Вкладывая большие деньги в различные проекты, инвестор все чаще испытывает потребность в детальных исследованиях рынка, обоснованных прогнозах и анализе различных сценариев развития ситуации на рынке, в том числе и неблагоприятных. Любое новое строительство требует анализа и прогнозирования рынка недвижимости, оценки рыночной стоимости и ликвидности строящихся объектов. Об этом наш разговор с генеральным директором Приволжского Центра финансового консалтинга и оценки Львом Абрамовичем ЛЕЙФЕРОМ.
— Вероятно, время, когда строительство дорогостоящих объектов застройщик начинал без обстоятельного анализа ценовой ситуации и без прогноза спроса на рынке недвижимости, уходит. Замороженные стройки, обманутые дольщики и непроданные квартиры во вновь построенных домах требуют нового отношения к планированию дорогостоящих проектов.
— Безусловно. Инвесторы поняли, что, вкладывая значительные средства, не следует полагаться на “авось”, и только серьезный профессиональный подход позволит если не избежать отрицательных последствий, то, по крайней мере, существенно снизить их вероятность. Поэтому перед тем, как начать новое строительство, застройщик нуждается в анализе и прогнозировании рынка недвижимости и рынка аренды. Ему требуется надежная оценка рыночной стоимости и ликвидности строящихся объектов на дату ожидаемого завершения строительства. Это приводит к появлению спроса на соответствующую услугу. Только за последний месяц к нам обратились четыре компании (две из них московские) с предложением выполнить такие исследования.
— Что же обычно желают увидеть заказчики в результате таких исследований?
— Простые способы прогнозирования, сводящиеся к формальному анализу ценовых тенденций, уже не устраивают ответственного инвестора. Не могут устроить также отчеты, ограничивающиеся общими сведениями о рынке недвижимости и рассуждениями о наблюдающихся тенденциях. Возможны различные подходы к проблеме, но мы в своих работах придерживаемся концепции максимального привлечения и использования всей доступной информации, которая хотя бы в какой-то степени имеет отношение к проблеме. В соответствии с этой концепцией работа начинается с так называемого факторного анализа. Влияние параметров недвижимости (функциональное назначение, местоположение, комплексность решений, площади, объемы и т. п.) на стоимость объектов и их ликвидность при наличии большой базы данных не представляет большой сложности. Что же касается влияния различных ключевых факторов рынка недвижимости на формирование цен и уровень ликвидности (уровень платежеспособного спроса, объем предложений на вторичном рынке, объем строительства, состояние ипотеки, соотношение спроса и предложений, и т. п.), то такой анализ оказывается значительно сложнее и требует привлечения специальных программных средств. Однако без таких исследований, если нужен надежный прогноз, не обойтись.
На втором этапе осуществляется анализ состояния рынка недвижимости на текущий момент, который включает анализ ценовой ситуации по объектам недвижимости различных групп и соответствующих арендных ставок, объемов вводимых площадей и начинающихся строек в Нижнем Новгороде, а также уровень текущего спроса. Этот анализ, дополненный ретроспективными исследованиями “исторических” данных и тенденций в данном секторе рынка, соединенный с данными факторного анализа, служит основой для предварительного прогнозирования цен и уровня ликвидности на 2—3 года.
Дальнейшее уточнение прогноза осуществляется на основе анализа сведений второго уровня. Они включают данные об ожидаемых решениях по развитию ипотеки, по регистрации земельных участков и прочих нормативно-правовых актов. Чтобы повысить надежность прогнозов, обычно изучается динамика параметров рынка в городах-предвестниках. Наш опыт показывает, что процессы на рынке недвижимости в Москве и С.-Петербурге часто предшествуют подобным процессам в Нижнем Новгороде. Наконец, важное место уделяется анализу рисков, который включает рассмотрение различных сценариев развития рынка недвижимости, в том числе и неблагоприятных. Для осуществления всестороннего анализа и прогноза используются как математические методы и алгоритмы, так и неформальный, содержательный анализ процессов ценообразования на рынке купли-продажи недвижимости и на рынке аренды недвижимости.
— Огромный объем работ требует соответствующих затрат?
— Конечно, такие исследования весьма сложны и трудоемки. Работы требуют больших затрат средств и времени. Накопленный опыт, имеющиеся базы данных и разработанные программные средства позволяют нам существенно сократить сроки и стоимость работ без потери качества исследований.
Учитывая возрастающий спрос на работы данного типа, наша компания создала специализированный информационно-аналитический центр. Центр ведет непрерывный мониторинг рынка недвижимости. Более чем за десять лет мы совместно с агентством недвижимости “Орион НН” накопили большой банк данных по объектам жилой и коммерческой недвижимости (около 100 000 записей). В Центре разработаны современные программные комплексы для анализа и обработки больших объемов статистической информации. Работают экономисты и математики, в том числе специалисты высшей квалификации, имеющие большой опыт работы на рынке недвижимости.
Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Тел.: 77-67-66; 77-49-45.
На правах рекламы
Говорят, что там, где “крутятся” большие деньги, всегда находится место для мошенничества. Рынок недвижимости в этом смысле не исключение. Созданная в 1995 году Нижегородская гильдия риелторов (НГР) с самого начала ставила своей целью создание цивилизованного рынка, в равной степени защищая интересы как клиентов, так и профессиональных риелторов. С этого начался наш разговор с президентом гильдии Натальей Константиновной ЕРШОВОЙ.
— В те годы рынок недвижимости только еще формировался, и задачей действующих на тот момент компаний было образование ассоциации с целью выработки определенных стандартов практики для придания отношениям цивилизованного характера. Необходимо было научить участников рынка разговаривать на одном языке. В отсутствии правил работы на этом рынке и положения о риелторских компаниях профессионалы объединились с целью защиты интересов прежде всего своих потребителей. Скажем, при производстве взаимных сделок между членами гильдии используется документальная база, принятая общим собранием гильдии. Документы прошли независимую юридическую экспертизу и экспертизу общества защиты прав потребителей. В договорах наших компаний однозначно соблюдены права потребителей. Чего, к сожалению, нельзя сказать о документах некоторых агентств недвижимости, не присоединившихся к нашей профессиональной ассоциации.
Как известно, в феврале 2002 года произошла отмена лицензирования. Одновременно был введен “Единый российский стандарт на оказание брокерских услуг на рынке недвижимости”, зарегистрированный Госстандартом России. В настоящее время из 32 членов НГР 8 имеют статус сертифицированной компании (прошли процедуру соответствия стандарту). Остальные готовятся пройти сертификацию, хотя применять в своей деятельности положения этого документа или нет — добровольное дело каждого участника рынка. Появление на свет документа, довольно жестко регламентирующего деятельность профессиональных участников рынка недвижимости, было инициировано Российской гильдией риелторов, в состав которой входят и члены НГР. Стандарт признан профессионалами рынка во всем мире.
— Как на практике НГР способна защитить права потребителей от недобросовестной деятельности риелторов?
— Любой потребитель услуг компаний—членов Гильдии может обратиться в нашу комиссию по этике, где происходит досудебное рассмотрение споров (на то указывает отдельная строка договора). Общее собрание гильдии (высший орган управления НГР) еще два года назад постановило, что решение комиссии по этике носит обязательный характер для исполнения членами гильдии. Конечно, у “потерпевшей” стороны остается право обратиться в суд, но прецедентов таких не было.
— Какие претензии комиссии уже приходилось рассматривать?
— Невозвращение аванса, неудовлетворительное качество предоставляемых услуг, завышенные комиссионные. При предоставлении доказательств справедливость всегда торжествовала.
Есть случаи, когда клиенты риелторской компании обращаются с иском в судебную инстанцию, где им советуют сначала пройти через комиссию по этике НГР. Понятно, что клиенты компаний, не являющихся членами гильдии, лишены такой возможности. Кроме того, наши компании страхуют свою профессиональную ответственность. И еще, юридическая фирма “Статус”, являющаяся членом Гильдии, консультирует не только наши компании, но и их клиентов.
— В Нижнем Новгороде работает около 200 агентств недвижимости. Почему лишь часть из них объединилась в профессиональную ассоциацию?
— Одни не хотят нести дополнительную ответственность перед клиентами и профессиональным сообществом, работая на свой страх и риск, другие считают, что им это просто не нужно. Не желая бросить на кого-либо тень, все же замечу, что клиентам желательно сначала выбрать компанию, а уж потом выбирать объект недвижимости. Имея дело с риелтором—членом Гильдии, клиент получает дополнительную защиту в лице профессионального сообщества, которое всегда сможет разобраться в спорных вопросах. Если клиент в чем-то сомневается, он может позвонить в Гильдию и навести справки относительно той или иной компании. Есть еще один важный момент как для риелторов, так и для их клиентов. Претендент на вступление в НГР должен иметь опыт работы на этом рынке не менее одного года и заручиться поддержкой двух действительных членов гильдии. Так что недостойных и случайных здесь быть не может.
— Одна из стоящих перед Гильдией задач — участие в создании современной законодательной базы на местном уровне. Как она решается?
— Мы стараемся активно сотрудничать с местными законодателями и исполнительной властью, в частности, участвуем в работе комиссий по написанию и обсуждению положений законов, готовим экспертные заключения местных законодательных актов. Это касается вопросов планирования и застройки города, выделения земельных участков, жилищного законодательства, регистрации сделок с недвижимостью.
Есть желание наладить тесное сотрудничество с новой областной администрацией, поскольку у нас есть квалифицированные аналитики, оценщики, эксперты по недвижимости.
Мы участвуем в реализации программ расселения ветхого фонда, обеспечения жильем переселенцев, военнослужащих, ипотеки.
— С какими сложностями сталкивается сейчас ваше сообщество в своей деятельности?
— На рынке все еще немало “черных” маклеров, всякого рода посредников, оказывающих населению некачественные услуги. А “тень” недоверия в результате падает на всех участников рынка. По сути, риелтором нельзя называть любого, работающего на этом рынке. Риелтор — это член профессионального сообщества.
Точка роста НГР — сертификация всех ее участников. Кстати, сторонняя риелторская фирма при желании также может получить статус сертифицированной, если будет соответствовать Стандарту. Сейчас сотрудники наших компаний сдают квалификационные экзамены в соответствии с нашими профессиональными стандартами, результатом чего станет присвоение квалификации с занесением в Единый реестр России в качестве агента или брокера по недвижимости. Эти экзамены могут сдавать и сотрудники “не наших” компаний. Двери Гильдии открыты для всех достойных. Но членство в ней — не самоцель. Главное — чтобы рынок недвижимости действительно стал цивилизованным, чтобы у граждан не было причин жаловаться на риелторов.
Жаль, что в свое время не был принят федеральный закон о риелторской деятельности из-за многочисленных барьеров и проволочек со стороны административных структур разного уровня. Принятие закона повысило бы статус профессии, определило “правила игры”, придало дополнительную ответственность и безопасность на этом все еще очень сложном “поле”.