Светлана МУРАТОВА
Новый Жилищный кодекс вступил в силу в марте 2005 года, но жить по нему мы еще не стали. В муниципальных ЖЭКах как работали “спустя рукава”, так и работают, только с большей уверенностью стали требовать деньги за устранение “неполадок” в квартире. Право выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор на обслуживание жилья реализуется жителями пока с трудом. Почему это происходит, мы спросили у депутата областного Законодательного собрания, генерального директора компании “Волга-К” Александра КОСОВСКИХ.
По его словам, восемь лет назад он пошел на выборы, чтобы сделать расчеты в жилищно-коммунальном хозяйстве Нижегородской области прозрачными. Все, что устанавливает сейчас новое законодательство в разделе обслуживания жилья, предлагалось им еще несколько лет назад. Логика простая: “Будут деньги прозрачными, тогда невозможно будет украсть. Если невозможно украсть, значит, для того, чтобы получить деньги, нужно будет работать. А это важно. Надо создать такие условия, при которых деньги не воровали бы, а зарабатывали”. И с помощью нового Жилищного кодекса это удастся сделать.
— Жилищный кодекс предусматривает три формы управления. Первая — ТСЖ и ЖСК. Вторая — жители сами назначают ответственных за дом. Они от имени собрания жильцов заключают договор с организацией, которую решили пригласить для выполнения определенных работ. В этом случае каждый житель или по доверенности, или самостоятельно должен заключить договор с поставщиками коммунальных услуг — Теплоэнерго, Водоканалам и др. И третья форма — управляющая компания, которую выбрали жители на общем собрании. Она заключает договоры от имени жителей с поставщиками коммунальных и жилищных услуг, в том числе может и сама заниматься обслуживанием жилья.
Как все будет происходить? С ТСЖ и ЖСК понятно: как они жили, так и будут жить. Что касается управляющих компаний... Как они появятся? Сейчас эти компании есть. Они понимают, что и как надо делать. Они приходят и предлагают свои услуги, в том числе рассказывают, как провести собрание. Мы это видим... Пока я, как председатель комитета ЖКХ ЗС НО, не пытаюсь этот вопрос подгонять искусственно, как мы это делали с переходом на адресные субсидии. Комитет не пишет правительству, например: “просим предоставить график” или “сказать, сколько управляющих компаний вышло на рынок”. Нам не нужны потрясения. Нам нужна хорошая работа.
Почему данный процесс идет сложно? В настоящее время еще не наполнен текущий платеж. И на последнем заседании комитета по ЖКХ представитель минфина области доложил, что, хотя субсидии платят без задержек, задолженность по льготам федерального бюджета в регионе составляет более миллиарда рублей. Если мы сейчас будем подгонять процесс создания управляющих компаний, то можем дискредитировать хороший закон — Жилищный кодекс.
Сначала для его реализации мы должны создать базу для наполнения текущего платежа, то есть перейти на адресные льготы и субсидии. Я не раз говорил, что власть может не возместить убытки жилищным организациям, но людям, которым надо платить 100 процентов за услуги ЖКХ, она задерживать средства не сможет. И в 2005 году Нижегородская область все активней переходит на адресные субсидии, а в 2006 году необходимо, чтобы на персональные счета стали перечислять и льготы.
Сейчас есть договоренность с правительством области о переходе на адресное перечисление региональных льгот. Но ответственность за полное возмещение средств льготникам не хочет брать федеральное правительство. Однако я считаю, что региональное правительство должно взять инициативу на себя и сообщить федеральному правительству, что мы хотим перейти на адресное перечисление льгот, и они должны подтвердить исполнение бюджета. Если они скажут: мы не будем полностью возмещать льготы, тогда надо обращаться с запросом в федеральное собрание и к президенту (поскольку это делается в рамках его политики). И пусть решают: или отменять льготы, или финансировать в полном объеме. Но выходить на режим полного наполнения платежа за жилищно-коммунальные услуги необходимо.
— То есть Жилищный кодекс пока не исполняется самим же правительством РФ?
— Не только Жилищный кодекс. Все льготы определены законами, а федеральные льготы — федеральными законами. И эти законы не исполняются. Поэтому задача регионального правительства — создать такие условия, когда федеральное правительство не сможет не выполнять свои обязательства.
Например, депутаты ОЗС с 2001 года заставляли правительство Нижегородской области выплачивать субсидии полностью. Сначала к нам не относились серьезно, затем стали прислушиваться к нашему мнению. И если произойдет переход на адресные дотации, то будет 100-процентное финансирование. И когда будет полное наполнение коммунального бюджета, тогда будет база для перехода на прямые договора. А как перейдем на прямые договора, можно считать, что проблем в ЖКХ нет. Как нет сейчас проблем, например, с мясом или колбасой, потому что люди сами определяют, где им покупать? Где продукт дешевле и качественней? Так и в ЖКХ будет: если обслуживание не понравилось, то люди станут обслуживаться в другой организации.
— Александр Альбертович, ваша компания обслуживает около 500 домов в Нижнем Новгороде, порядка 150 домов в Борском, и столько же в Кстовском районе. У вас большой опыт. А работает ли компания с прямыми договорами?
— Мы тоже понимаем, что полного финансирования нет, и не хотим брать на себя убытки от неисполнения бюджета, поэтому ищем такие дома, которые смогут покрыть наши убытки. Например, полуразрушенный дом, где живет всего пять или семь семей. Мы приходим к ним и говорим, что проведем газ и водопровод. Но взамен жители разрешают нам построить мансардный этаж. Если да, то мы будем обслуживать в том числе и жителей этого дома. И это как вариант, что можно сделать в маленьких домах, квартплата в которых не обеспечивает достаточной суммы на их содержание. С большими домами проще. Обслуживая их, мы можем покрывать свои затраты.
— Каковы, на ваш взгляд, перспективы договорных отношений?
— Если до 1 марта 2006 года жители не проведут собрание и не примут решения по форме управления, то в течение 2006 года муниципалитет должен будет каждому дому на конкурсной основе предложить управляющую компанию. Чем это хорошо? По закону, управляющая компания должна будет ежегодно отчитываться перед жителями каждого дома за свою работу, в том числе сколько средств получила и сколько потратила.
Направить квартплату жителей на какие-то свои цели будет очень сложно. И те же ДЕЗы должны будут заключать договора с обслуживающими компаниями уже не по принципу, кто ближе и дороже, а кто лучше обслуживает и экономнее тратит средства. Это связано с тем, что каждый директор ДЕЗ будет уголовно отвечать за нецелевую растрату средств. И жители смогут подать в суд на такого руководителя и потребовать вернуть деньги. Пока у нас этого не понимают, но это будет. В этом важность перехода на новую систему отношений с управляющей компанией, даже если жители не провели собрание и не выбрали обслуживающую организацию.
— А если муниципалитеты не захотят проводить конкурсы и предоставлять жильцам управляющую компанию?
— Это необходимо. Конечно, муниципалитетам выгоднее Жилищный кодекс не выполнять: тогда ответственности никакой. Люди тоже не знают и не требуют, считая, что ничего не изменится. И в этом случае надо вести разъяснительную работу. В частности, комитет по ЖКХ Законодательного собрания Нижегородской области будет направлять запросы в министерство ЖКХ и говорить о важности этого вопроса, так как его решение приведет к тому, что проблем в ЖКХ не будет.
— Но сейчас сложилась парадоксальная ситуация: работы, производимые в приватизированной квартире, делаются платно, но в то же время сумма, которую требует ЖЭК, часто завышена, а житель не имеет возможности выбирать. Что в этом случае делать жителю?
— Да, по Жилищному кодексу содержание жилья заключается только в том, чтобы содержать общее имущество дома — крыши, стены, лестничные клетки, подвалы, коммуникации... В квартире — это только стояки. И объясняется это тем, что запросы людей очень сильно различаются. Например, у одного золотая ванна, у другого серебряный унитаз, а у третьего нет ни того, ни другого... Поэтому то, что в квартире — твое, за это надо платить. Но человек привык ходить в ЖЭУ, если, к примеру, течет кран... К нему приходят и говорят: ты заплати вот столько, и мы поменяем. Человек не знает, куда еще обратиться, и он соглашается.
Это очень плохо для дела, поскольку появляются неучтенные деньги. Если их дают на руки слесарю, он может напиться. Если проводить через кассу, то надо дополнительно брать кассира, и так далее. В нашей организации нет платных услуг. И есть правило: если у пенсионера нет детей, которые могут помочь, значит, мы ему делаем бесплатно. Тем более что поменять десяток унитазов за месяц — не такие большие расходы. А пенсионеру приятно.
Людям, которые не знают, куда обратиться, чтобы произвести какие-то работы в своей квартире, можно посоветовать взять газету “Из рук в руки” и обзвонить по тем номерам, которые там есть. Очень часто такие объявления дают сотрудники тех же обслуживающих организаций, которые имеют свою машину и хотят подработать. Но с ними легко можно договориться.
— Вы обслуживаете еще частные гостиницы в Москве. И вам проще ориентироваться, где какое обслуживание... Как смотрится на фоне других городов Нижний Новгород?
— Что у нас происходит не очень правильно, на мой взгляд? Городская администрация, имея естественное желание экономить средства квартиросъемщиков, установила достаточно низкий коэффициент на ремонт жилья — два с небольшим. На самом деле в Нижнем Новгороде он составляет 3,2 и зависит от стоимости стройматериалов, рабочей силы и налогов. И если в Москве и на Бору к рассчитанному ремонтными предприятиями коэффициенту власти прислушиваются, то в Нижнем Новгороде власти компенсируют предприятиям из расчета принятого ими коэффициента.
Они не понимают, что предприятие на сможет купить материалы дешевле, чем продают поставщики, и платить работникам меньше, чем в других компаниях. Поэтому производимые компаниями ремонтные работы затягиваются и делаются не в полном объеме: невозможно из дважды два сделать пять.
Еще пример. Ни для кого не секрет, что в городе проблемы с вывозом мусора. А причина в чем? Работа должна быть обеспечена финансами. Так, в 2004 году с двухкомнатной квартиры за вывоз мусора брали 26 рублей, а в 2005 году власти установили плату... в 16 рублей. Получается, что солярка и талоны на вывоз мусора подорожали, а сумму, выделяемую на вывоз, в полтора раза уменьшили. От этого и все проблемы: машины приезжают через раз, а территория завалена мусором.
Если власть таким образом хотела “задушить” мелкие предприятия, которые вывозят мусор, тогда логика их действий понятна. Действительно, в Нижнем Новгороде есть компания, которая имеет полигон ТБО и не покупает талоны на вывоз мусора. Остальные организации были поставлены на грань выживания и вынуждены были экономить. И я думаю, что люди в администрации понимали, что они делают. Это очень безответственно. Вот примеры того, что происходит в Нижнем Новгороде. Власть не должна экономить средства — не ее это задача. Она должна работать по определенным правилам. И требовать соблюдения этих правил от всех участников рынка.
— Александр Альбертович, с принятием нового Жилищного кодекса вы можете сказать, что то, что было задумано, начинает исполняться?
— Уже близко. Моя задача была, чтобы жилищно-коммунальное хозяйство отошло от муниципального управления, чтобы деньги тратились целенаправленно, а не так, как раньше: все платят, а власть решает, куда потратить. Чтобы квартплата была посильной, а люди, которые работают в отрасли, получали достойную зарплату. Не может бизнес зависеть от власти. Она его может только контролировать. И поверьте, что люди, которые работают в этом бизнесе, — это не те, кто каждый год ездит на Канары или имеет дачи на островах...