Многие мечтают о своем собственном доме на природе, где только ваша семья и чистый воздух, а рядом лес и река. Сказка! Но так ли уж недосягаема загородная недвижимость? Как развивается этот рынок? На вопросы нашего корреспондента ответила директор по продажам агентства недвижимости “Адрес” Елена СОЛОВЬЕВА.
— Могу сказать, что нижегородский рынок загородной недвижимости еще не цивилизованный. В наследство ему достались земельные участки и строения на них, которые люди получали в перестроечную пору губернаторства Бориса Немцова. Помните, всем нижегородцам предоставлена была возможность получить по 10 и более соток в удаленных от Нижнего Новгорода районах бесплатно или в поселках около Нижнего, у которых была выкупная стоимость, с рассрочкой платежа. Кроме того, многие ведомства раздавали землю бесплатно, и рынок был насыщен: небольшие сады, дачки от 5 до 10 соток имели очень многие. Но в настоящее время это тормозит развитие рынка загородной недвижимости.
Сейчас, когда появилась возможность приобрести что-то иное, люди стали обращать внимание на то, что дома в садовых товариществах не отвечают современным требованиям к загородной недвижимости. Там не хватает благоустройства. Что подразумевается под этим сейчас? Помимо развитой инфраструктуры — света, воды, желательно газа обязательно должна быть охрана, и на это стоит обращать внимание. И, конечно, нужно учитывать такой фактор, как близость к Нижнему Новгороду.
— А что подразумевается под “загородным жильем”?
— Можно выделить несколько сегментов рынка загородного жилья, который развивается по своим принципам, предпочтениям. Допустим, у людей есть желание жить отдельно, без соседей — только небо и земля. Но близко к городу, может быть, даже в его черте. В этом случае им нужны частные индивидуальные дома коттеджного типа, недалеко от транспортной развязки. Естественно, если это в черте города, то должна быть инфраструктура, наличие удобств, которые позволяют жить в доме комфортно.
Другой вариант. У людей есть уже квартира в Нижнем Новгороде, но они хотят иметь еще жилье в экологически чистом месте, тоже без соседей, они могут позволить себе пожить в какое-то время года отдельно, выезжать туда на выходные. Предпочтение люди отдают зоне, удаленной от города от 10 до 30 км. К этому загородному жилью предъявляются те же самые, достаточно серьезные требования: наличие инфраструктуры, дорог. Многое у людей есть, не хватает таких вот цивилизованных поселков, обеспеченных охраной. Им хотелось бы жить рядом с такими же, не думать о том, где бегают дети. Такие поселки у нас можно по пальцам сосчитать. А покупая дом в деревне, вы сами будете решать вопросы своей безопасности. Не исключено, что там вас могут принять как чужестранца, не совсем дружелюбно.
Если сравнивать наш рынок загородной недвижимости с московским, то у них это одно из ведущих направлений. И в смысле инвестиций, и в смысле доходности бизнеса мы пока отстали от москвичей лет на пять. Вот только-только образовалось, достаточно хаотично, несколько поселков. В Приозерном, например, коттеджная охраняемая застройка, в Козловке — поселок со всем благоустройством, но вопросы охраны решаются там локально. Словом, таких поселков немного. Планируется построить цивилизованный поселок под Богородском, на Княжьем Поле, хотя к проекту есть вопросы у профессионалов: он выглядит еще “сырым”, но там много простора для творчества. Надеемся, что к тому времени, когда его начнут застраивать, вопросы эти будут решены.
— Можно ли получить ипотечный кредит на приобретение загородного жилья?
— Земля сейчас не столь высока в цене, чтобы ее выкупать, используя ипотечное кредитование. В принципе, народ деньги находит. Вопрос в том, что мы не можем выкупить участок, так как выкупная цена зависит от решения депутатов ОЗС, а они не торопятся с этим решением. Нужны изменения. Но вы можете взять землю в долгосрочную аренду на 49 лет — тоже выход, или на три года, на время строительства — компромиссный вариант.
Весь мир развивается поселками, живет за счет девелопмента, когда инвесторы приходят на участки, прокладывают коммуникации, продумывают архитектурный стиль. Земельный участок предлагается уже с этим строительным подрядом, и строят на заказ из выбранных проектов. Это не сказка. Москва уже так живет, и там рынок достаточно конкурентный. Там есть ипотечное кредитование загородного жилья. Будут у нас строиться поселки, будет и ипотека на загородную недвижимость. Кстати, она даже лучше будет работать на этом рынке, так как земля уже находится в собственности и ее можно заложить. У нас спрос сформирован, он превышает предложение, и хотелось бы, чтобы инвесторы обратили внимание на рынок загородной недвижимости, развивали его. Обязательно надо посоветоваться с профессионалами — риэлтерами: что строить, как, какого размера коттедж требуется. Мы эту информацию собираем, маркетологи изучают ее. Заявки есть, но реализовать их мы не можем, так как предложить, в отличие от рынка жилья, здесь практически нечего. Если все потребности будут учтены, то с реализацией проблем не будет. Спрос настолько высок, что этот сектор может принести высокий доход.
В Москве наблюдается любопытная тенденция, мы тоже придем к этому. Люди имеют квартиру в столице, есть и загородная недвижимость, но стараются купить еще, третью, для активного отдыха.
— Могут ли нижегородцы купить недвижимость за рубежом?
— Могут. Такую недвижимость обычно покупают, чтобы несколько раз в году там отдохнуть. Но можно поселить семью, дети смогут там учиться. Недвижимость за рубежом можно приобрести за цену элитного современного жилья в верхней части Нижнего Новгорода. Наше агентство одно из первых, еще в 1998 году, заключило международный контракт на продажу зарубежной недвижимости — в Испании. Можем предложить дом на Кипре, в Израиле, у нас со многими агентствами соглашения. Заявки есть. Вам организуют демонстрационную поездку, покажут все интересующие объекты. А если вы решили купить, внесли первоначальный взнос, то вам компенсируют стоимость дороги. Вы можете получить и ипотечный кредит. Ипотечные программы за рубежом работают и для наших граждан. Там все экономические принципы работают — рассрочки, отсрочки, кредиты. Только надо соответствующие справки предъявить.
— На что инвесторы обращают внимание, чему отдают предпочтение?
— Сейчас инвесторы больше обращают внимание на бывшие пионерские лагеря, турбазы, которые владельцы (ведомства) хотят убрать из своих статей расходов. Там уже имеется благоустроенная территория, есть какие-то строения, которые можно отремонтировать. Это направление наименее затратное для инвесторов и востребованное. Что касается домов в деревнях, то все осложняется наличием индивидуальных собственников. У нас сейчас активно раскупаются дачи на небольшом участке земли в Рекшино, Линде. Однако предложений еще мало. Рынок коттеджной загородной недвижимости развит мало. Но мы к этому придем.
Специалисты агентства “Выбор-Недвижимость” разработали программу для оценочного расчета стоимости объектов недвижимости. Впервые в Нижнем Новгороде покупатели, владельцы или арендаторы коммерческой недвижимости могут узнать ориентировочную стоимость интересующего их объекта недвижимости, не выходя из офиса, а просто зайдя на сайт агентства и введя параметры объекта.
На основе статистических данных стоимости объектов недвижимости в разных районах Нижнего Новгорода программа выдает цифру, по которой можно судить, занижена или завышена заявленная стоимость. Программа позволяет оперативно ориентироваться в различных предложениях по недвижимости. Но не следует забывать, что для максимально точной оценки требуется работа специалистов, которые учтут все факторы, влияющие на цену.
Программа расчета рыночной стоимости недвижимости основана на методике, разработанной американским Институтом коммерческой инвестиционной недвижимости. При расчете используется метод дисконтирования денежных потоков. Этот новый бизнес-калькулятор для дистанционного расчета стоимости коммерческой недвижимости доступен любому посетителю сайта агентства “Выбор”.
Лето — традиционный дачный сезон. Сотни нижегородцев в конце трудовой недели покидают свои городские квартиры, чтобы продолжить ее на садовых и огородных участках, позагорать, отдохнуть на природе. Хорошо иметь домик в деревне! Но вспомните, чей он. Вы уже оформили его в собственность? Или, может быть, вам предоставили его в аренду? Если нет, то приходите в агентство недвижимости “Чекни”, там вам помогут. Дело это непростое, но необходимое. Так считает заместитель генерального директора по земельным отношениям агентства “Чекни” Дмитрий БУЙНОВ.
— Наше агентство стало первым в Нижнем Новгороде, которое оформляет два свидетельства государственной собственности — на земельный участок и на строение на нем. Мы имеем лицензию, набрали специалистов по землеустройству. В области можно выкупить землю через Министерство имущественных отношений, заплатив за нее в пятикратном размере от нынешней стоимости, хотя федеральным законом о земле установлен 17-кратный. До этого земельные участки находились в аренде, и все платили арендную плату. Она могла меняться каждый год, полгода, квартал — в зависимости от экономических условий. Арендная плата никогда не уменьшалась, наоборот, постоянно поднималась. Теперь, заплатив за арендуемый участок в пятикратном размере, вы становитесь его собственником и будете платить земельный налог. Это касается и юридических, и физических лиц. А это значит, что ваш земельный участок имеет цену, гарантированную государством. Она не повышается как арендная плата. Это стабильно. Это теперь ваше. Кроме того, арендуя земельный участок, вы не можете там ничего построить, перенести без согласования с властями. Но на собственной земле можно делать что угодно. Посадить сады, возвести строения, продать ее, сдать в субаренду по любой договорной цене.
Однако в настоящее время, на мой взгляд, возник юридический казус. В Земельном кодексе, Нижегородском законе о земле разрешается продавать земельные участки. Но в Нижнем Новгороде сейчас земля не продается, власти могут отдать ее в аренду максимум на 49 лет. Были даже обращения нижегородцев в суд по этому поводу, но решения выносились в пользу властей, до принятия постановления по земле городской Думой. В связи с этим возникает масса проблем. В Нижнем Новгороде много частных домов с садами. Например, на улице Оранжерейной жители частного дома имеют сад еще с 1953 года, им тогда безвозмездно выделили 6 соток. А сегодня они не могут получить их в собственность, городские власти заставляют оформлять сад в аренду. Но в земельном кодексе четко говорится о том, что 6 соток под частным домом отдаются в собственность бесплатно. Все, что больше, выкупается или арендуется. Итак, садовый участок в Нижнем Новгороде выкупить нельзя. Поэтому “Чекни” ориентирует клиентов на 49-летний срок аренды и дает гарантию защиты в случае, если городские власти примут решение о выкупе земли. Все арендные дела в этом случае мы будем пропускать через суд, и так указываем в договоре, который заключается с клиентом. Напомню, что это касается именно садовых и огородных участков на шести сотках, расположенных в черте Нижнего Новгорода.
Нашим клиентам мы предлагаем, кроме межевания и инвентаризации, перечень юридического сопровождения услуг. За определенную договорную сумму мы берем на себя оформление всех необходимых документов. У нас есть специалисты, которые помогут провести также оценку стоимости земельного участка. В неделю “Чекни” проводит 2—3 сделки по земле. Но процедура оформления занимает около трех месяцев, вместо положенных пяти дней. Документы задерживаются в городской администрации. Нужны подписи КУГИ, управделами, юридического, архитектурного отделов, мэра... А еще надо пройти через приватизационную комиссию, проплатить разного рода справки, квитанции. Словом, все непросто. Сейчас в газетах можно встретить много объявлений о том, что “продается сад”. Собираясь его купить, имейте ввиду, что часто этот сад вообще не оформлен. Напоминаю, если земельный участок находится в области, то за него надо заплатить в пятикратном размере, если же в городе, Нижнем Новгороде, то оформить в аренду. Мы не можем защищать тех, у кого земля никак не оформлена. Советую всем, у кого есть земельный участок, срочно заняться его оформлением, не откладывайте это важное дело в долгий ящик. Сейчас это встанет дешевле (цена на землю растет) и пока — законно.
Нет в Нижнем Новгороде ни одного района, где за бетонным ограждением, возведенным порой в самой середине обжитого двора, не работают строители, до ночи не громыхают краны. Идет строительство нового жилья. В нынешнем году планируется ввести 350 тысяч квадратных метров, это 4560 квартир. Из них большую часть должны построить предприятия и ведомства: 315 тысяч квадратных метров (4210 квартир).
Так, в микрорайоне “Бурнаковский” (Московский район) АО “Нижновэнерго” строит 10-этажный кирпичный дом и сдаст в этом году 89 квартир. 10-этажки строят также Нижегородское областное управление филиала Российского объединения инкассации ЦБ РФ на улице Плетневской (Советский район) и Нижегородская финансовая группа “Губерния” — тоже в Советском районе, в квартале улиц Невзоровых—Киевской—Дунаева—Тунгусской: им нужно будет ввести 468 квадратных метров, 123 квартиры. 10-этажный панельный дом возводится строительным комбинатом на Автозаводе.
Нижний Новгород стремится вверх. Еще одно из свидетельств этому — высотный 16-этажный дом в микрорайоне “Верхние Печеры”. Строительство второй очереди этого дома ведет АО “Жилстройресурс”, и в этом году будет сдано 56 квартир. Но в самом центре города, в Нижегородском районе, на улице Горького и Студеной строятся кирпичные двух-пятиэтажки, застройщики — “Нижегородский Дом и К” и “Волгожилстрой-НН”.
Хорошая тенденция — начали строить жилье промышленные предприятия. Так, 5-этажный панельный дом в квартале, ограниченном улицами Старая Канава, Коминтерна и Союзным переулком, возводит строительное производство “Красное Сормово”. Тут же, в Сормове, идет еще одна стройка. Дом № 34в на улице Победная будет в 10 этажей, панельным, и завод крупнопанельного домостроения № 4 сдаст в этом году 80 квартир общей площадью 468 квадратных метров.
Кроме предприятий и ведомств, в качестве застройщика выступает и администрация Нижнего Новгорода. Ее планы — построить для нижегородцев 350 квартир площадью более 14 тысяч квадратных метров. Индивидуальное жилищное строительство по масштабам, конечно, уступает предприятиям, но обгоняет администрацию. Их план в нынешнем году — 22,5 тысячи квадратных метров жилья, в I полугодии построено уже 13 тысяч.
Фактически в первом полугодии в Нижнем Новгороде введено почти 126 тысяч квадратных метров общей жилой площади, или 1577 квартир. Это 36 процентов от планируемого. По словам директора департамента экономики и строительства администрации Нижнего Новгорода Вадима Агафонова, основной ввод жилья ожидается в конце года. В нынешнем году его должно быть построено на 50 тысяч квадратных метров больше, чем в прошлом.