Убыточное, но государственное, или прибыльное, но частное? На этот вопрос правительство России ответило однозначно. И решило приватизировать убыточные госпредприятия, которые не являются стратегически важными.
Вероятно, эта тенденция в скором времени коснется и предприятий ЖКХ. Во всяком случае, на одном из заседаний комиссии ЖКХ областного Законодательного собрания прошла информация о том, что по концепции реформирования жилищно-коммунальной сферы Нижегородский регион к 2006 году должен перейти на персонифицированные социальные счета, а в дальнейшем все предприятия ЖКХ будут приватизированы.
В жилищно-коммунальном хозяйстве Нижнего Новгорода уже сейчас работает немало частных предприятий, которые обслуживают население. Так, например, почти все ЖЭКи Нижегородского района не являются государственными предприятиями. Похожая ситуация (в большей или меньшей степени) и в других районах. Как отдельные юридические лица, они формируют свою стоимость платных коммунальных услуг, имеют отдельный счет и так далее. Но... подчиняются обычно “приказам” государственной управляющей компании — ДЕЗа, который становится заказчиком услуг ЖКУ. ДЕЗы, в свою очередь, подчиняются городским властям.
А какие взаимоотношения с властью и ЖЭКами у частного ДЕЗа? Это мы решили узнать и обратились в единственный в Нижнем Новгороде частный ДЕЗ, который был создан три года назад в Канавинском районе. Его директор Сергей МОЛЬКОВ, соглашаясь ответить на наши вопросы, предостерег, сказав, что сенсаций не будет, поскольку по своим функциям, проблемам и возможностям их управляющая компания ничем не отличается от других. Они не допускают никакой “самодеятельности” в управлении муниципальным жилым фондом. Они так же подчиняются городским властям, а по отношению к жилищно-эксплуатационным организациям являются заказчиками услуг.
— Единственное отличие, — говорит Сергей Александрович, — в том, что как частное предприятие мы имеем право заниматься коммерческой деятельностью.
— У вас существует параллельный бизнес?
— Мы оказываем населению платные юридические услуги, пытаемся развивать отдел недвижимости. Сдаем в аренду отремонтированные нами помещения. Конечно, мечтали наши акционеры о большем. Но у нас еще все впереди. Мы прибыльное предприятие.
— С чем связано, что ДЕЗ Канавинского района решил акционироваться?
— Идея простая: удержать людей и сохранить коллектив. Ведь если раньше большим стимулом для работников жилищно-коммунальной отрасли было получение жилья, и люди приходили и работали ради него за низкую зарплату, то сейчас единственным побудительным мотивом может быть повышение зарплаты. И такая возможность у нас появилась. Соответственно, и спрашивать с сотрудников можно более строго. И работают они лучше.
— А как решается вопрос с неплатежами населения?
— Этим у нас занимается юридический отдел. Очень помогла статья 15.5 закона РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики” в редакции ФЗ от 06.05.2003 г. № 52, где сказано, что через шесть месяцев задержки квартплаты мы имеем право выселять неплательщика. В настоящее время до 20 процентов населения задерживает квартплату, а три процента являются хроническими неплательщиками и имеют очень большую задолженность.
— “Больная” тема — долги федерации по компенсации льгот ветеранам и инвалидам. Сильно ли на вас отражается отсутствие этих средств?
— Вот эти два вопроса и являются для нас самыми “больными”: неплательщики и некомпенсация льгот по законам “О ветеранах” и “Социальной защите инвалидов”. Отсюда все беды и проблемы. Денег хватает только на материалы и зарплату, поэтому часто возникают “трения” с налоговой инспекцией. Если бы был источник возмещения льгот, а население исправно оплачивало получаемые услуги, то проблем было бы намного меньше.
Однако даже с учетом этого за последние три года ДЕЗ работает более эффективно и прибыльно, поэтому приватизацию предприятия Сергей Мольков считает оправданной. А идею правительства сделать предприятия ЖКХ частными поддерживает.
Ирина Лаврентьева, председатель ЖСК № 376, говорит, что есть у ЖСК проблемы, которые не решаются годами. Да и смогут ли они их когда-нибудь решить, неизвестно. И среди них вопрос по обслуживанию и ремонту труб, которые якобы принадлежат им, а на самом деле являются бесхозными.
В настоящее время ЖСК несут затраты по обслуживанию коммуникаций (тепловых сетей, канализации, сетей холодного водоснабжения, ГВС) в рамках границ ответственности, которые навязаны им коммунальными монопольными службами. И длина подходящих к зданию труб у каждого ЖСК разная.
Однако, поскольку ЖСК не предоставляют коммунальные услуги, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию. И ЖСК рады бы передать “все свои зоны ответственности” муниципалитету, администрация города даже готова их принять, но необходимо соблюсти все формальности. А они заключаются в том, что необходимо предоставить, кроме всего прочего, свидетельства на право собственности на указанные трубы. А вот этого-то у собственников труб, то есть жильцов дома ЖСК, как правило, и не бывает: не передавало им государство имущество, которое теперь называют их собственностью. А соответственно, нет и документов. Вот и ходят жители жилищно-строительных кооперативов, пытаясь решить указанную проблему, по чиновничьему кругу.
Как можно решить эту проблему? И можно ли? Об этом мы беседовали с первым заместителем генерального директора департамента жилья и инженерной инфраструктуры Ольгой ГОЛЬЦЕВОЙ.
— Да, действительно, сейчас очень многие ЖСК, особенно в домах старой постройки, не могут отделаться от сетей. Причина в том, что балансовая стоимость сетей не отделена от балансовой стоимости самого дома. И когда дом строился, в его стоимость вошла и стоимость сетей. Следовательно, человек, выплачивая свой пай, оплачивал и подводку сетей к данному дому. Конечно, стоимость сетей можно определить. Но нужно еще оформить их в собственность. Для этого разделить каждый метр трубы на количество собственников. И каждый собственник должен получить “зеленое” свидетельство на свой участок сетей — свидетельство о собственности.
Причем данный вопрос, как правило, не встает в домах-новостройках (ТСЖ). Там заказчик сразу оформляет сети и передает их Теплоэнерго, или Водоканалу. У домов старой постройки утеряны съемка и паспорт сетей. И надо восстановить техническую документацию на эти участки и оформить в ГУЮ НО. Затем их можно будет передать в собственность муниципалитета с передачей на обслуживание специализированным службам.
— В ЖСК говорят, что восстановить документы практически очень сложно, даже невозможно. А можно ли принять сети волевым решением главы города?
— Что такое принять сети? А если завтра придет другой собственник квартиры, то он сможет выставить мэру свою претензию. Это юридически неграмотно.
— Значит, сети так и останутся беcхозными?
— Мы работаем в этом направлении. Однако в настоящее время в Нижнем Новгороде около 180 км сетей, которые не имеют ни паспортов, ни съемок. Говорить, что у них нет хозяина, сложно, так как их кто-то строил. Но сейчас они длительное время являются брошенными и несут опасность аварийных ситуаций. В связи с этим администрация города приняла решение о приемке этих сетей в муниципальную собственность. После изготовления соответствующих технических паспортов документация будет сдана в ГУЮ НО, где по существующей процедуре передачи собственности в течение года будет ждать своей участи. Если хозяин не объявится, то их собственником станет муниципалитет. А пока данные сети переданы на эксплуатацию специализированным предприятиям.
На восстановление технической документации бесхозяйных сетей администрация нашла деньги. Но тратить деньги на восстановление документации ТСЖ и ЖСК администрация не может. По Гражданскому кодексу, собственники сетей и должны нести все расходы, связанные со своей собственностью.
Федеральное агентство по строительству и ЖКХ России и муниципальное предприятие “Теплоэнерго” заключили договор на реконструкцию двух котельных Нижегородского района. Сумма договора составляет 3 млн рублей.
По его условиям Федеральное агентство выступает заказчиком, а МП “Теплоэнерго” застройщиком котельных на Гребешковском откосе, 7 и улице Соревнований, 4а. Работы выполнит подрядная организация, которая будет выбрана по конкурсу и одним из условий для которой будет гарантия окончания работ до начала отопительного сезона.
Эти котельные обеспечивают теплом семь жилых домов, аптеку, больницу и три административных здания. И причиной их реконструкции стал высокий износ оборудования. Предполагается установить современное, которое позволит не только сэкономить энергоресурсы — газ и электроэнергию, что в короткий срок окупит затраты на реконструкцию, но повысит безопасность и гарантирует стабильную работу котельных.
МП “Теплоэнерго” участвует в федеральных адресных инвестиционных программах не первый раз. В течение 2003 года с привлечением федеральных средств уже были реконструированы две котельные. Тогда на это было привлечено 12 млн рублей.
Городская администрация ужесточила условия сбора средств за услуги ЖКХ. И теперь то тут, то там можно услышать, что за недельную просрочку платежа ЖЭК начислил внушительную сумму пеней.
Однако, как сказали в департаменте жилья и инженерной инфраструктуры, за такой период задержки платежа начислять пени не должны. Обычно они взимаются с людей, которые не платят уже более трех месяцев. Существует мораторий по взиманию пеней и на период переоформления субсидий. В этом случае пени человеку могут насчитать только через месяц после того, как начислена субсидия.
Существует и еще один нюанс. Штрафные санкции можно применять только к тем жильцам, которые заключили договор социального найма (или на техническое обслуживание) с управляющей компанией и где есть пункт о взимании определенного процента за задержку оплаты. До последнего времени пени составляли не более 0,5 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. Однако, согласно федеральному законодательству, теперь эта сумма будет “привязана” к ставке рефинансирования Центробанка и составит одну трехсотую процента ставки, что намного меньше, чем было раньше.
Что касается жильцов, которые не горят желанием заключать договора с управляющей компанией, то в случае просрочки ими платежа ДЕЗ имеет полное право подать на них в суд (что в большинстве управляющих компаний и делается). И теперь, как считают в мэрии, “работают” все способы воздействия на гражданина: в платежном документе существует графа о сумме долга, а если человек все равно не платит, то с ним разбираются в суде. И такие меры уже дали свои результаты: сумма долга неплательщиков за ЖКУ в Нижнем Новгороде уменьшилась на 40 млн рублей.
Председатель совета общественного самоуправления “Стройплощадка” Татьяна Фарникова говорит, что с жилищно-строительными кооперативами работать сравнительно легко.
На ее территории такие дома выглядят как игрушки: даже жильцы муниципального жилья завидуют. Ремонт делают постоянно. Подъезды чистые, ухоженные, не замусоренные. Поэтому на конкурс “Лучший дом” от совета общественного самоуправления микрорайона “Стройплощадка” выдвинули в 2003 году именно дом ЖСК. В 2004 году в конкурсе приняли участие уже два ЖСК этого микрорайона.
Но есть и проблемы. И их немало. Главная из них — финансирование. Так, если раньше городская администрация выделяла средства для ЖСК, то теперь им приходится справляться самим. И если на свое жилье деньги все же находятся, то вот с благоустройством прилегающих территорий дело обстоит сложнее. А ведь надо и детские площадки делать, и дороги чинить...
Вот и возникла у председателя совета общественного самоуправления идея — объединить ЖСК “под своим крылом”. Тем более что из 118 домов микрорайона “Стройплощадка” 25 — дома ЖСК. “Если мы объединимся, то наш голос услышат как городские власти, так и депутаты”, — полагает Татьяна Фарникова. Соответственно, общие задачи решать станет легче.
Вопрос объединения собственников жилья назрел давно. Причем были уже даже попытки создать ассоциацию. Но они закончились ничем. Здесь ситуация другая, так как будущее объединение никоим образом не претендует на финансовые средства собственников жилья, а хочет только помочь им договориться. В домах ЖСК микрорайона это поняли. И из 25 председателей 22 уже готовы к объединению.