Надежда МЕЛЬНИКОВА
Если бы в жизни все было так просто, как в этой детской считалке, многие действительно давно бы уже имели собственную современную квартиру... Задачу, поставленную президентом РФ Владимиром Путиным в Послании Федеральному собранию, сделать ипотеку в России более доступной выполнить на нынешнем этапе будет сложно. Во-первых, лишь немногие имеют возможность получить ипотечный кредит. Во-вторых, жить в долг еще в России не принято. Между тем, западный опыт говорит о том, что жилищное кредитование стало основой экономики многих стран. Так, в Германии кредиты на жилье составляют половину ВВП страны, более 4 триллионов долларов в год — в США. У нас же ипотека до сих пор делает неуверенные шаги, хотя первые законопроекты были приняты 10 лет назад.
Как это происходит? На вопрос отвечает директор Нижегородского агентства недвижимости “Чекни” Анатолий РЯБИНИН.
— Для осуществления федеральной программы ипотечного кредитования создано государственное учреждение “Ипотечный альянс”. Его представитель в нашем регионе — “Нижегородский ипотечный корпоративный альянс”, ГПНО “НИКА”. Это оператор, который готовит все необходимые документы, делает предварительную проверку платежеспособности клиента, принимает решение о выдаче средств заемщику. Передача денег происходит в аккредитованном банке. Сейчас у нас готовятся первые две сделки, и таким банком является НБД-Банк. Затем, когда технология будет отлажена, думаю, банков будет больше. Кредит выдается в рублях, процентная ставка низкая — 15 процентов годовых в рублях (есть еще программа “Дельта-кредит”, ставка кредитования по ней — 15 процентов в валюте) и на достаточно большой срок — на 20 лет. Замечу, что ставка эта будет неизменна в течение всех 20 лет. Почему 15 процентов? Если сейчас инфляция составляет 12 процентов, то 15 — это с учетом тех трех, которые берут за свои услуги аккредитованный банк и ипотечный альянс во время передачи средств физическим лицам. То есть в процентную ставку включается стоимость банковских услуг, услуг ипотечного альянса, всех структур. Если инфляция будет меньше, процентная ставка будет пересмотрена и уменьшена. Экономисты считают, что если инфляция уменьшится до 11 процентов, то спрос на ипотечное кредитование возрастет. В настоящее время в ипотечный альянс достаточно много обращается желающих получить кредит. Программа начинает работать, технологии — отлаживаться.
И еще об инфляции. Она есть, и все понимают, что те же ежегодные платежи уже через несколько лет будут составлять иную сумму, и эти же деньги станут другими деньгами, значительно меньшими, чем сейчас.
Ипотека — новый шаг в кредитовании физических лиц, это кредит на покупку жилья. Заемщик сразу же становится собственником объекта недвижимости.
Квартира, которую он приобрел в кредит, находится в залоге у кредитной организации. Все платежи проходят через банк.
Государственная регистрация документов на квартиру делается на него, он сразу же регистрируется (прописывается) в новом жилье, в том числе и его малолетние дети (если таковые у него имеются).
Сумма ипотечного кредита составляет до 70 процентов от стоимости приобретаемого жилья. Так что доход заемщика не может быть маленьким, иначе он кредит не получит. Люди, у которых зарплата небольшая, не рискуют приобретать жилье на условиях кредитования. Вот сейчас, например, у нас идет оформление подобной сделки, у клиента заработная плата 30 тысяч рублей. Он берет кредит на 20 лет, но на самом деле хотел бы расплатиться раньше. Конечно, риск есть, ведь заемщик несет большую ответственность по кредиту, но если человек в себе уверен, то, взяв его и купив на эти деньги жилье, он будет жить комфортнее, качественнее. Мы просто еще не привыкли жить в долг. Смотрите, в магазинах постоянно продают в кредит технику, там даже очереди есть. То же самое будет и с квартирами. Ипотечное кредитование только начинает внедряться в нашу жизнь. Хорошо, что появилась программа, возможность недорого пользоваться деньгами. Здесь надежнее, чем, допустим, в ЖСК. Там процентная ставка составляет 5—6 проц. годовых, но пока пайщик не выплатит пай полностью, квартиру он не получит, не будет она на него оформлена.
Квартиру в кредит можно приобрести только на рынке вторичного жилья. Долевое участие в строительстве пока не рассматривается. И вот почему. Расчеты с продавцом квартиры происходят только после государственной регистрации ее нового собственника. Подавляющее число сделок (до 80 процентов) на вторичном рынке жилья осуществляется посредством так называемых квартирных цепочек. Люди продают свою квартиру, одновременно приобретая другую. Для клиента ипотечного альянса, заемщика, квартира должна быть такой, где продавец хочет получить деньги, а не покупать одновременно жилье для себя, т. к. получить деньги по программе альянса можно только через 3 дня после предоставления свидетельства о государственной регистрации на покупателя. То есть квартира, как говорят риэлторы, должна быть в “чистой продаже”. Это существенный момент. Т. к. такие квартиры на рынке являются дефицитом, то купить то, что хотелось бы, достаточно тяжело. Надеюсь, что, отладив технологию покупки на простых сделках, мы сможем перейти к более сложным.
Наше агентство недвижимости “Чекни” аккредитовано для оказания риэлторских услуг при ипотечном альянсе. Когда потенциальный заемщик приходит к нам, мы знакомим его с перечнем документов, которые необходимо предоставить. Все документы на приобретаемую квартиру для ипотечного альянса готовят в “Чекни”, остальные — заемщик (их 13). Кажется, документов много, но они на деле достаточно просты. Главный — справка о заработной плате в течение последнего года. Самый сложный документ — резюме организации, в которой работает заемщик. Это описание организации, анализ ее работы на рынке, обороты, успехи. Важно показать стабильность, состоятельность этой организации, т. к. стабильность доходов заемщика зависит от деятельности его организации. Андеррайтинг заемщика (проверка его платежеспособности) является начальным этапом работы с ипотечным альянсом. Кстати, в “НИКА” она стоит в два раза дороже, чем в “Чекни”.
Свои особенности и у Сбербанка, предоставляющего кредит на приобретение жилья. Хотя квартира не закладывается, требуется поручитель, ставка по кредиту — 18 процентов годовых. И, конечно же, от заемщика требуется достаточно высокий доход. Схема имеет свои плюсы — денежные средства клиент-заемщик получает до сделки по предварительному договору с продавцом, и возможна покупка заемщиком квартир, находящихся в так называемых “цепочках”.
Окончательной процедурой получения ипотечного кредита является страхование заемщиком приобретаемого имущества, трудоспособности, подготовка документа об оценке имущества. Сделка обязательно, по закону, требует нотариального удостоверения. Заемщик продает свою квартиру, и ее стоимость может стать первым взносом заемщика. Если продать нечего, то он вносит как минимум 30 процентов стоимости приобретаемого в кредит жилья и оформляет его в залог.
Ипотечный альянс уже сейчас имеет достаточно много клиентов. Программа поддерживается федеральным правительством, но самое главное — клиенты пойдут, когда снизится процентная ставка. Это возможно. А пока давайте привыкать к мысли, что жить в долг — это не так уж и плохо.
Светлана МУРАТОВА
В последнее время витраж становится все более популярен как у предпринимателей, так и просто обеспеченных людей. Им украшают места общественного пользования, торговые точки, офисы, коттеджи, квартиры.
Художественный витраж — старинная разновидность монументального искусства. Остатки наиболее древних витражей археологи нашли в Африке — им около 5,5 тысячи лет. Древнейшим европейским витражам, раскопанным в Риме, больше 2 тысяч лет. В средние века французские и немецкие ремесленники создавали витражи для храмов на библейские и евангельские сюжеты.
Стекло использовалось только красное, синее и бесцветное. Его фигурные кусочки, вырезанные по лекалам согласно изначальному эскизу, закреплялись между полосками Н-образного свинцового профиля, которые были отлиты и изогнуты по контуру каждого цветного пятна и спаяны между собой. Это самая древняя техника так называемого классического паечного витража.
По мере развития витражного искусства мастера стали использовать латунный, медный, алюминиевый, пластмассовый и другие профили, а также медную фольгу, железобетонную опалубку, клейкую пленку. Иногда стекло или его часть заменяли природным камнем, раковинами, слюдой, оргстеклом, тонким пластиком, фарфором или другими материалами. Так появились пескоструйный, травленый, клееный витражи и их различные имитации как более дешевые виды украшения оконных проемов. Имитации выполнялись на бумаге, целлофане и пластмассе и могли не наклеиваться на стекло. В этом случае уже использовались безобжиговые краски, а также имитация свинцовых переплетов. В последнее время стало модным называть витражом остекленные многосекционные конструкции рам и перекрытий, которые сами по себе имеют сложную форму и лишь отдаленно напоминают готические витражи.
А сам витраж стал многофункционален. Еще в конце XIX—начале XX века витражную технику стали использовать не только на окнах и дверях. Свое применение витраж нашел в настенных световых панно, люстрах и даже настольных лампах. В современной Европе витраж переживает настоящий бум: сказывается введение новых строительных технологий и способов обработки стекла. Сегодня мастера используют как прозрачное, так и рифленое, матовое, фактурное и т. п. стекло. А палитра его огромна — около 250 базовых цветов плюс оттенки, которые можно получить в процессе термической обработки.
Ныне витраж — произведение не только монументальной живописи, но и декоративно-прикладного искусства. А некоторые фирмы предлагают для монтажа в ниши, окна, мебель, подвесные перегородки модульные витражи, то есть стандартные квадраты или прямоугольники, которые выполнены в технике спекания и гравировки с абстрактным рисунком. Эффект потрясающий. Стеклянные изделия одновременно и разделяют пространство на зоны, и объединяют его цветовым сиянием. Это дает как архитекторам, так дизайнерам новые возможности для структурирования пространства и перепланировок.
В последние годы художники по стеклу соединяют витраж с ковкой, мебелью, скульптурой, малыми и большими архитектурными формами и даже включают его в пейзаж. Создают витражные светильники для интерьера и улицы, витражные аквариумы и зеркала, что открывает неожиданные возможности применения цветных композиций в архитектуре.
Конечно, лучше, если место для витража “заложат” в проект до начала реконструкции или строительства. Тогда витражист и архитектор смогут создать единый художественный образ, а витраж преобразит пространство, в котором появится. Однако талантливый художник и в готовом доме способен найти место для произведения искусства из цветного стекла.
Обычно при изготовлении витража учитывается, во-первых, в каком стиле оформлен интерьер, где планируют установить витраж, какого цвета стены и мебель в помещении. Во-вторых, психологические и колористические предпочтения заказчика — какой сюжет хотел бы он видеть. Все эти вопросы согласовываются с заказчиком до выполнения работ по изготовлению витража.
Заказывая витраж и обсуждая его подробности, следует помнить, что между эскизом и конечным результатом всегда есть существенная разница. И даже самый точный эскиз не в силах полностью передать замысел произведения. Только профессионал может предугадать впечатление, которое произведет вмонтированный в определенном для него месте витраж. Поэтому правильнее, поняв общую идею произведения, довериться опыту художника-витражиста.
Художественный уровень произведений, которые предлагают нижегородские мастера, достаточно высок. Подделок под искусство не бывает. Во многом это объясняется тем, что в Нижнем Новгороде витражами занимаются всего четыре фирмы (в то время как в Москве, например, около ста). Плюс художники-витражисты, работающие самостоятельно. И без работы витражисты не сидят: заказчики у них есть постоянно.
Две фирмы работают в технике “тиффани”, одна — в технике спекания (“фьюзинг”), еще одна делает роспись по стеклу. Строго говоря, техника последней является имитационной, так как не предполагает непосредственного “склеивания” цветных кусочков стекла. А рисунок получается следующим образом. На стекло по определенной кальке-рисунку заливается краска. Она может плавно перетекать одна в другую, образуя неповторимые оттенки. При этом стекло может быть и рифленым, и матовым... Когда на него падает свет, оно начинает играть разнообразными красками.
Стоимость данной работы при этом в несколько раз ниже, чем настоящего витража, и исчисляется в рублях — от пяти тысяч за один кв. метр, а то и меньше. Тогда как витражные техники “тиффани” и “фьюзинг” более трудоемки и затратны, а значит, и более дороги. В Нижнем Новгороде такое произведение оценивается от 600 евро за кв. метр и выше. По этой причине существует зависимость: настоящий витраж чаще всего заказывают домой — в квартиры, коттеджи, а также закрытые учреждения, где им сможет любоваться ограниченное число сотрудников и гостей. Имитацию витражей предпочитают владельцы публичных мест, будь то кафе, магазин или гостиница.
Светлана МУРАТОВА
Сейчас на первичном рынке Нижнего Новгорода наблюдается интересная ситуация. Так, стоимость одного кв. метра жилья улучшенной планировки в Заречной части города практически сравнялась со стоимостью одного кв. метра такого же жилья в жилых микрорайонах верхней части города. И, например, в строящемся доме микрорайона Верхние Печеры за кв. метр будущей квартиры придется заплатить столько же, как и в Ленинском или Сормовском районах.
Это обусловлено тем, что до сих пор все силы строителей были направлены на застройку верхней части города. А в Заречной части жилье почти не строилось, хотя спрос там огромный. Таким образом, произошел дисбаланс, и, соответственно, цены на жилье в “заречье” возросли быстрее, чем в нагорной части.
Однако, как прогнозирует начальник отдела новостроек АН “Выбор” Наталья КОРНЕЕВЕЦ, такая ситуация сохранится недолго. В связи с тем, что началось более интенсивное строительство во всех районах заречной части Нижнего Новгорода, цены на жилье уже к концу 2004 года не будут так быстро расти. Поэтому ситуация стабилизируется, и в нагорной части стоимость кв. метра жилья будет традиционно выше.
Выравнивание цены за кв. метр не коснулось так называемого района второго кольца, улиц Ижорской, Невзоровых, Дунаева, Полтавской. Там жилье улучшенной планировки в стандартной многоэтажке можно было приобрести не меньше чем по 800 долларов за кв. метр. И эта цена падать не собирается несмотря на то, что, как говорят риэлторы, спрос на жилье улучшенной планировки в исторической части города уже насыщен.
Существует спрос на элитное жилье, которое в Нижнем Новгороде почти не строится. И, по информации отдела новостроек АН “Выбор”, в Нижнем Новгороде только пять зданий (в их число входят и находящиеся в стадии проектирования), которые с полным правом можно отнести к элитным. Это дома, имеющие малое, от 8 до 24, количество квартир, подземную автостоянку и ограждение с охраной. Сейчас стоимость одного кв. метра в них колеблется от тысячи долларов и выше. Однако, по прогнозам риэлторов, она будет расти, так как таких домов строится с каждым годом все меньше. Это обусловлено тем, что свободных участков в исторической части города немного, и все они связаны с расселением ветхого фонда. По этой причине, как сказала Наталья Корнеевец, выгоднее приобрести квартиру в элитном жилье сейчас, пока оно еще есть. Причем основными покупателями данных квартир являются как VIP-персоны, так и представители иностранных компаний, которые приобретают их для офисов своих представительств.
В связи с постоянным подорожанием жилья, естественно, встает вопрос инвестирования своих сбережений в недвижимость. Как ни странно, но риэлторы советуют для последующей сдачи в аренду приобретать недвижимость на вторичном рынке жилья. Это обусловлено тем, что в данном случае накладные расходы будут ниже, чем при покупке новой недвижимости. Новое жилье рентабельно покупать для последующей перепродажи. Причем самыми инвестиционно привлекательными районами остаются Нижегородский и Советский. При этом, как нам сказали в отделе аренды АН “Выбор”, спрос на аренду в Заречной части города незначительный, так как большинство приезжающих VIP-персон или “контрактников” хотят снять квартиру недалеко от офиса. А деловым центром продолжает оставаться Нижегородский район. Там расположено большинство офисов фирм и представительств иностранных компаний.
Светлана МУРАТОВА
В настоящее время в Нижнем Новгороде не существует серьезных и масштабных исследований как состояния жилья, так и безопасности тех материалов, из которых оно строится, для здоровья людей. Конечно, сертификация строительных и облицовочных материалов проводится, и их продавцы всегда говорят о безопасности своей продукции, но безопасности с точки зрения прочности и надежности в использовании, то есть в строительстве. А вопросы безопасности для здоровья людей всегда остаются за бортом.
Да и кому, скажет кто-то, нужна информация о том, насколько безопасен тот или иной стройматериал, если чаще всего люди просто мечтают о собственном жилище, и неважно, из чего оно построено. Выбирать-то у нас в стране не из чего. Однако, как рассказала нам кандидат химических наук, доцент кафедры экологии и природопользования НГАСУ Валентина ЗВЕРЕВА, проблема экологии жилья до недавнего времени остро стояла и на Западе. Сейчас в развитых странах приходят к пониманию того, что здания должны строиться из материалов, которые бы давали возможность как комфортного пребывания, так и комфортного проживания в нем. А благоприятную атмосферу довершает так называемая “аура” дома (комнаты), которая складывается из правильной освещенности, расположения мебели и других дизайнерских решений. По этой причине здания, которые не соответствуют экологическим нормам, например, в Германии, разбирают, а на их месте строят дома из экологически чистых материалов.
— Чем хвастается богатый россиянин? — спрашивает Валентина Ивановна. И сама же отвечает. — Своей “крутой” импортной машиной. А немец приводит гостей смотреть на крышу своего дома, которая сделана из камыша.
К слову сказать, этот материал привозят из России. В Германии он стоит очень дорого. Но разумные немцы, заботясь о здоровье и благополучии, не скупятся. В России, в связи со сложной экономической ситуацией, на экологические проблемы внимания не обращают. И Запад нам платит тем же, вывозя наши натуральные материалы и поставляя синтетические. Последние десять лет эта проблема приобрела масштабы экологической диверсии.
Сейчас западные, да и российские производители все больше и больше поставляют продукцию, которая сделана из полимеров. Причем в России образовалась своеобразная мода на синтетические облицовочные материалы. Ими декорированы офисы многих фирм, которые прошли через евроремонт. На людей, которые выбирают для ремонта своей квартиры бумажные, то есть экологически чистые обои, смотрят насмешливо: значит, последние модификации не по карману!
Окна и обои из ПВХ, потолки из полиуретана, пол, покрытый линолеумом или синтетическим ковровым покрытием, в основе многообразия всех этих материалов лежит одно из вреднейших веществ — полихлорвинил. Под воздействием солнечных лучей радикалы хлора выделяются в окружающую среду, не лучшим образом влияя на самочувствие людей. Мебель из ДСП, которой лет двадцать назад заменили “бабушкину” деревянную, тоже не полезна, так как в состав клея входит такое вещество, как фармальдегид. И есть данные, что при постоянном контакте с фармальдегидом и фенолом провоцируются онкозаболевания.
В западной медицинской литературе уже давно существует такой термин, как болезнь от жилища, когда человек в данной конкретной обстановке чувствует недомогание и постоянную усталость, но при этом у него ничего не болит. У нас синдром хронической усталости, который поражает в основном молодых мужчин и женщин, работающих в представительном офисе, только начинают изучать.
Можно ли обезопасить себя от этого? “Да”, — считает Валентина Зверева. Надо лишь снизить использование синтетических материалов. И при новом ремонте задуматься, что вы покупаете и как это будет влиять на ваше здоровье. Так, необязательно класть под ноги линолиум, лучше, к примеру, обить пол, а можно и стены, и потолок, “деревом”. На окна повесить занавески не из капрона и нейлона, а хлопка и льна. Конечно, стоить это будет несколько дороже, но зато и чувствовать в таком доме вы будете себя лучше.
Причем каждый народ, в зависимости от климатических условий, имел свои традиции строительства и оформления дома. На севере использовали мех и дерево, а где проблема с древесиной, лепили саманные кирпичи, а крышу крыли соломой. Все это натуральные материалы, хорошо сохраняющие воздушный и температурный баланс. Даже в советское время “сталинки” вполне удовлетворяли критериям экологической безопасности, так как были сделаны из кирпичей. Там были дощатые полы, оштукатуренные и покрашенные стены и потолки. А высота потолка в квартире составляла не менее 3—3,5 м, что необходимо для хорошего освещения.
В Европе, где давно поняли необходимость экологической безопасности, далеко ушли не только в использовании натуральных материалов, но и выборе места проживания. Сейчас существует тенденция, что в высотных домах большого мегаполиса селятся большей частью молодые семьи, которые в этом мегаполисе работают и пока не имеют средств приобрести загородный дом. Солидные и состоятельные люди предпочитают коттеджные поселки с одно- или двухэтажными домиками и участком с зелеными насаждениями. Такая тенденция приходит и к нам.