Чем же привлекателен опыт Сарова? Вроде бы то, что делается у нас, ипотекой назвать трудно. Отсутствует основа такого рода кредитования - имущественный залог. Скорее это напоминает механизм продажи жилья в рассрочку или обмен с доплатой, основанный на строгом администрировании. И хотя желающему поучаствовать в программе предлагается даже выбор - сдать имеющуюся квартиру "Агентству недвижимости ФСР" по установленным его специалистами расценкам или самостоятельно выйти на вторичный рынок жилья, реально он невелик. Потому что агентство является заказчиком нового жилья, и в конечном итоге приходится обращаться туда же. Новое приобретается у того же агентства и тоже по установленным там ценам. Да и рынок вторичного жилья постепенно концентрируется в тех же руках. Причем агентство строит дома за счет средств, полученных от налоговых льгот, то есть бюджетных. И получается, что частная компания, практически монополизировав рынок строительства жилья, диктует всем свои условия. На сегодняшний день в Сарове самый дорогой квадратный метр в области. До решения ли тут социальных программ, если такое жилье могут себе позволить купить лишь богатые жители Сарова? Это подтвердила и практика. Часть квартир по жилищной программе было приобретено "с нулевым кредитом". Часть - с пятипроцентным.
Кстати, "нулевой кредит" - это гениальное саровское ноу-хау, которое позволило приобретать новое жилье не по прямым договорам с Управлением капстроительства, как это было раньше, а через частную контору.
И все же интерес к нашему опыту неподдельный, потому что саровчане, как никто другой, умудрились выработать актуальный в реальных экономических условиях механизм, позволяющий аккумулировать денежные средства для вложения их в жилищное строительство. Деньги за проданные квартиры пошли на строительство новых, появилась возможность расширить рамки предоставляемых кредитов. Удалось разработать новую программу "Жилье для молодых специалистов" и привлечь для ее реализации средства двух основных предприятий Ядерного центра - ВНИИЭФ и завода "Авангард". Предложенная схема следующая: квартира не сдается, задействовано три источника финансирования, на выходе - новое жилье. Именно это и стало привлекательным моментом, так как проблема расселения квартир для города весьма актуальна. С другой стороны, эта модель позволяет ввозить молодых специалистов для градообразующих предприятий.
Завод "Авангард" перечислил агентству 1 миллион рублей, ВНИИЭФ умудрился задействовать электрорубли. Структура проплаты за новое жилье следующая: молодые специалисты первоначально вносят 10% от стоимости жилья, агентство предоставляет им кредит на тридцать процентов стоимости под 7% годовых, а предприятие дает 60% в виде беспроцентной ссуды на 10 лет. Конечно, опробованная схема со временем претерпит некоторые изменения, потому что и она не обходит всех "острых углов". Но это дело будущего.
А пока о необходимости внедрения элементов ипотеки в жизнь говорят гости семинара и первые лица Сарова.
Ипотечное строительство - это огромный шаг вперед. Ведущие специалисты должны иметь приличную зарплату, для того чтобы обслуживать кредит за жилье. Другого выхода нет, и этой задачей придется заниматься всем руководителям.
Развивается и ипотечное кредитование. В этом году вводится новшество - кредитование совместно с предприятиями строительства жилья молодым специалистам.
Но тем не менее очередь у нас в сравнении с другими ЗАТО большая. Сегодня заканчивают получать жилье очередники ВНИИЭФ, вставшие на учет в 1983 году. Сейчас жилье строит только город, других заказчиков нет. Общегородская очередь составляет порядка 7 тысяч человек.
Саровчане довольно быстро и практически с минимальными потерями освоили различные варианты кредитования жилищного строительства и выбрали свой путь. Можно сказать, что они учли предыдущие ошибки. Поэтому при разработке важнейшего документа - Концепции ипотечного жилищного кредитования, принятой в январе 2000 года, красной нитью проложена схема, основанная на опыте Сарова и других закрытых городов.
Возникает проблема подготовки кадров. У нас в стране очень мало специалистов по ипотечному кредитованию. Эту проблему надо решать путем создания специальных центров, которые будут готовить необходимых специалистов. В рамках существующей президентской программы подготовки специалистов для народного хозяйства есть возможность организовать обучение по новому направлению. Одним из разработчиков могут стать саровские специалисты, у которых уже накоплен не только организационный опыт, но и опыт подготовки специалистов-менеджеров.
Недавний бизнес-семинар, прошедший на выставке в Берлине, показал огромный интерес со стороны зарубежных компаний. Участники семинара сошлись на том, что представленная модель "Эффект" весьма оригинальна. Они были поражены, что система была разработана в России самостоятельно, что она очень жизнеспособная.
В целом на эту систему будет работать улучшение экономической ситуации, потому что она неизбежно приведет к снижению ставки рефинансирования, а значит кредиты банка станут доступнее. Сейчас это одна из основных причин, почему не работает ипотека - никому не потянуть такие дорогие кредиты. Мы рассчитываем, что когда ставка рефинансирования достигнет 24-20%, люди будут в состоянии брать кредит на два-три года.
Если мы хотим, чтобы ипотека носила массовый характер, то надо очень точно совместить деньги бюджета, муниципалитета, населения и иностранные инвестиции. Те законы, которые для этого нужно подправить, мы подправим с помощью коллег из Сарова.
Приятно было слушать гостей семинара. Но кое-что осталось как бы "за кадром", об этом говорили, в основном, в кулуарах. Каждый город и каждый регион работает сегодня, исходя из собственных условий, конкретных ситуаций и денежных ресурсов. Многие руководители с завистью смотрят на курортные условия зарождения и становления ипотеки в Сарове. Ведь первые вливания в эту многообещающую бизнес-идею были сделаны все из того же хотя и городского, но внебюджетного фонда. Нам очень повезло, что на сегодняшний день благодаря работе инвестиционной зоны у горожан не болит голова по поводу инфляционных издержек при выплате кредитов. У нас это компенсирует Фонд социального развития. И пока нам остается только молиться за долгие лета ИЗС.