Надежда МЕЛЬНИКОВА
1 миллион 200 тысяч земельных участков находятся на учете в Кадастровой палате Нижегородской области. Постоянно идет процесс оборота этих земель. Кто-то продает их, кто-то желает завещать своим наследникам или объединить участки. Закон, который обязывает власти сокращать сроки и оптимизировать процесс хождения по инстанциям, в основном касается крупных, значимых для области инвестиционных проектов, а не каждого земельного участка. Однако постановка на кадастровый учет четко зарегламентирована законом — не более 30 дней. Эти сроки работникам кадастровой палаты удается соблюдать. За каждой справкой стоит огромная кропотливая работа профессионалов, совсем непростая, как кажется на первый взгляд. Какие направления работы сегодня являются приоритетными для коллектива Кадастровой палаты Нижегородской области, мы попросили рассказать заместителя ее руководителя Валерия АНТОНОВА.
— Совместно с Управлением Роснедвижимости по Нижегородской области мы нацелены на создание единого банка данных, на более быструю и квалифицированную их обработку. Наша структура насчитывает 52 отделения по области, но необходима централизованная обработка, так как это выгодно и удобно не только органам власти, но и жителям области: при централизации и надлежащем техническом обеспечении они могут просто по почте послать запрос и также по почте его получить.
— Таким образом, можно будет не стоять в очередях, не ходить по чиновничьим кабинетам. Послал запрос и получил в течение определенного времени необходимый документ.
— Совершенно верно. Это касается нашей государственной услуги — занесения в Единый реестр и выдачи сведений из него. Это непростая операция, тут еще масса работы, связанной с результатами землеустройства, регистрационными сведениями из юстиции, налоговых органов. Сейчас, когда вступил в силу закон о муниципальных образованиях, основная наша задача — упорядочить налогообложение земельных участков как объектов недвижимости, потому что земельный налог идет на развитие тех муниципальных образований, на которых находятся участки. И если эту работу не вовремя сделать, то бюджет теряет средства, а в конечном итоге теряют деньги и сами потребители бюджета — граждане.
— Валерий Прокофьевич, давайте вернемся к концепции оформления документов через “одно окно”. Ведь есть уже опыт других стран, где люди понятия не имеют об очередях, длительном согласовании, многомесячном хождении по инстанциям. Почему же он не используется?
— Зарубежный опыт, конечно, есть. Например, интересна модель северных стран — Швеции, Норвегии, Финляндии. Но надо иметь ввиду, что там кадастр существует и развивается около 300 лет. Причем он развивался и совершенствовался, не меняясь в сторону тех или иных веяний. У них имеется мощная финансовая и техническая поддержка государства. У нас пока приходится об этом мечтать. Вся информация о земельно-имущественном комплексе там открыта и очень подробна. Люди там могут не только узнать об участке, но имеют возможность купить его по Интернету. Для того, чтобы перенять такой опыт, нам нужны иные финансовые и технические ресурсы. Что греха таить, у нас в некоторых районных подразделениях в области нет даже телефонов, а мы говорим об Интернете...
Основа наших сведений должна быть выверенной, точной и ответственной. Трудно этого достичь, но мы должны добиваться такого результата.
— Какие на сегодня существуют у вас проблемы?
— Устаревшее оборудование, на котором мы работаем, в этом году будет интенсивно заменяться. Создает свои минусы и несовершенство программных продуктов. Но я думаю, что одной из самых болезненных точек взаимоотношений потребителя наших услуг и кадастровой палаты стала такая. Приходят люди к нам уже в финале всех своих мытарств и все свои накопившиеся претензии предъявляют только нам, заявляя: я в вашу контору хожу уже несколько лет! Имеется ввиду процесс, который начинается заявлением в мэрию или сельсовет, затем немалые затраты на работы по землеустройству. Обычно эти тысячи и приписывают нам.
— Сколько стоят ваши услуги?
— Постановка на кадастровый учет практически бесплатная. Те сто рублей — пошлина, которая передается в федеральный бюджет. Процесс занесения в Единый кадастровый реестр оплачивать не надо, за него платит государство из федерального бюджета. На счет палаты ни одной копейки не поступает. Даже крупное промышленное предприятие, чтобы поставить свой земельный участок на кадастровый учет, должно заплатить всего сто рублей. Обычный садовод — тоже. А ведь коммерческая стоимость земельного участка сегодня, особенно в городе, достаточно высока, и та пошлина, которую потребитель платит, не отражает всей стоимости работы. Сведения, которые мы выдаем уже из реестра, правообладателю выдаются вообще бесплатно. Он платит только за превышение необходимых экземпляров документа по 10 рублей за лист. Поэтому не надо говорить о стоимости кадастровых работ чуть ли не в несколько тысяч рублей.
— А что все-таки включает в себя понятие “кадастровые работы”?
— Они начинаются с того момента, когда приходит к нам заявитель со сведениями о своем участке, заявлением и правоустанавливающими документами. Мы ежегодно обрабатываем около 120—130 тысяч заявлений, и случаев задержек больше необходимого месяца — единицы. Есть сложности при подготовке к кадастровому учету, при регистрации в учреждении юстиции (там и платятся те самые тысячи рублей). При землеустроительных работах применяется высокоточное, высокотехнологичное оборудование с использованием GPS-приемников, спутниковой связи. Разумеется, такие работы дорогие. Непосредственно кадастровые работы включают в себя лишь ведение федерального реестра и выдачу сведений из него.
— Валерий Прокофьевич, такое оформление земельного участка является обязательным для всех владельцев?
— Нет, если заявитель не хочет обозначить точно свои права на землю, его никто не заставляет. Это нужно в случае, если человек не хочет межевых споров с соседями, с хозяйствующими субъектами, наступлений на границы его участка. Тогда нужно себя оградить от подобных неприятностей. Кадастровый учет и свидетельство о регистрации прав на землю — это гарантии государства через свои органы о защите права владельца в этих границах. Ну а если человек не хочет этой защиты, его никто не заставляет. Кадастровый учет — дело заявительное. Но если вы хотите платить земельный налог правильно, не завышенно, то оформлением своих земельных прав заняться придется. Кстати, это выгодно не только хозяйствующим субъектам, но и простым гражданам. Ведь когда придется передать землю в наследство, то человек поймет, что юридически наследственной массы не существует. Оформлять свои права все равно когда-нибудь придется.
— Думаю, это прекрасная иллюстрация к известной мысли, что свобода есть осознанная необходимость.
— Абсолютно правильно!
Вопросам предоставления земельных участков для строительства в последнее время уделяется особое внимание. По заявлению представителей Счетной палаты, антимонопольного комитета РФ, значительные земельные площади продолжают предоставляться инвесторам, минуя необходимые конкурсы, тендеры, аукционы. В нашем регионе, как считают специалисты Управления Роснедвижимости по Нижегородской области, ситуация складывается лучше, чем в других субъектах Российской Федерации, однако напомнить участникам процесса распределения земель о главных положениях закона следует.
Сергей АНИСИМОВ, заместитель руководителя Управления Роснедвижимости по Нижегородской области
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в настоящее время, согласно ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется двумя способами: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием.
Без предварительного согласования участки предоставляются (продаются) на торгах (конкурсах, аукционах) в основном в собственность. Предметом торгов может быть также право на заключение договора аренды. С предварительным согласованием предоставление осуществляется в аренду и за редким исключением, для отдельной группы землепользователей, — в постоянное (бессрочное) пользование.
Порядок организации и проведения торгов по продаже незастроенных земельных участков был установлен постановлением правительства Российской Федерации от 11.11.2002 года № 808 “Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков”.
Надо отметить, что в Нижегородской области аукционная продажа земельных участков осуществлялась еще в 1994 году. Автором этих строк было разработано, а администрацией Нижегородской области принято постановление № 103 от 20.06.1994 года “О проведении аукционов по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, садоводства и других целей на территории Нижегородской области”. Аукционы в то время проводились с целью внедрения рыночных механизмов в земельные отношения и обеспечения жителей области земельными участками.
Первоначально состязательность в процессе предоставления земельных участков, в связи с определенной новизной, не вызывала особого оптимизма у глав местного самоуправления, т. к. не было гарантий, что “лакомый” участок попадает к “нужному” лицу. Затем, при более детальном изучении постановления правительства Российской Федерации, выяснилось, что торги, а особенно конкурсы, открывают новые возможности перед их организаторами. В частности, победителем конкурса признается участник, предложивший наибольшую величину, но при обязательности выполнения им условий конкурса. Можно подобрать такие условия, что они будут выполнены только одним, заранее известным участником. Некоторые муниципалитеты пошли еще дальше — проводят не продажу или предоставление в аренду земельного участка на конкурсе, а конкурсный отбор застройщиков на земельном участке. То есть речь идет не об объекте, а о субъекте земельных отношений, что явно входит в противоречие с федеральным законодательством.
В этой связи может возникнуть вопрос: а так ли необходимо проведение торгов по продаже или сдаче в аренду незастроенных земельных участков из государственной или муниципальной собственности, если формальности соблюдаются, но суть процесса искажается? Чтобы ответить на него, рассмотрим два типа незастроенных земельных участков, для которых торги (конкурсы, аукционы) обязательны, — земли сельскохозяйственного назначения и незастроенные участки, предназначенные для строительства.
В соответствии с законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” земли этой категории государственной и муниципальной собственности должны предоставляться в собственность третьих лиц на торгах. Но торги предполагают наличие сложившегося рынка сельхозземель, который пока делает первые и робкие шаги. Здесь в состязательности между сторонами можно сомневаться, т. к. эффективного рынка еще не существует, хотя в юго-восточной части области, где сконцентрированы наиболее плодородные почвы, уже наблюдается некое подобие ажиотажного спроса. Кроме того, несмотря на то, что многие инвесторы, имея сейчас возможность почти за бесценок скупить земельные участки долевой собственности, проявляют большой интерес к землям сельхозпредприятий, у которых сельхозугодья закреплены на праве постоянного (бессрочного) пользования, т. е. находятся в государственной или муниципальной собственности.
Иная ситуация с земельными участками, предназначенными для застройки. Эти участки в основном сосредоточены в черте поселений и в городах, особенно крупных, где спрос на них превышает предложение (г. Н. Новгород, Дзержинск, Бор, Лысково и др.). Вместе с тем, многие муниципальные образования даже сейчас не проводят предоставление земельных участков на торгах, конкурсах или аукционах, объясняя это тем, что подготовка участка (межевание, кадастровый учет, объявления в СМИ и т. д.) для выставления на торги слишком затратна для местного бюджета.
Возвращаясь к постановлению правительства Российской Федерации от 11.11.2002 года № 808, необходимо отметить, что механизм организации и проведения торгов представлен общими требованиями, а его наполнение реальным содержанием реализуется через положение о конкретных торгах. Следовательно, организаторам торгов или конкурсов принадлежат огромные полномочия по наделению земельным участком заранее известного участника.
Даже если один из участников предложил максимальную величину, не факт, что он станет победителем, т. к. другой (заранее известный) провел, например, благоустройство прилегающей к участку территории, выполнив другие условия конкурса. Может сложиться впечатление, что такая ситуация неразрешима. Но эта неразрешимость только кажущаяся, т. к. основное решение принимает конкурсная комиссия. Правда, и это решение в свою очередь может быть обжаловано проигравшей стороной в суде. А судебное разбирательство на значительное время затягивает практическое воплощение инвестпроекта, даже если иск проигравшего не будет удовлетворен.
В подобном случае наиболее эффективным способом является недопущение на начальной стадии организации торгов “не интересных” инвесторов. Обжаловать отказ в принятии заявки на конкурсное распределение участка в силу ныне действующего законодательства очень сложно, т. к. подобные иски могут подавать только конкурсанты. Таким образом, недопущение к конкурсу снимает основной груз проблем с организаторов конкурсов по продаже участка “не интересному” инвестору.
Делая на основе изложенного некоторый вывод, можно отметить, что эффективность рыночного предоставления земельного участка, в основе которого лежат торги, конкурсы или аукционы, в рамках нынешнего законодательства заметно снижена. Не стоит также идеализировать торги как индикатор определения рыночной стоимости земельного участка, завязанного на спрос и предложение, т. к. в случае сговора немалая часть дохода от продажи участка не попадет в соответствующий бюджет. Примеров тому немало.
Для избежания перечисленных негативных моментов, увеличения поступлений в бюджеты от продажи земельных участков, придания торгам большей прозрачности необходимы тщательная отработка конкурсных механизмов и закрепление их в федеральном и региональном законодательстве.