В самом начале нового года чиновники, привыкшие лишь “спускать” сверху зачастую непродуманные, а то и совсем чужеродные нынешнему бытию народа реформы, получили от населения хороший урок. Ведь все проблемы, с которыми столкнулись люди при реализации 122 закона о монетизации льгот, можно было бы решить намного быстрее и эффективнее, если бы заранее были просчитаны и предусмотрены социальные последствия. Теперь российские чиновники пытаются непосредственно на местах разъяснить главные положения еще одного нового закона — Жилищного кодекса. Выяснить, что надо бы подправить на местном уровне. Как выразился полномочный представитель президента РФ в ПФО Сергей КИРИЕНКО, “подсчитать под человека”.
Эту задачу и поставили перед собой участники окружной научно-практической конференции на тему “Новый Жилищный кодекс Российской Федерации. Основные положения и порядок вступления его в силу”, которая прошла в Нижнем Новгороде в минувший вторник. В ней приняли участие авторы нового закона, члены Государственной Думы и Совета Федерации, представители законодательных органов власти субъектов РФ, входящих в ПФО.
Новый Жилищный кодекс вступает в силу 1 марта нынешнего года, и, конечно же, это важнейшая новация, которая затронет жизнь каждого человека. А потому самые основные положения Кодекса знать просто необходимо. Тем более что, по словам его автора председателя комитета Государственной Думы по гражданскому, арбитражному и процессуальному законодательству Павла КРАШЕНИННИКОВА, с введением нового Жилищного кодекса возникнет масса улучшений в жилищной политике, и, вообще, собственникам жилья новый закон только во благо.
Прежнее жилищное законодательство, принятое на основе Конституции 1978 года, разумеется, не отвечает требованиям новой России. Вспомним, что ранее у нас был государственный жилой фонд. Это была сфера, полностью контролируемая государством. Сегодня большая часть этой сферы в частных руках: появилась собственность на жилье, образовались частные строительные компании, развивается рынок жилья, услуг.
Растут и объемы жилищного строительства. Только в ПФО в прошлом году было введено свыше 8 млн кв. м жилья. Но вместе с тем не уходят и проблемы: людей, нуждающихся в жилье, не становится меньше, у нас большие претензии к тем, кто должен предоставлять коммунальные услуги, раздражает и декларация властей о доступном жилье (это в стране-то, в которой главной национальной задачей провозглашена борьба с бедностью!).
Кроме того, как сказал Павел Крашенинников, у нас имеется не один десяток нормативных актов в сфере жилья, принятых даже в 20—30-е годы, и 70 процентов положений старого Жилищного кодекса вообще не действуют, так как находятся в противоречии с нынешней российской Конституцией. По словам Павла Крашенинникова, при подготовке нового жилищного законодательства у его разработчиков выбор был простой. Либо объявляется, что через 20 лет у всех будет новое жилье, либо признается, что существующая экономическая ситуация не позволяет этого сделать. Авторы нового закона пошли по второму пути. Главная же задача его — четко регламентировать права и обязанности пользователей жилья. По многим проблемам, связанным с жилым фондом, устанавливаются единые федеральные правила.
Павел Крашенинников считает новый Жилищный кодекс антикоррупционным, выбивающим почву из-под ног для всех злоупотреблений в сфере жилищных отношений. Например, такая ситуация, знакомая многим очередникам, ждущим квартиру в течение десятилетий. Конституция 1978 года провозглашала право каждого на бесплатное жилье.
При этом существовали три очереди на квартиру: простая, первоочередная и внеочередная. Если сначала в законодательных актах назывались категории людей, которые ставились в ту или иную очередь, то затем процессы эти стали настолько неуправляемы, что сейчас на первоочередное получение квартиры претендует аж 30 категорий “льготников”. Подобная ситуация и в других очередях. Представители некоторых профессий даже оговорили себе право получения квартиры в определенный срок, за полгода, например. Вал этот нарастал и нарастал, а между тем в стране бесплатного жилья уже нет. И если государство обещает военнослужащим жилье, то оно обязано в бюджете выделить средства для выполнения своих обещаний. То же и в субъектах федерации: любая жилищная программа должна опираться на экономические реалии. В новом Жилищном кодексе очередь сохраняется исключительно для тех, кто относится к малоимущим слоям населения, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Одной из главных особенностей нового закона его разработчики считают укрепление прав пользователей жилья, любого — собственного, по найму, ЖСК, служебного. После долгой дискуссии, попыток убрать из закона положение, предоставляющее собственникам квартиры и землю, на которой стоит дом, оно все-таки в Кодексе осталось. Теперь не должно быть таких ситуаций, когда вдруг по решению муниципальных властей перед многоквартирным домом сносят детскую площадку, вырубают деревья и строят гаражи или автостоянку, а то и АЗС. Для Нижнего Новгорода такое становится уже нормой!
Теперь, согласно новому жилищному законодательству, собственник квартиры в многоквартирном доме становится сособственником и лестничной клетки, и подвала, и даже того земельного участка, который был отведен при строительстве дома.
Владельцы магазинов, расположенных на первых этажах таких домов, тоже являются сособственниками этой земли. Проблемы могут возникнуть у жителей-собственников старых домов, там потребуется поднять документы по установлению границ придомовых территорий. Но это уже будут проблемы по переоформлению документов, право на земельный участок уже прописано в новом жилищном законодательстве.
ЖСК теперь также наделены правом собственности. В 90-е годы такой прецедент уже был. Однако сейчас, при разработке нового жилищного законодательства власти некоторых крупных городов сильно возражали против такой нормы, но ее все-таки в Кодекс ввели.
Достоинством нового закона Павел Крашенинников считает то, что в нем подробно прописаны все процедуры изменения жилья при перепланировке и переустройстве, при переводе жилых помещений в нежилые и наоборот. Это всегда оставалось достаточно сложной проблемой, в каждом субъекте федерации существовали свои правила, взималась своя плата. Эти правила властям было очень удобно менять, при этом никого не интересовало, что ущемляются права пользователя жилого фонда. Сейчас разработчики нового закона постарались дать исчерпывающий и четкий перечень всех документов, необходимых для проведения этих процедур. Практика покажет его жизнеспособность.
Еще один важный момент: закон о приватизации жилья отменяется с 1 января 2007 года. Если кто еще не оформил свое жилье в собственность, может без проблем воспользоваться данной отсрочкой, время есть. Сохраняется также положение, согласно которому граждане, приватизировавшие свою квартиру, но желающие сейчас расторгнуть этот договор, могут ее “расприватизировать” — тоже до 1 января 2007 года.
В нашей стране сохранилось немало такого жилого фонда, который раньше (да и сейчас тоже) называли общежитием. Как правило, общежития принадлежали какому-либо предприятию. Очень многие такие общежития в настоящее время переданы на баланс муниципальных властей. Согласно новому законодательству, для людей, проживающих в бывших общежитиях, действуют правила договора бессрочного социального найма. И это тоже должно укреплять права пользователей, так как выселить работников предприятия, например, только потому, что они стали работать на другом предприятии, уже нельзя. Укрепляются также права членов семьи собственника жилья. Конечно, все жизненные ситуации предусмотреть в Жилищном кодексе невозможно, но авторы пытались вычленить наиболее типичные. К примеру, такую. Если в момент приватизации жилья один из членов семьи отказался от участия в ней, то за ним все равно сохраняется право бессрочного пользования данной квартирой. Но если такой договор заключали супруги, а потом брак распался, то права бессрочного пользования жильем у одного из них, в свое время отказавшегося от приватизации, не сохраняются.
Павел Крашенинников на конференции говорил также о мифах, которыми уже успел обрасти новый Жилищный кодекс. Текст Кодекса был опубликован в “Российской газете” 12 января нынешнего года. Итак, миф первый: все очереди на жилье расформировываются, всех очередников “выбрасывают”. На самом деле, если люди встали в эту очередь до 1 марта 2005 года (напомним, что это время вступления в действие нового жилищного законодательства), то их очередность сохраняется. Еще один миф: за неуплату за жилье неплательщикам грозит выселение. Этот миф, вообще-то, имеет под собой почву, сказал Павел Крашенинников, но это касается исключительно тех, кто заключил договор социального найма, а не собственников жилья или иных категорий. Хотя такое выселение может грозить всем, кто не платит за жилье в течение 6 месяцев. Но процесс выселения может происходить лишь в судебном порядке. Если суд выяснит, что причина, по которой люди не платили за квартиру, уважительная, то решение о выселении принято не будет. Если же такое решение суд примет, то людям будет предоставлено другое жилое помещение по нормам общежития: 6 кв. м на человека. Причем норма эта возникла не в новом Жилищном кодексе, она была прописана еще в законе “О федеральной жилищной политике”, принятом в 1993 году.
Директор Уральского отделения Российской школы частного права, член рабочей группы по разработке нового Жилищного кодекса Бронислав ТАНГАЛОВ, остановился на положениях закона, касающихся социального найма жилья. Назвав ордер на получение квартиры пережитком прежней системы, он сказал, что его сейчас заменит решение муниципального органа о предоставлении нанимателю и членам его семьи жилья. В Кодексе прописаны все основания, по которым люди имеют право на улучшение жилищных условий. Перечень достаточно ограниченный, в нем всего 4 пункта. Во-первых, устанавливается порядок признания граждан малоимущими. Категории малоимущих граждан будут определяться органами местного самоуправления в порядке, установленном субъектом федерации. Это правило прописано в главе 7 статьи 13 нового Жилищного кодекса. Таким образом, Кодекс закрепляет за малоимущими гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий, право на бесплатное предоставление жилья по договору социального найма. Разумеется, в разных субъектах федерации местные органы власти будут иметь совершенно разные критерии подхода к определению такой тонкой и деликатной проблемы, как отнесение людей к малоимущим или более обеспеченным слоям населения. В Санкт-Петербурге, по словам Бронислава Тангалова, к ним относят тех, у кого обеспеченность на одного члена семьи не превышает двух прожиточных минимумов. Интересно, кого посчитают малоимущими в Нижнем Новгороде? Словом, решить этот вопрос не так просто, но тем не менее решать будет необходимо. Кстати, сам Бронислав Тангалов считает малоимущими тех, “у кого мало денег и нет имущества, подлежащего налогообложению”. То есть если вы зарабатываете мало, но у вас есть, допустим, небольшая дача, вы в эту категорию не попадаете и не будете приняты на учет нуждающихся в бесплатном жилье.
Органы местного самоуправления будут устанавливать так называемую учетную норму. Обеспеченность жилой площадью ниже этой нормы дает право человеку встать на учет как нуждающемуся в улучшении жилищных условий. Например, в Екатеринбурге эта норма — 15 кв. м на одного члена семьи, проживающей в квартире. Значит, если в квартире площадью 42 кв. м проживает семья из трех человек, то она вполне может быть поставлена на учет.
Бронислава Тангалова беспокоит то, что решения о предоставлении бесплатного жилья в социальный наем в разных городах могут быть совершенно разными, поэтому разработчики закона о жилье считают необходимым попытаться сделать подобные решения (имеется ввиду форма) типовыми. Насколько это важно, покажет практика. Кроме малоимущих, жилые помещения социального использования предоставляются и иным указанным в законе гражданам. Причем эти “иные” граждане могут получать жилье в социальный наем в порядке и по условиям, предусмотренным как федеральным законом, так и законами субъектов Российской Федерации. Стало быть, во всех регионах России будут приниматься законы, в которых будут устанавливаться иной порядок предоставления жилья, иная норма и определятся “свои”, региональные категории граждан. При этом несомненно будет лоббирование отдельных категорий населения, которые хотели бы получить жилье в социальный наем, но с этим, считают разработчики нового жилищного законодательства, надо бороться.
Итак, человек получает квартиру по договору социального найма — она предоставляется ему и членам его семьи. Сейчас понятие “члены семьи нанимателя” значительно сужается. Ими признаются лишь супруг нанимателя, дети только этого нанимателя и родители тоже только нанимателя. Теща (или свекровь), таким образом, не попадают в “члены семьи нанимателя”. Такими членами могут быть признаны недееспособные родственники нанимателя, его иждивенцы. В исключительных случаях в судебном порядке признаются членами семьи нанимателя иные граждане. У нанимателя и членов его семьи сохраняются равные права при пользовании жилым фондом. Что касается обязанностей, то все дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность за пользование жилым помещением и коммунальными услугами. То есть если наниматель не платит за квартиру, например, то деньги можно взыскать с любого дееспособного члена его семьи. Можно сменить нанимателя, в случае его смерти им может стать любой член семьи, достигший совершеннолетия. Но Жилищный кодекс не предусматривает возможность раздела жилого помещения, как это разрешалось прежними законами. Право на обмен жилья сохраняется, но государственное жилье на частное обменять нельзя. Это еще можно сделать до 1 марта. Социальное жилье можно будет приватизировать лишь при условии, что оно получено до 1 марта 2005 года.
Из нового Жилищного кодекса исчезло слово кондоминиум. Было время, когда понятия “товарищество собственников жилья” и “кондоминиум” были адекватными. Затем закон их разделил, а сейчас, как и в жизни, осталось только ТСЖ, которое признается также собственником жилья. Как утверждают разработчики нового законодательства, с вводом в действие Жилищного кодекса останутся постепенно в прошлом низкое качество технического обслуживания и монопольно высокие цены на коммунальные услуги. Кодекс устанавливает, что собрание собственников помещений многоквартирного дома может выбрать вызывающую у них доверие управляющую компанию. Конкуренция на рынке коммунальных услуг действительно может “сбить” подчас неприемлемо высокие тарифы. Павел Крашенинников даже привел весьма красноречивый пример, когда жильцы московских домов нашли себе альтернативную жэковской частную компанию по вывозу мусора, и тарифы на эту необходимую услугу резко упали.
Предоставление возможности собранию собственников квартир выбрать управляющую компанию сопровождается в Кодексе созданием экономических предпосылок для того, чтобы управляющие компании зависели исключительно от воли потребителей. Субсидии по оплате жилого помещения и коммунальных услуг перечисляются гражданам, а новые льготы на оплату этих услуг могут вводиться только в форме денежной компенсации.
Согласно новому Жилищному кодексу, последующее за отменой монополии на техническое обслуживание снижение платы за жилье не сократит размера субсидий на оплату жилого помещения и услуг, потому что субсидии будут рассчитываться исходя из средней стоимости платы за жилье и коммунальные услуги в данном населенном пункте. Кстати, субсидия на оплату жилья и коммунальных услуг по новому Жилищному кодексу будет предоставляться и тем, кто снимает квартиры у частных лиц. А ведь снимают такие квартиры в основном молодые семьи, и это справедливое решение со стороны государства.
Сейчас, накануне вступления в силу нового Жилищного кодекса, его разработчики встречаются с региональными представителями власти на местах, настаивают на обучении чиновников муниципальных властей, раздают им различные методические материалы. В нашей области, как сообщил председатель ОЗС Евгений ЛЮЛИН, должно быть разработано и принято около 20 региональных законодательных актов, которые должны регламентировать новый Кодекс на территории Нижегородской области, “шлифовать” положения нового жилищного законодательства под наши условия. Эта работа просто необходима. Хотя как следует отшлифуют, как всегда, жизнь, практика. Поживем и увидим, насколько правы были разработчики нового Жилищного кодекса в своем желании сделать нам всем “как лучше”.