10 июня Государственная Дума в первом чтении приняла пакет законопроектов, направленных на реформирование строительной и жилищно-коммунальной сфер. В пакет вошло 27 документов. В том числе Градостроительный кодекс, Жилищный кодекс, законы об ипотеке, о кредитных историях, об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания, о жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан, о внесении изменений в федеральный закон “Об ипотечных ценных бумагах”.
Необходимость в принятии новых законов, учитывающих все произошедшие за последнее десятилетие изменения в строительном и жилищном комплексах, назрела давно. Однако ряд положений, прописанных в законопроектах, вызывает массу вопросов. Депутаты Госдумы внесли большое количество поправок в законопроекты. Позицию исполнительной власти региона в своем интервью излагает министр строительства и ЖКХ Нижегородской области Павел МАРКОВ.
— Пакет законопроектов направлен на развитие жилищной сферы. В том числе на формирование юридической базы для стабильной работы инвесторов в стройиндустрии и ЖКХ, а также на защиту прав сторон, имеющих непосредственное отношение к данным сферам деятельности. Кардинальные изменения претерпят процессы приватизации жилья, порядка обеспечения жильем населения, правовые аспекты, связанные со строительством жилья, привлечением частных инвестиций в жилищно-коммунальную сферу.
Думаю, что Жилищный кодекс при дальнейшем рассмотрении Государственной Думой претерпит существенные изменения. Особенно в той части, которая касается социальной защиты населения. Идея передачи ответственности за реализацию социальных задач на уровень субъектов и муниципалитетов, предусмотренная законопроектами, потребует коренного пересмотра межбюджетных отношений. Чтобы можно было социальные задачи реально решать в субъектах вне зависимости от социально-экономического развития и наполненности бюджета. Финансовые возможности нашего региона в вопросах социальной поддержки населения на настоящий момент достаточно ограничены.
— Как в соответствии с новыми законами будет формироваться фонд муниципального жилья?
— В ближайшие два года предполагается завершить процессы бесплатной приватизации жилья. В результате увеличится количество собственников квартир и пропорционально уменьшится доля муниципального жилья. Местные власти будут формировать фонды муниципального жилья по новым правилам. С застройщиков снимается обязанность передавать часть квартир в возведенном объекте в муниципальную собственность. Взамен в стоимость участков под застройку планируется включать затраты муниципалитетов на подведение инженерных коммуникаций. А средства, получаемые от предоставления земельных участков, будут в полном объеме оставаться в муниципальном бюджете. Именно это позволит сформировать фонд муниципального жилья. Таким образом, с одной стороны, муниципалитеты будут иметь реальный экономический механизм получения средств на строительство социального жилья, с другой — частные застройщики будут защищены от бюрократизма и дополнительных затрат на реализацию проектов, которые приводят к удорожанию квартир.
— Какие перемены несут новые законы в наше ЖКХ?
— Закон “Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания” предполагает привлечение частных инвесторов в жилищно-коммунальное хозяйство и создание таких условий, при которых собственники будут заинтересованы в развитии инженерной инфраструктуры и объектов ЖКХ. Только в этом случае можно ожидать значительного улучшения качества жилищно-коммунальных услуг. Прежде всего, для создания привлекательности отрасли необходимо добиться полного покрытия расходов предприятий ЖКХ. Для этого важно обеспечить баланс между стоимостью ЖКУ и реальными доходами населения одновременно с социальной защитой малоимущих граждан. Это один из путей снижения уровня неплатежей со стороны граждан — потребителей жилищно-коммунальных услуг.
— Какие нововведения предусмотрены Градостроительным кодексом?
— Градостроительный кодекс призван решать вопросы градостроительного развития территорий. Новый документ упрощает процедуру получения потенциальными застройщиками информации о территории муниципального образования, об имеющихся участках под застройку. Он направлен на обеспечение “прозрачности” процедуры предоставления земельных участков и уменьшение расходов застройщика при реализации инвестиционного проекта по строительству жилья.
Уменьшается объем необходимых согласований при проектировании и строительстве объекта. Снижаются административные барьеры при выделении земельных участков. Уменьшается роль государства в регулировании этого рынка, реализуемая сегодня через проведение экспертизы, лицензирование проектно-строительной деятельности, техническое нормирование строительства. Часть контрольных функций передается саморегулируемым организациям. Это принципиальное нововведение. То есть часть государственных функций, которые служили административным, бюрократическим барьером, переводится на уровень рыночного регулирования. Это позволит снизить затраты застройщика и стоимость жилья.
С другой стороны, законопроектом предложена и система экономического воздействия на застройщиков, чтобы они, со своей стороны, не затягивали процесс строительства. Введение повышенных ставок земельных платежей на период строительства подстегнет их к соблюдению нормативных сроков реализации проектов.
— В Нижнем Новгороде проекты застройки иной раз вызывают бурю эмоций со стороны общественности. Возможно ли в дальнейшем избежать таких обострений?
— Одна их главных задач, заложенных в Градостроительном кодексе, — обязанность муниципалитетов в течение трех лет разработать Правила застройки территории. Вопрос этот как никогда актуален. Отсутствие правил застройки означает отсутствие видения у строительных фирм перспектив использования того или иного земельного участка. Поэтому возникает ряд проблем, например, конфликты при переселении жителей, вопросы соблюдения охранных зон, нарушения норм, прав третьих лиц на участки. Правила застройки — документ, который дает полное описание территорий муниципального образования с точки зрения возможностей ее градостроительного использования, он должен проходить обязательное общественное обсуждение, позволит снять социальные противоречия и учесть интересы всех сторон. Правила застройки также исключают возможность необоснованного вмешательства муниципалитетов в вопросы строительства объектов.
По материалам пресс-службы администрации губернатора области.
Два года назад в нашем регионе строители учредили свой Союз. Пожалуй, консолидация эта произошла с большим отставанием от передовых регионов по ведущим отраслям производства. Правда, первая попытка объединиться делалась и раньше, — в середине 90-х, но созданная тогда ассоциация распалась. Сегодняшний Союз работает, ставит жизненно важные для развития строительного комплекса задачи, и объединенными усилиями строители делают попытки найти нужное решение.
О проблемах, перспективах и возможностях Союза нижегородских строителей рассказывает его исполнительный директор, доктор наук, профессор архитектурно-строительного университета и член-корреспондент Международной академии инвестиций и экономики строительства Сергей НОРЕНКОВ.
— Так что же, Сергей Владимирович, мешало строителям аккумулировать свои усилия раньше?
— После развала единого строительного комплекса как грибы начали расти многочисленные частные организации. Соблазн независимости, свободы действий всегда высок. Лицензию получить не было проблемы — она легко выдавалась. Каждая вновь созданная фирма находила свою нишу. И сегодня по области действует более 10 тыс. строительных организаций. Взамен единого комплекса мы получили другую крайность. Не стало консолидации усилий, не стало должного эффекта в результатах работы. Объемы строительства упали, конкуренция стала огромной, и каждая фирма старалась зашториться, не распространять информацию о себе. Для консолидации фирмы созревали долго.
— Сегодня конкуренция не стала меньше. Что же помогло “созреванию”?
— Наверное, и оживление на строительном рынке, и опыт других объединений этому способствовал. Мы решили ориентироваться на лучший отечественный и западный опыт. Кооперация интересов часто проводится через клубы по интересам. Встречаются люди, занимающиеся бизнесом в определенной отрасли, и в ходе светского времяпрепровождения обсуждают и свои деловые интересы.
Продемонстрировать необходимость объединения в условиях рыночной экономики конкурирующим сторонам можно и на более высоком уровне — на межгосударственном. Возьмите ту же “великолепную семерку”, а сейчас уже “восьмерку”. Объединяются, можно сказать, в прошлом враги, участники так называемых “экономических войн”. Почему? Потому что понимают: нужно договариваться и совместно решать наисложнейшие экономические вопросы.
Наш Союз, конечно, более приземленный. Но у его участников тоже достаточно поводов объединить свои усилия. Они учатся правильно заключать договора, чтобы потом не приходилось сталкиваться с судебными процессами. И даже если такой инцидент возникнет, — выигрывать процессы, чтобы не было угрозы разориться.
На совете директоров, в среде руководителей фирм обсуждаются вопросы взаимодействия. Сегодня активно развиваются новые фирмы, предлагая свои услуги рынку. Через наш Союз они заявляют о себе, о своих возможностях. Проходят как бы акции публичной рекламы. Очень действенный способ найти партнеров. Буквально в июне мы провели 4-дневный семинар на теплоходе. Возможность вместе отдохнуть и в то же время обсудить очень злободневные на сегодня вопросы заинтересовала представителей более 120 фирм. Такая форма общения всем очень понравилась.
Есть проблемы, с которыми строители сталкиваются во взаимодействии с властью, с многочисленными контролирующими структурами, с бизнес-структурами, которые приходят на нижегородский рынок извне. В этих случаях мы тоже совместными усилиями выстраиваем позицию и отстаиваем ее.
— Какую задачу члены Союза нижегородских строителей считают основополагающей?
— Продвигать на строительном рынке наиболее надежные фирмы, наиболее эффективные, новационные. И сделать это можно только при тесном контактировании с властью. Должен заметить, и на уровне области, и города мы находим с властью взаимопонимание. Но это только когда речь идет о каком-то конкретном вопросе.
— Можно сказать так: Союз — тот мостик между строительным комплексом и властными структурами, который не удается построить отдельно взятой фирме?
— Конечно. Кроме того, наш Союз способствует кооперации и деловому взаимодействию с другими объединениями, занятыми в технологической цепочке строительного рынка, в цепочке создания и продвижения на рынке недвижимости, — Союзом архитекторов, Союзом дизайнеров, инвесторами, Гильдией риэлторов. При этом вырабатываются единые условия взаимодействия каждой отдельной структуры. Кстати, наиболее продвинутые фирмы выступают как дивелоперы и охватывают всю цепочку. Таких в регионе немного, не более пяти. У них есть свой капитал, что и дает возможность держаться уверенно на плаву. К ним подтягиваются структуры, претендующие на подряд и генподряд, чтобы иметь работу. Такая кооперация складывалась годами, и она очень важна. А вот власти от строительного комплекса слегка дистанцируются. Хотя должны бы выступать как активные регуляторы.
— И этому есть объективные причины?
— Власти просто не всегда владеют ситуацией, не имеют необходимой информации. Поэтому они и идут охотно на контакты с Союзом. Мы эту информацию им даем. Сегодня Союз объединяет около 100 нижегородских строительных фирм.
— Вы помогаете власти держать руку на пульсе?
— “Пульс” у строителей сейчас тоже неровный. Стабилизировать его мы пытаемся совместными усилиями. Но пока ситуация вырывается из-под контроля. Причины? Взаимодействие у нас получается скачкообразное. Власть ведь тоже должна делиться — информацией, планами, проектами, создавать соответствующую законодательную базу. При этом вести прозрачную политику относительно строительного комплекса и одновременно выступать посредником между строительными фирмами и множественными структурами в решении “трудных” вопросов. Но, надеюсь, мы придем к консенсусу. Вот сейчас, готовясь к Дню строителя, мы совместно определяем лучших среди лучших, чтобы их поощрить.
— Сегодня среди участников строительного рынка обсуждается необходимость создания строительной биржи, при которой и должен работать информационный центр. Есть какие-то подвижки по организации такой биржи?
— Пока есть только разработанная концепция с необходимыми документами. Подготовили ее четыре нижегородских профессора — Б. В. Щуров, М. Н. Дмитриев, А. Н. Голубцов и я, и еще московский академик Р. Б. Шакиров. До реализации же дело пока не дошло. Дело это непростое, очень много составляющих — административных, инвестиционных, интеллектуальных. Биржа — это коммерческая структура. А значит, нужен инвестор, заинтересованный в такой структуре. Пока есть только заявления.
— Сергей Владимирович, как аналитик, вы можете сказать о тенденции развития ситуации на нижегородском строительном рынке в связи с приходом инвесторов извне? Высказываются опасения, что многие небольшие фирмы могут прекратить свою деятельность.
— Про небольшие фирмы, так называемый малый бизнес. Вековая история рыночных отношений в других государствах подтверждает, что малый бизнес всегда мобильнее и эффективнее. Например, в Японии 80 проц. участников строительного рынка — малые фирмы. И если случится, что у нас небольшие фирмы станут закрываться, значит, мы не вняли опыту мировой истории.
О проникновении на наш рынок инвесторов извне. Очень грамотном проникновении, замечу. Мнения на этот счет высказываются самые противоположные. Есть резко отрицательные. Наиболее же продвинутые фирмы в этом проникновении видят хорошие перспективы и для своего развития. Надеются, что возрастет спрос на их услуги, на их продукцию.
Продвижение на наш рынок инвесторов извне — процесс в целом, конечно, позитивный. Строительный комплекс наполнится более активной жизнью. Имидж города возрастет. Так что плюсов больше, чем минусов.
Недовольство же высказывают те, кто не надеется получить от инвесторов ничего. А также те, у кого свой выгодный бизнес, и появление сильного конкурента заставит его потесниться.
— А если инвестор извне с большими деньгами продиктует свою ценовую политику, начнет демпинговать так, что другие окажутся неконкурентоспособными?
— Вот чтобы это реже происходило, нижегородцам и нужно консолидировать свои усилия.
Альбина БРОСЕВИЧ.