Сергей ПАРШАКОВ
Правительство России приняло за основу законопроект, касающийся условий и порядка признания прав граждан на недвижимое имущество, используемое для удовлетворения жилищных и бытовых нужд. Речь идет как о жилых домах, так и о садовых постройках и гаражах в товариществах и кооперативах. В нем предусматривается упрощенный порядок признания прав собственности граждан на земельный участок, если такое право ранее было не определено.
ЗАКОНОПРОЕКТ, в частности, направлен на решение ряда проблем, с которыми сталкиваются граждане при переоформлении и регистрации прав на земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001 г.): для дачного строительства, огородничества и садоводства, ведения личного подсобного хозяйства; индивидуального жилищного строительства. Законодательством установлено, что права на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, возникают с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Но это правило не распространяется на права, возникшие до вступления в силу федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Права, возникшие у граждан до 1997 года, признаются юридически действительными, не зависимо от их государственной регистрации в ЕГРП. Но такие права нельзя передать с недвижимым имуществом, права на которое не зарегистрированы в ЕГРП, нельзя совершить сделку.
Сегодня в ЕГРП зарегистрированы права примерно на 20 проц. от всего количества существующих земельных участков. Это вполне объяснимо — для граждан, как правило, регистрация прав на земельный участок связана с большими затратами и бюрократической волокитой. Получается, что граждане, являясь законными собственниками своих участков, не могут их передать по наследству, продать или совершить другую сделку.
ЕЩЕ ОДНА проблема, которая возникла перед гражданами в садовых и дачных кооперативах и товариществах, — это срок переоформления права постоянного бессрочного пользования — 1 января 2006 года. По экспертным оценкам, в стране примерно 22 миллиона дачников. Закон о введении в действие Земельного кодекса установил для граждан право, а не обязанность переоформить свои участки. Но в период массового создания дачных и садовых товариществ и кооперативов земля предоставлялась им как юридическим лицам на праве постоянного бессрочного пользования, и, следовательно, на них также распространяется предельный срок. Если срок будет перенесен хотя бы на год, напряженность ситуации спадет. Законодательство предъявляет объективные требования к документам, необходимым для регистрации прав на земельный участок и совершения с ним в дальнейшем сделок: наличие правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов (решения о предоставлении участка, свидетельства или госакта о праве); наличие кадастрового плана, который позволяет однозначно определить земельный участок как недвижимую вещь.
Порой граждане сталкиваются с невозможностью зарегистрировать права на землю из-за дефектов в этих документах. В решениях о предоставлении земельных участков, которые принимались до введения в действие Земельного кодекса, а также других документах на землю иногда не указан вид права. Можно найти свидетельства, в которых перечислены одновременно права собственности, постоянного (бессрочного) пользования и аренды. В регистрации прав на основании таких документов отказывают. Гражданам приходится обращаться в суд с иском о признании права. В проекте предложено установить, что участок считается предоставленным и может быть зарегистрирован на праве собственности. Часто кадастровый план, который можно получить в территориальном органе Роснедвижимости, не содержит сведений о земельном участке, достаточных для регистрации прав. Такая ситуация возникла в связи с тем, что до принятия Земельного кодекса земельные участки предоставлялись гражданам, как правило, без подробного описания границ, установления их на местности и согласования с правообладателями смежных участков. Иногда к решению прилагалась весьма условная схема земельного участка. Были также и решения о предоставлении фактически используемого участка, но в каких границах точно и с какой площадью, оставалось за рамками решения. В настоящее время органы кадастрового учета обязаны выдать кадастровый план на такой земельный участок. Однако в нем делают отметки, которые не позволят зарегистрировать права. Отменить требование о том, что для регистрации прав границы участка должны быть однозначно определены и согласованы с правообладателями смежных участков, нельзя. Это приведет впоследствии к самозахвату, большому количеству судебных споров и неразрешимых ситуаций.
Для снижения стоимости работ и временных затрат при проведении землеустройства готовится новая редакция федерального закона “О землеустройстве”. Кроме того, процедура кадастрового учета будет более четко регламентирована и сокращена по срокам после принятия законопроекта “О формировании, кадастровом учете и кадастровой оценке недвижимого имущества”.
Почти всегда по ранее предоставленным участкам фактическая площадь (сложившееся землепользование) и площадь, указанная в решении о предоставлении или свидетельстве, не совпадают. Если формировать участки и регистрировать на них права в строгом соответствии с той площадью, которая указана в ранее выданных документах, то это приведет к массовому образованию чересполосицы. Придется отрезать у граждан куски земли, которыми они пользуются уже много лет. На практике, как правило, граждане получают решение органов местного самоуправления об уточнении границ и площади. Но эта процедура не урегулирована законодательством, да и применить ее в массовом порядке невозможно.
Законопроект предлагает учитывать в кадастре участки и регистрировать на них права по сложившемуся землепользованию при наличии двух условий: границы участка согласованы со смежными правообладателями; из “излишка” нельзя сформировать самостоятельный участок (для каждого вида использования нормативными актами субъектов и органов местного самоуправления установлены минимальные размеры земельных участков).
Еще одно решение, предложенное в законопроекте, направлено на упрощение оформления прав на участки в садоводческих и дачных товариществах и кооперативах. По действующему порядку, для оформления таких участков в собственность необходимо выкупить также земельные участки общего пользования (это дороги, участки под водонапорными башнями и т. д.). Законопроект устанавливает бесплатное приобретение в долевую собственность членов дачного или садового товарищества (кооператива) земельных участков общего пользования. Это можно объяснить тем, что земельным законодательством уже предусмотрена возможность бесплатного приобретения физическими лицами прав собственности на земельные участки.
СЛЕДУЮЩАЯ проблема, на решение которой направлен законопроект, — это регистрация прав на жилые и дачные дома, гаражи. Много таких объектов жилой недвижимости было построено без разрешения на строительство и приемки в эксплуатацию. По Гражданскому кодексу — это самовольные постройки. Для оформления прав на самовольную постройку, возведенную на своем земельном участке, необходимо обратиться в суд. На практике, как правило, судебный порядок не применяется. Оформление разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию осуществляются “задним числом”. После принятия новой редакции Градостроительного кодекса (декабрь 2004 г.) можно строить дачные и садовые дома, а также гаражи без получения на это разрешений. Соответственно не нужно приглашать приемочную комиссию и сдавать объекты в эксплуатацию. Но что делать с дачами и гаражами, построенными до принятия новой редакции кодекса, поскольку он обратной силы не имеет? Законопроектом предлагается распространить действие новой редакции кодекса на все ранее построенные дачи и гаражи. Это означает, что при подготовке технического паспорта на такой дом или гараж не будет оснований делать запись “самовольная постройка”. Соответственно для регистрации прав будет достаточно техпаспорта и документа, подтверждающего права на земельный участок. Для самовольно построенных индивидуальных жилых домов, для которых по новому Градостроительному кодексу сохраняется требование получить разрешение на строительство, законопроектом предлагается ввести временный, до 2007 года, порядок внесудебного признания прав. В соответствии с этим порядком для регистрации права достаточно представить правоустанавливающие документы на землю, техпаспорт дома и заключение органа местного самоуправления о том, что при строительстве не нарушен градостроительный регламент.
ПРЕДСТАВЛЕННЫЙ законопроект предполагает внесение изменений и дополнений в восемь федеральных законов: Гражданский кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”, “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, “О государственном земельном кадастре”, “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, “О землеустройстве”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Документ должен быть рассмотрен на Совете по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при правительстве и получить заключение правового управления президента РФ. По оценкам правительства, новый порядок может вступить в силу уже с 1 января 2006 года. Упрощенная схема регистрации самостроев будет работать только до 1 января 2007 года. Тем же, кто не успеет решить все проблемы с оформлением самостроев до этого срока, придется отстаивать свои права через суд.
Таким образом, россиянам в период “дачной амнистии” будет проще регистрировать самовольные постройки, а также оформлять право собственности на земельные участки. Понятно, что, выводя из тени свои домики и участки, владельцы должны быть готовы платить с них налоги. Это должно сработать на увеличение поступлений налогов в казну местных органов власти. Напомним, что с января начнется реформа местного самоуправления, после которой главным доходом для органов власти низового звена станет налог на недвижимость.