построенного жилья создавали товарищества собственников жилья. Во многих старых домах попытки создать ТСЖ не увенчались успехом: люди, столкнувшись с проблемами и трудностями, предпочитали вернуться под управление (пусть и плохо работающего) ДЕЗа. Об этом на одном из семинаров (он был посвящен выбору способа управления домом), который проводил Центр развития местных сообществ и добровольческих инициатив “Помоги советом”, рассказывали инициативные жители Нижнего Новгорода.
В тот момент ни одного положительного примера, когда бы ТСЖ было создано в старом доме и хорошо работало, не нашли. Но оказалось, что такие примеры существуют. И, что самое уникальное, дом, где жители создали ТСЖ, который до некоторых пор назывался кондоминиум, является историческим памятником культуры конца 18 века.
При нашей встрече жительница дома 20 по улице Алексеевской Мария Макарычева с удовольствием рассказывает о его истории.
— До революции этот дом принадлежал князю Грузинскому, который в Нижнем Новгороде был предводителем дворянства. Затем по наследству дом перешел к его дочери — в замужестве графине Толстой, в чьем московском доме скончался Гоголь. В этом доме жила внучка Меншикова — соратника царя Петра I, которая была женой князя. Там бывал и декабрист Трубецкой, который приходился племянником князю Грузинскому. Нами был накоплен большой архивный материал. И теперь к нам нередко обращаются руководители туристических компаний, чтобы мы провели экскурсию и показали сохранившееся здание. А недавно приезжала из Москвы группа детей, которые разыскивают такие частички российской истории.
По словам Марии Макарычевой, еще 10 лет назад дом 20 был в катастрофическом состоянии. Там протекала крыша, “дышали на ладан” трубы и электропроводка. Подвал не выдерживал никакой критики. В доме жили семь семей. Одна из них, не вынеся таких условий проживания, смогла уехать. Остальные решили взять бразды правления в свои руки и в 1995 году создали кондоминиум, который по способу управления означает то же, что ТСЖ.
— Мы понимали, что никто нам ничего не сделает, и взялись за содержание дома сами. Нашей целью было улучшение условий проживания. Повезло, что в то время проводилась кампания по созданию кондоминиумов, и власти нам помогли, поскольку мы создавали кондоминиум одними из первых. И это было очень непросто. Тогда администрация района выделила деньги, на которые удалось отремонтировать крышу и поменять отопление в подвале.
Но известно, что содержание дома требует больших средств, поэтому мы стали цокольный этаж сдавать в аренду. Эти деньги позволили поменять в доме проводку и коммуникации, поставить счетчики на воду, газ, отопление. На получаемые от аренды средства мы имеем возможность поддерживать квартиры и общее имущество дома в хорошем состоянии. Теперь, имея некоторое количество средств, собираемся приступить к реставрации внешнего облика здания.
Но тут есть одна проблема: хотя проект реставрации мы сделали, затратив на это массу сил и средств, ни одна из реставрационных фирм (а мы обзвонили их 15) не соглашается производить работу, если нет бюджетных поступлений. Это стало камнем преткновения. Областной бюджет нам никаких средств не выделяет, несмотря на то, что дом является памятником регионального значения.
По словам Марии Макарычевой, есть еще одна проблема, которая касается не только их дома, но домов многих собственников жилья. Это выделение и оформление земли. По этой причине почти десять лет они не могли зарегистрировать свое имущество.
— Дело в том, что в 1995 году распоряжением городской власти нам был выделен земельный участок в 16 соток — это земля под домом плюс дворовая территория. Однако ГлавУАГ не захотел подписать проект и наложил многочисленные ограничения. В результате судебных разбирательств нам предложили зарегистрировать 7,5 сотки, остальное или выкупить, или взять в аренду на 49 лет. Мы вынуждены были согласиться на эти условия. И сейчас оформляем свою собственность. Но поскольку у нас была отнята часть участка, где расположены наши сараи, в суде мы продолжаем оспаривать границы земельного участка, который считаем своим.
Однако такие сложности и проблемы, по словам Марии Макарычевой, жителей дома не пугают. Во-первых, им нравится дом, где они живут. Во-вторых, когда они стали хозяевами и организовали ТСЖ, любые вопросы, в том числе уборка, ремонт или благоустройство территории, стали решаться быстро и качественно. Теперь на их придомовой территории появилось много цветов, а в подъезде стало чисто и красиво.
В-третьих, жители знают, на какие нужды идут средства, которые они платят за квартиру, что и как реально делается в доме для проживающих здесь. А если кто-то не знает, то может всегда спросить. Причем оказалось, что заключать договоры непосредственно с поставщиками услуг дешевле, чем пользоваться услугами ДЕЗа. Спасают семейный бюджет и практика учета воды и тепла — в доме введен режим экономии ресурсов.
Конечно, огорчает постоянная судебная практика. Но опыт отстаивания своих интересов всегда пригодится. Тем более что жители понимают: их дом стоит в центре города, где земля наиболее дорогая.
Из истории вопроса. Кондоминиум (товарищество собственников жилья) как способ управления жильем существовал в России еще в начале XX века. Тогда здания строились так, чтобы первые этажи можно было отдавать под магазины и конторы. Например, так построен дом № 8 на улице Алексеевской. Затем эта практика перекочевала за границу. В настоящее время в Америке многие многоквартирные дома содержатся на деньги арендаторов. Также кондоминиум там имеет право заниматься коммерческой деятельностью, доходы от которой жители тратят на содержание жилья.
В Нижнем Новгороде существует более 600 товариществ собственников жилья. Это немало. И для того, чтобы решать возникающие у них проблемы, давно стоял вопрос о том, чтобы организовать объединение или ассоциацию председателей ТСЖ. Однако не было объединяющей и организующей силы, которая бы повела за собой.
И вот такой силой в Нижнем Новгороде стал Нижегородский Фонд поддержки гражданских инициатив, где весной 2005 года возникла идея создать Клуб лидеров собственников жилья. Как он работает, нам рассказала руководитель направления “Развитие местных сообществ” Ольга КЛИМИНА.
— Ольга Геннадьевна, с какой целью создавался клуб лидеров и кто в него входит?
— Изначально клуб лидеров собственников жилья объединял председателей уже существующих ТСЖ и ЖСК. В число членов клуба входили и входят также представители администраций районов, которые отвечают за состояние жилищно-коммунального хозяйства. Мы сотрудничаем с администрацией города, представители которой выступают на наших семинарах в качестве экспертов.
Целей у клуба несколько. Это, во-первых, организация общения лидеров собственников жилья, поскольку проблемы у них похожи. Второе — оказание им помощи в управлении своим имуществом. Дело в том, что не было места, где бы они могли обменяться опытом решения проблем, которые возникают в их текущей деятельности. На собрание клуба мы приглашаем экспертов для освещения вопросов, которые являются актуальными. К нам приходили представители администрации, Волго-Вятской академии государственной службы и других вузов города. В том числе регулярно на собраниях выступает наш юрист Ольга Вячеславовна Годзевич.
— Председателям ТСЖ и ЖСК нужны такие встречи?
— По отзывам членов клуба, заседания помогают им прежде всего чувствовать, что ты не одинок. Большое значение имеет общение. Они получают бесценный опыт, который уже наработан в других ТСЖ, и могут воспользоваться им. Причем бывают такие оригинальные практические ходы решения вопросов, которые им не подскажет ни один эксперт. И на своем, и на чужом опыте лидеры собственников жилья познают, каким путем нужно идти, чтобы решить тот или иной вопрос, какой путь короче и правильнее, а где можно ошибиться...
— Количество членов клуба увеличивается?
— Весной, когда мы создавали клуб, в него вошли 36 лидеров собственников жилья. На данный момент к ним присоединились и начинающие собственники жилья.
В сентябре в работе Клуба появилось еще одно направление — “Молодой собственник”. К нам пошло много обращений о помощи в создании ТСЖ. Для работы с молодыми, начинающими собственниками мы привлекли и членов клуба. На встречах они рассказывают о своих ошибках и положительных результатах, которых достигли за годы работы.
— Прогресс в работе “молодых” собственников есть?
— У тех, кто начинает организовывать ТСЖ, возникает много сомнений и трудностей. Порой они не находят общий язык ни с представителями власти, ни с жителями своего дома, которые не могут преодолеть свою инертность и не понимают, зачем управлять домом самостоятельно... А встречи для них — реальная возможность получить ответы на актуальные вопросы. Эксперты помогают им решить юридические вопросы, а председатели ТСЖ как поддерживают психологически, так и могут предложить неординарные решения.
С участием старого состава Клуба собственников жилья проходят семинары “Выбор способа управления жильем”, где мы рассказываем о преимуществах и недостатках трех способов управления — ТСЖ, управляющая компания, непосредственное управление. Идет цикл семинаров для председателей ЖСК, которые сейчас перерегистрируются в ТСЖ. Они, с одной стороны, являются начинающими председателями, но с другой — у них наработан большой опыт управления кооперативным домом.
В настоящее время Центр проводит для них юридические консультации. С 2006 года в работе Клуба появилась новая форма — “правовая среда”. Каждую среду в 16 часов в Клубе юрист Фонда проводит групповые консультации по выбору способа управления жильем и созданию ТСЖ. На них присутствуют, как правило, пять-шесть человек, которые могут задать в том числе и частные вопросы. Это удобно тем, что на семинаре, где много народа, на такие вопросы практически невозможно ответить.
О деятельности нашего Клуба лидеров собственников жилья становится известно и за пределами Нижнего Новгорода. В дальнейшем мы планируем проведение семинаров в городах Нижегородской области.
— Нижегородский Фонд поддержки гражданских инициатив активно работает со многими СМИ. Вы как-то пропагандируете лидеров собственников жилья?
— Мы рассказываем о наиболее ярких и активных членах нашего Клуба, рекомендуем их для выступлений по радио, телевидению, в газетах... Так, скоро на одном из нижегородских каналов будет “круглый стол”, куда приглашены и члены клуба, наиболее активные лидеры собственников жилья. Гражданам, желающим создать ТСЖ и получить консультацию из первых рук, мы даем телефоны активных членов клуба. Например, люди часто обращаются за помощью и советом к Елене Хусаиновне Куликовой, Турыхину Алексею Евгеньевичу... Это люди, у которых есть большой опыт работы председателями ТСЖ.
За время работы “Нижегородского фонда поддержки
гражданских инициатив” туда обратились 1209 человек. Фонд работает при
содействии МОО “Открытая Россия” и оказывает БЕСПЛАТНЫЕ УСЛУГИпо таким
направлениям:
Жилищные вопросы:
— нормы предоставления площади жилья в связи со сносом дома;
— создание товариществ собственников жилья; преобразование ЖСК В ТСЖ;
— тарифы оплаты жилищно-коммунальных услуг.
Наследственное право:
— вопросы принятия наследства;
— составление завещания, договора дарения.
Вопросы гражданско-процессуального права:
— составление исковых заявлений в суд;
— составление ходатайств;
— составление отзывов на исковые заявления.
Составление письменных обращений в различные инстанции
(прокуратура, органы государственной и муниципальной власти, депутаты и т.
д.).
Юридическая экспертиза текстов договоров.