С московскими квартирами полной ясности нет, поэтому данную тему сегодня мы затрагивать не будем. А вот проект "Правил продажи и приобретения жилья в рассрочку, построенного или приобретенного за счет средств фонда социального развития" (дальше мы их для краткости будем именовать просто Правила) на прошлой неделе появился во всех трех городских газетах. Депутаты разрабатывали их довольно долго, что неудивительно, так как дело это новое и сложное.
Прежде чем начать комментировать Правила, хочу подчеркнуть, что эта дополнительная возможность строительства жилья ни в коем случае не должна отрицательно сказаться на количестве жилья, возводимого по действующей схеме на средства бюджета. Я не имею здесь в виду собственно деньги. Понятно, что для жилья в рассрочку бюджетные средства использоваться не будут. Это наши депутаты проконтролируют без труда. Имею в виду возможности строительных организаций. Алгоритм здесь должен быть следующий: сначала безусловное освоение бюджетных средств, а уж потом дополнительное строительство.
Представляется не совсем точным само название Правил: в конечном итоге гражданин приобретает жилье за собственные средства, хотя, безусловно, путем привлечения (использования) средств фонда социального развития. Неточность вроде бы не так существенна, но важно, чтобы, прочитав только название Правил, гражданин твердо понимал, что он приобретает жилье за собственные денежки.
Далее идем по разделам Правил.
Раздел II. "Права приобретения и условия продажи жилья в рассрочку".
Не вполне понятно, почему гражданин, имеющий более 9 кв.м жилой площади на человека, изначально отсекается от возможности приобрести жилье в кредит. К примеру, двухкомнатных квартир жилой площадью около 30 квадратных метров не так уж мало. И если в них, предположим, проживают трое взрослых членов семьи, то я не стал бы осуждать их за желание улучшить свои жилищные условия. Возвращаясь к исходному тезису, что жилье по данной программе приобретается в конечном итоге за личные средства граждан, дискриминация по квадратным метрам выглядит необоснованной. По сути, 7-15 лет - это максимальные сроки погашения рассрочки. Как следует из дальнейшего текста проекта, гражданин при желании и возможности вправе уменьшить указанный срок, внося ежемесячно сумму, большую минимального регламентированного платежа. Поэтому предлагаю следующую редакцию данного пункта: "выплата суммы рассрочки в течение не более 7-15 лет (в зависимости от суммы, подлежащей уплате)".
Раздел III. "Процедура отбора претендентов на приобретение жилья в рассрочку".
Довольно категорично звучит тезис, что "после составления приоритетного списка изменения в заявке вносить запрещается". А если гражданин еще раз взвесил свои возможности, посоветовался с обещавшими помочь родственниками и понял, что может увеличить или, напротив, должен уменьшить свои запросы, что, он уже совсем ничего не в силах изменить? Другое дело, что в данном случае он исключается из этого пресловутого приоритетного списка.
В отношении раздела в целом я вижу следующую недоработку. Достаточно полно расписано, как формируется приоритетный список, то есть как запускается программа. Но ведь по мере погашения кредита счастливчиками из приоритетного списка в программу будут вступать все новые и новые участники. Как их будут определять из общей массы желающих? По-видимому, подразумевается, что будут использованы те же критерии. Но об этом нужно в Правилах для полной ясности сказать. В принципе, термин "приоритетный список" представляется мне не самым удачным. Скорее это, условно говоря, "пусковой" список.
Теперь о самих критериях. Понятно, что авторы, пытаясь охватить большее число граждан, отдают предпочтение претендентам, которым требуется меньшая сумма. Но почему-то совершенно забыт временной критерий. Для программы в целом очень важно, чтобы деньги возвращались как можно быстрее. Как мы уже уяснили, сроки возврата 7-15 лет - это предельные. И если гражданин имеет желание и возможность расплатиться быстрее, то это должно рассматриваться в качестве его преимущества.
О формуле определения суммы рассрочки. Не очень понятно, является ли обязательным условием сдача имеющегося жилья. Судя по жилищному критерию, вроде и необязательно. Но в формулу стоимость имеющейся квартиры входит, поэтому можно понять сдачу жилья, как обязательное условие. Здесь требуется более полное разъяснение.
Раздел IV. "Процедура оформления".
Во-первых, что такое "городская общественная жилищно-бытовая комиссия"? Вроде у нас пока таковой нет.
Во-вторых, что будет представлять из себя отчет "о работе со списком", ежеквартально представляемый Агентством недвижимости в эту самую общественную комиссию?
Данный раздел в юридическом плане наиболее сложный, поэтому он должен быть, безусловно, понятен всем, не допускать возможностей двойных толкований и не иметь "темных" мест.
Например, такой пассаж: "Агентство имеет право требовать при заключении договора купли-продажи оформления поручительства и страхования". Раз "имеет право", а не "должно", значит с кого-то будет требовать, а с кого-то нет. С кого? И вообще, если "оформление поручительства" более-менее понятно, то что в данном контексте означает "оформление страхования"?
Гражданин также должен понимать, что право собственности на жилье, которое он вроде бы получает с момента госрегистрации сделки, на самом деле до полного погашения рассрочки неполноценное, так как это право обременено залогом. То есть гражданин продать, подарить и т.п. данное жилье не может. Более того, если он по каким-то причинам кредит полностью не погасит, это жилье у него изымут. Естественно, с возвращением суммы выплаченного (но без процентов).
На мой взгляд, стоило бы подумать о нотариальном оформлении договора купли-продажи, в котором все изложенное выше было бы прописано. Рыночные отношения - вещь довольно свирепая, и нужно, чтобы гражданин вступал в них с открытыми глазами, а не так, как когда-то тащил свои кровные в МММ и всякие "недвижимости".
Кстати говоря, нотариальное оформление явится определенным элементом защиты и для Агентства с Фондом. Дело в том, что по нашему жилищному законодательству выселить человека не так-то просто, и Агентство рискует судиться с неплательщиком до конца своих (или его) дней. Собственно говоря, это является основной причиной того, что у нас в России жилищное кредитование практические пока не применяется.
О требовании к покупателю оформить поручение своему работодателю на перечисление ежемесячного платежа. Кому должен оформлять это поручение частный предприниматель? Что будет, если покупатель такое поручение не оформит, например, при смене места работы? Или, не дай Бог, если станет безработным?
Еще раз повторюсь, данный раздел наиболее сложен и требует расширения.
В целом, на мой взгляд, опубликованный проект можно считать достаточно добротной основой, но требующей немалой доработки.