Накануне Нового года страна ждет утверждения жилищного законодательства, которое, по убеждению депутатов Государственной Думы, многое изменит в нашей жизни. Прежде всего, новые законы будут направлены на создание в России рынка доступного жилья. Доступного, как заявляют его разработчики, людям с совершенно разными по толщине кошельками.
Часть законов из “жилищного” пакета документов, вносящих изменения в налоговую и бюджетную сферу, была принята еще летом и уже работает. К третьему чтению в Государственной Думе сейчас подготовлены 17 документов, дорабатываются и законопроекты об инвестиционных соглашениях в коммунальной сфере и о налоге на недвижимость. Один из главных разработчиков новой концепции жилищного законодательства вице-спикер Государственной Думы Георгий Боос не исключает, что не только депутаты успеют принять все эти законопроекты, но и Совет Федерации сможет рассмотреть их еще до конца нынешнего года. Кроме того, в правительстве убеждены, что если Совет Федерации одобрит их на своем последнем заседании в этом году — 29 декабря, то уже 30-го президент РФ их подпишет.
Дума “думает”... о нас
Среди множества “вечных” российских проблем квартирная оказалась самой трудно решаемой. Сейчас в улучшении жилищных условий в нашей стране нуждается около 60 процентов семей. Перспектив чаще всего люди не видят, всем давно понятно, что бесплатного жилья в России уже нет и никогда не будет, а возможность купить квартиру, сразу выложив необходимую сумму, есть не у каждого.
Поэтому роль ключевого механизма в решении квартирного вопроса в новом законодательном пакете отводится ипотечно-жилищному кредитованию. В законодательство, касающееся этой сферы, уже внесен ряд принципиальных изменений. Так, значительно снижена стоимость обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки, на которое приходилось тратить 1,5 процента от стоимости договора (сейчас эта процедура должна стоить 200 рублей), а после принятия поправок в закон об ипотеке оно даже станет носить добровольный характер.
Принятые поправки в Гражданский кодекс призваны защитить банки от неплатежеспособных заемщиков, а для граждан, приобретающих недвижимость в кредит, предусматриваются налоговые льготы. Наряду с этим планируется упростить схемы государственной регистрации и заключения договоров ипотеки. В целом, по словам председателя комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павла Крашенинникова, в новом законодательстве “права тех, кто берет кредит, и права тех, кто его дает, значительно лучше закреплены”.
Актуальность этой проблемы особо подчеркивалась в послании Федеральному собранию президента России Владимира Путина. “Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям, за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов”, — заявил президент.
Новые законы должны лечь на благодатную почву. В последние годы число россиян, приобретающих квартиры по ипотечным схемам, постоянно увеличивается. В особенности эта тенденция видна на примере некоторых регионов. Если за весь 2003 год в Свердловской области было выдано только 14 ипотечных кредитов на сумму почти 7 млн рублей, то в первом квартале 2004 года — уже 63 кредита на сумму 26 млн рублей. Во втором квартале нынешнего года был зафиксирован еще один существенный скачок — 150 кредитов на сумму около 54 млн рублей. В Чувашии только за 10 месяцев нынешнего года количество семей, воспользовавшихся классической ипотечной схемой, оказалось в полтора раза больше, чем за 2002 и 2003 годы вместе взятые. С января по октябрь нынешнего года было предоставлено 330 кредитов на общую сумму 119 млн рублей.
В Татарстане количество кредитов, выданных только одним ОАО “Ипотечное агентство РТ”, удваивается каждые два месяца. С начала года население республики получило более 700 займов по федеральной программе ипотечного кредитования на сумму более 200 млн рублей. Программа-минимум на следующий год — выдать 3,5 тысячи кредитов на сумму 700 миллионов рублей. Параллельно с этим в 2005 году планируется построить и реализовать 257 300 кв. метров жилья, это примерно 4 тысячи квартир.
Если в 2000 году по ипотеке приобреталось всего полпроцента жилья, то в середине 2004 года этот показатель увеличился до 4 процентов.
Тем не менее президент РФ на встрече с министром экономического развития и торговли Германом Грефом 10 декабря подчеркнул, что из-за слишком дорогих кредитов “сегодня, к сожалению, большинство граждан не может в полной мере воспользоваться схемой ипотечного кредитования”.
Герман Греф предложил использовать для развития жилищных кредитов механизмы господдержки. По его словам, 25 процентов от всех кредитов “мы можем рефинансировать на рынке, а 75 придется рефинансировать государству”. В этом случае к 2008 году в России будет выдаваться “миллион кредитов в год”, вместо 35—40 тысяч, как в 2004 году.
Однако в большинстве регионов это пока планы, перспективы, надежды. Население в самом деле еще не настолько богато, чтобы решиться на ипотечный заем. Отпугивают и высокая процентная банковская ставка, огромное количество документов и справок, которые заемщик должен собрать, а также отсутствие самой истории развития ипотечного кредитования в новой России.
Разные банки по-разному строят свои взаимоотношения с клиентами. Специализированные ипотечные банки, как правило, “молоды”, их немного и они пытаются сбалансировать рыночные условия кредита с возможностями, в общем-то, не слишком богатого населения.
Смотрите, кто пришел...
Неделю назад официально объявил о начале работы своего офиса в Нижнем Новгороде “Городской Ипотечный Банк”. Он тоже из “молодых” и начал свою деятельность на ипотечном рынке лишь весной этого года в Москве в партнерстве с такими известными компаниями, как Росгосстрах и “Тройка-Диалог”. На сегодняшний день портфель выданных банком ипотечных кредитов составил 43 млн долларов, а это означает лидерство “Городского” по объемам выдачи ежемесячных кредитов.
В соответствии со стратегией развития, до конца 2006 года этот банк планирует занять позицию одного из ведущих игроков на рынке ипотечного жилищного кредитования России. Сейчас члены правления “Городского Ипотечного Банка” входят в состав группы экспертов при Государственной Думе, которая работает над проектом новых жилищных законов, в частности, над совершенствованием ипотечного законодательства.
По мнению председателя правления “Городского Ипотечного Банка” Николая Шитова, ипотека в России в самое ближайшее время начнет активно развиваться, хотя сейчас объем ипотечного кредитования в стране составляет пока менее одного процента от валового продукта. Для сравнения: в Чехии, Польше, Венгрии ипотека составляет 50 процентов от ВВП и достигли там этого за какие-то 5—7 лет. Но все предпосылки такого бума, по мнению экспертов в сфере недвижимости, в области ипотечного кредитования есть и у нас. Так, в прошлом году рост объемов жилищного кредитования составил 100 процентов, и в ближайшие 2—3 года эта тенденция будет сохраняться.
Выбор Нижнего Новгорода как перспективного города для открытия представительства “Городского Банка” обусловлен высокими показателями уровня социально-экономического развития, численности населения.
Как складывался уходящий год для нижегородского рынка недвижимости?
В Нижнем Новгороде и на первичном, и на вторичном рынках жилья была характерна одна тенденция — рост цен. Если еще в январе средняя стоимость квадратного метра составляла 495 долларов, то в ноябре — 640. Зафиксировано увеличение предложений. Если в сентябре агентства недвижимости выставили на рынок около 3 тысяч квартир, то уже через месяц — четыре с половиной тысячи. Одновременно с этим растет рынок первичного жилья, количество предложений от застройщиков за год увеличилось на 27 процентов, а число квартир, предлагаемых в новых домах, увеличилось практически на треть.
Но цены на жилье растут быстрее доходов населения. Поэтому, по мнению главы Нижегородского представительства “Городского Ипотечного Банка” Романа Еремеева, жилищное кредитование действительно является одним из эффективных средств решения квартирной проблемы.
Основной банковский продукт, с которым “Городской” выходит на рынок, — кредитование физических лиц на 10 лет под 10,5 процента годовых в долларах США. Первоначальный взнос должен составлять 30 процентов от стоимости жилья. “Городской Ипотечный Банк”, по словам Романа Еремеева, имеет на рынке важные преимущества. Человек, взяв кредит и купив жилье, сразу становится его собственником. Это, разумеется, очень важно, так как все долгие годы выплаты займа квартирой владеет не банк-кредитор, а сам заемщик. Кроме того, при выдаче займа учитываются доходы не только будущего клиента, но и близких членов его семьи. Разве не логично? Ведь выплачивать кредит, скорее всего, будет вся семья, а не один заемщик.
Сейчас, по признанию Романа Еремеева, основными клиентами банка являются люди с высокими стабильными доходами, которые могут себе позволить взять ипотечный кредит. Они в основном живут в арендуемом жилье, и арендная плата сопоставима с платежами по кредиту. Таким образом, им выгоднее взять кредит, ведь квартиру купить, вот так сразу, они пока не могут. Причем они хорошо понимают, что их доходы растут гораздо медленнее, чем цены на жилье.
В приоритетных планах “Городского Ипотечного Банка” на следующий год — отладка процесса и технологий выдачи кредитов, взаимодействие со всеми структурами, с которыми банку предстоит работать.
Ипотечный рынок только начинает работать, и если не выстроить партнерские отношения, не выработать общие стандарты и подходы, цивилизованного рынка создать не удастся. До реальной конкуренции на этом рынке, замечает Николай Шитов, дело дойдет лет через 5—10.
Но прежде чем выбрать банк, предоставляющий ипотечный кредит, люди тщательно все продумывают и взвешивают. Одно дело — послушать, что банки предлагают, и другое — наконец, решившись, начать сбор необходимых документов. Вот “Городской Банк” старается выстроить свои отношения с клиентами так, чтобы общение было быстрым и легким: от подачи заявки до получения кредита, как уверяет Николай Шитов, проходит не более двух недель. Банк только что начал работу в нашем регионе, и пока лишь одна сделка ознаменовала его приход.
Ипотечный заем: опыт
Более известна в Нижнем Новгороде компания “НИКА”, которой государство отводит роль важного исполнителя задачи, поставленной перед правительством президентом РФ, — создать условия, чтобы люди могли приобретать квартиры с помощью жилищных кредитов. “НИКА” по ипотечному кредитованию работает с несколькими банками. Вот как получала кредит одна из нижегородок, рассказавшая довольно интересную историю хождения то ли по “справкам”, то ли по мукам.
Итак, если человек вынужден обращаться в банк за кредитом, значит, ему не хватает денег на покупку квартиры, и взять их негде. Условия в “НИКЕ” вроде бы устраивают: банк берет 15 процентов годовых (в Сбербанке — 18). Поручители не требуются, надо только предъявить документы с работы — о доходах и о том, что заемщик действительно там трудится. Все это воодушевляет.
“Но мне с самого начала не объяснили многого, — рассказывает женщина, — если бы мне сразу предоставили всю полную информацию об условиях кредита и последствиях залога... Например, купленная мной квартира остается в залоге у банка, и я не смогу прописать в ней даже своего ребенка. Залог запрещает распоряжаться своей “собственностью” — нельзя ни продать, ни подарить, ни завещать квартиру, пока не выплачу ее стоимость”. Для сравнения: заемщик “Городского Банка” может регистрировать в квартире родственников и, разумеется, детей, необходимо только уведомить его об этом. А ипотечное кредитование за рубежом предполагает, что если заемщик не сможет выплачивать кредит (мало ли что может случиться в жизни), то его близкие, дети, даже внуки подхватят эту “эстафету”, так как они тоже — собственники купленной в кредит квартиры”.
Для того, чтобы оформить все документы по ипотеке, собрать все справки, по словам нашей знакомой заемщицы, ей пришлось дополнительно заплатить за них около 30 тысяч рублей. Это не считая более мелких справок. Существенная сумма, равная тысяче долларов! Кроме того, нужно будет ежегодно платить определенный взнос за комплексное страхование, страховка эта идет на сумму кредита. А еще банк помимо кредита берет деньги и за свои услуги, пусть это всего полпроцента, но ведь при немалой сумме получаются и деньги немалые: вместо необходимых 330 тысяч заемщица получила 328. И при выплате кредита банк опять будет брать свои проценты за услуги.
“Когда я собирала все справки, на это ушло 3 недели, — рассказывает женщина, — на работе появились проблемы, не всякий же может постоянно отпрашиваться и появляться на рабочем месте часа на 2! Словом, когда стали “вылезать” всяческие нюансы, я пожалела о своем решении взять ипотечный кредит”.
Ипотека у нас начала работать пока только на вторичном рынке жилья. “Слабой” стороной ипотечного кредитования является и то, что деньги продавец квартиры получает лишь тогда, когда покупателю выдается свидетельство о собственности на купленное жилье. Это опять время, не каждый продавец согласится ждать. И вновь женщине пришлось перезанимать деньги, чтобы сделать все как можно быстрее.
“Выплачивая 15 лет этот кредит, я отдам сумму в полтора раза больше, чем взяла”, — считает она. Она называет это деньгами, выброшенными на ветер. Стоимость ипотечной сделки сейчас обязательно проходит через нотариуса, и опять — дополнительные деньги.
Для того, чтобы получить ипотечный кредит, надо подтвердить банку свою платежеспособность. Мало того, что пришлось приносить копии сберкнижек, от нашей заемщицы потребовали документ, подтверждающий... “добросовестность получения этих денег”. “Вы ведь не могли накопить такую сумму на вашу зарплату”, — заявили ей в банке.
Справки, справки, справки... “Я была готова пойти на попятную, я так вымоталась, собирая эти справки”, — рассказывает женщина. Везде очереди, время, деньги. В результате она сделала вывод: “Никому не советую ввязываться в ипотеку. Деньги, выброшенные на ветер, можно было бы потратить на покупку жилья”.
Опыт, надо сказать, печальный. Жаль, что “отладку ипотечных технологий” банковским работникам приходится производить на людях. После такого опыта с трудом верится в слова руководителей ипотечных банков о том, что на рынке жилищного кредитования вот-вот наступит настоящий бум.
И все же, несмотря ни на что, ипотека в Россию приходит, будет развиваться и совершенствоваться, постепенно излечиваясь от многих российских привычек. Но, думается, не в режиме бума, а осторожно и медленно. Посмотрим, какую скорость сумеет ей придать новое жилищное законодательство.