Жилищный вопрос: пора сбалансировать интересы

Самый животрепещущий социальный вопрос в России – жилье. Что еще так больно ударяет по семье, как не отсутствие крыши над головой? Несмотря на лучшие, по сравнению с округой, экономические условия, нет квартирного рая и в Сарове. Рост в городском жилищном строительстве безусловно имеет место (2002 г. – 13743 кв.м, 2003 г. – 27855 кв. м), но насколько он стабилен? Какие факторы способны его сохранить, ускорить или снизить, а то и свести на «нет»? Доля бюджетных средств в строительстве постоянно снижается. Скоро они будут использоваться только на соцкультбыт. Во сколько обойдутся квартиры бывшим очередникам?

В городской думе давно муссируется вопрос, удовлетворять или нет протест прокурора, непосредственно касающийся программы «Жилище 2002-2005». Напомню, что эта программа фактически была планом жилой застройки города с целевым выделением участков земли определенным застройщикам. С отменой Постановления № 290 законодательного собрания области о целевом выделении земли, на которое опиралась наша дума, составляя программу, прокурор потребовал исключить из нее перечень застройщиков. На заседании думы 15 апреля протест снова, уже второй раз, не был удовлетворен.

С просьбой оценить дальнейшие перспективы программы «Жилище 2002-2005» мы обратились к первому заместителю главы администрации В.Юнакову. По его мнению, протест прокурора абсолютно законен и его надо было удовлетворить. Однако у части депутатов, лоббирующих интересы тех или иных строительных фирм, имеются опасения, что застройщики, затратившие средства на проектирование, но не успевшие получить окончательное разрешение на строительство, не сохранят за собой право на земельный участок и понесут убытки. Но Владимир Юнаков успокоил:

– Проектирование – это и есть строительство, это его начало. Кто проект оплачивает? Тот, кто будет строить. Я лично разговаривал с прокурором и могу сказать, что у него такое же понимание. Так же считают и юристы администрации. Отменить решения, принятые ранее, может только суд. Но и у суда не будет для этого никаких оснований. Так что проблемы нет. И неудовлетворение думой протеста прокурора – это ошибка. Если бы депутаты поступили иначе, никакой революции не произошло бы. А с сегодняшнего дня надо начать жить по новым правилам.

– Понятно, что программа «Жилище» сегодня требует корректировки. Вопрос, в какой плоскости? Есть ряд решений думы, связанных с программой. Два из них – о распределении затрат между УКСом городской администрации, то есть бюджетом, и застройщиками. Их необходимо менять, потому что время, когда бюджет брал на себя практически всю инфраструктуру и коммуникации, прошло. Теперь часть затрат на инфраструктуру должна быть возложена на застройщика. Это затронет всех.

– Земля под застройку жилья везде распределяется по-разному. Некоторые наши депутаты считают распределение земельных участков самым важным вопросом, но он – второстепенный. Выделение земельных участков должно вестись в строгом соответствии с Земельным кодексом, а из него следует, что до сих пор сохраняются два способа выделения земли: целевой и конкурсный.

– Только тогда, когда нет документации. Мы же, слава Богу, застраиваем наш город в соответствии с нормально разработанной градостроительной документацией. Это не только генплан, но и проекты детальной планировки, проекты застройки. Если есть документация, выделение земли по ЗК однозначное – через конкурс. А если нет проектной документации, но кто-то захотел где-либо что-то построить, мы не можем просто отказать. Мы должны проверить, можно ли здесь строить. И если можно, то должны опубликовать в газете официальное сообщение, что некто хочет построить на таком-то участке, например, фабрику. Кто еще хочет? Если никто, этот участок отходит заявителю. Если кто-то еще захочет, то будет конкурс.

– Да, в большинстве случаев.

– Я знаком с этим опытом и положительно к нему отношусь. Так делается в Нижнем Новгороде и в Арзамасе, несмотря на то, что у них территорий для застройки намного больше, чем у нас. В Москве застройщики попросту отдают 10% квартир муниципалитету.

– Не сама земля имеет цену, она – всенародное достояние, а территория, на которой создана инженерная инфраструктура. Эта территория стоит ровно столько, сколько в нее вложено. Не хочется переваливать все затраты на застройщика, тем более если учесть, что бесплатное жилье скоро кончится и людям надо будет покупать квартиры.

– Все будут переселены по мере застройки микрорайонов. Сложнее ситуация с тысячами очередников, которые не получили жилья и не виноваты в том, что государство от них отказалось. Мы должны этих людей поддерживать. А перекладывание всех затрат на застройщиков неизбежно приведет к росту цен на жилье. Поэтому надо подходить к этому вопросу очень аккуратно и осторожно.

– Это вопрос самый тонкий, законодательством он определен в самых общих выражениях и везде решается по-разному. Где-то установлена цена за метр застраиваемой земли, где-то застройщик, как мы уже говорили, отдает определенный процент квартир.

– Безусловно. Мы его прорабатываем. Здесь нельзя ошибиться, ведь если возложить на застройщика непосильные затраты, то можем вообще схлопнуть весь строительный комплекс города.

– Они уже не первый год присутствуют в Сарове, завозим на стройки до 1000 человек. Так что их участие для нас не новость и погоды не сделает.

– Этот вопрос тоже прорабатывается. К сожалению, нет прямого законодательства по организации ЖСК. И неизвестно, все ли в Арзамасе делается в соответствии с законом. На местах сейчас чего только не рожают.

– А поторопившись – можно сделать так, как в подмосковных Химках, когда вокруг одного дома стоит двойной комплект покупателей квартир и люди не знают, что делать. Все заплатили деньги, а кто хозяин квартиры – непонятно.

– Резкие и непродуманные шаги вредны. Необходимо спокойное и осмысленное принятие решений. Считаю, что все назревшие проблемы мы решаем нормально. Например, сейчас проектируется комплекс общежитий. Большую заинтересованность в этом проявляют СарФТИ и РФЯЦ-ВНИИЭФ, много делает для развития такого направления и УКС городской администрации.

– Нет, у всех потенциальных застройщиков есть работа на два года вперед.

– Участие в строительстве жилья юридических лиц ничем не ограничено. Возможно заключение договоров о долевом участии по открытым прозрачным ценам и правилам с УКСом администрации. Сколько бы частных инвесторов ни изъявило желания принять в этом участие, все смогут это сделать. Что касается участия физических лиц в долевом строительстве, то здесь есть затруднения. Желающих строить дома по договору с УКСом множество, поскольку УКС не является коммерческой организацией и не ставит цели получить прибыль. Администрацией создана рабочая группа, которая разрабатывает правила, по которым смогут заключаться договоры между УКСом и гражданами.

В заключение хочу сказать, что ситуация со строительством жилья в Сарове не самая плохая. Необходимо откорректировать программу «Жилище» в части распределения затрат между бюджетом и застройщиками, но сделать это очень аккуратно, учитывая интересы тех, кто нуждается в жилье и будет в ближайшее время вынужден его покупать.