Страховой полис пока еще не стал неотъемлемой частью нашей жизни, как это имеет место на Западе. И тем не менее с каждым годом все большее количество россиян обращаются к услугам страховых компаний. Достаточно широкое распространение получило страхование имущества, ОСАГО и КАСКО, добровольное медицинское страхование. Между тем на рынке страховых услуг, по мнению страховщиков, некоторые страховые продукты остаются незаслуженно маловостребованными. О них-то и пойдет речь в этой статье.
Нет слов, очень неприятно потерять имущество в результате пожара, пролива, кражи. О подобных случаях все мы наслышаны и каждый соизмеряет риски такого рода потерь с возможностью или необходимостью страховой или иной защиты. Но мало кто задумывается о том, что существует риск потери, например, квартиры, в которой живешь уже в течение нескольких лет после ее приобретения.
Страхование потери имущества в результате утраты права собственности (титульное страхование) очень актуально для нашей страны, где из-за плохо развитой информационной базы, пробелов в законодательстве, незавершенности приватизации практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок по приобретаемой недвижимости. Согласно статистическим данным, в Москве ежегодно расторгается около двух тысяч сделок, связанных с покупкой недвижимого имущества. И не всегда от потери квартиры и денег спасают оформление сделки через агентство недвижимости и ее государственная регистрация. Именно поэтому необходимы не только механизмы защиты сделок и противодействия мошенничеству, но и способы возмещения ущерба, причиненного участникам сделки.
Титульное страхование направлено на то, чтобы защитить покупателя недвижимости. Выплаты по такому виду страхования страховая компания осуществляет в случае, если право собственности страхователя на имущество оспорено третьей стороной. Например, человек приобрел недвижимость, однако из-за внезапно объявившихся наследников он может потерять право собственности. Такое может произойти и в том случае, если ранее с этим недвижимым имуществом были совершены какие-либо незаконные сделки. Вернуть приобретателю стоимость недвижимости и призвано титульное страхование. Однако на практике договоров титульного страхования и в России в целом, и в Нижнем Новгороде в частности заключается мало, хотя за рубежом этот вид страхования очень развит, каждая сделка купли-продажи квартиры или дома сопровождается заключением такого договора. В чем дело? Об этом рассуждает специалист по страхованию Нижегородского филиала страхового общества “РЕСО-Гарантия” Наталья СОБОЛЕВА.
— Этот вид страхования мог бы быть востребован на вторичном рынке жилья, где, собственно, и совершается основное количество сделок по купле-продаже. При этом самой заинтересованной стороной должен выступать приобретатель жилья. Срок страхования устанавливается от одного года до 10 лет с оплатой как единовременно, так и с рассрочкой страховых взносов. При этом вступление в законную силу судебного решения о прекращении права собственности страхователя признается страховым случаем, если исковое заявление было принято судом к рассмотрению в течение срока действия договора страхования.
Базовые тарифные ставки по данному виду страхования в нашей компании составляют от 0,6 проц. до 2,2 проц. от страховой суммы. Они зависят от видов и количества сделок с недвижимым имуществом за последние десять лет, периода страхования, наличия всех необходимых документов по объекту недвижимости, подлежащему страхованию, и ряда других факторов, влияющих на степень страхового риска. Думаю, что если граждане покупают квартиру за 50000 у. е., то они в состоянии ежегодно выплачивать страховой компании по 200—300 у. е. в виде страховой премии. Страховая сумма в договоре страхования определяется как стоимость застрахованного имущества, указанная в договоре купли-продажи, а если в договоре купли-продажи стоимость объекта недвижимости отличается от реальной стоимости — на основании предоставляемого страхователем отчета независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимого имущества на день продажи.
Титульное страхование отличается от прочих видов страхования тем, что событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, уже имеется в истории недвижимого имущества, то есть произошло до момента заключения договора страхования. В случае лишения страхователя права на предмет страхования по решению суда он получает страховое возмещение в размере страховой суммы (стоимости недвижимого имущества на дату заключения договора страхования). Если по решению суда правовой режим предмета страхования определяется как общая (совместная или долевая) собственность страхователя с иным лицом, то страховое возмещение рассчитывают пропорционально стоимостной доле застрахованного недвижимого имущества, права на которое перешли к третьему лицу.
— Люди обращаются в агентство недвижимости не только потому, что у них не хватает времени на самостоятельное решение жилищных проблем. Скорее, они ждут от риелтора гарантий того, что купленная жилплощадь никуда не денется. Не секрет, что случаи мошенничества на рынке недвижимости встречаются и по сей день: ведь сколько бы человек не заплатил за квартиру, он едва ли захочет ее потерять.
— К сожалению, не любую сделку по приобретению недвижимости можно проверить на юридическую чистоту, поскольку иногда очень сложно проследить всю цепочку владельцев и тех, кто может претендовать на данное жилье. Когда с этим возникает проблема, мы рекомендуем страховать право собственности. Кроме того, страхование права собственности приобретателя обязательно при приобретении недвижимого имущества за счет кредитных средств (ипотечного кредитования).
За годы существования российского рынка недвижимости не было создано механизма, обеспечивающего клиентам серьезные гарантии безопасности сделок. Те документы, которые некоторые агентства недвижимости выдавали на руки своим клиентам и которые якобы гарантировали безопасность, компетентные органы не учитывали. И при решении квартирного вопроса клиенту ничего не оставалось, как только надеяться на удачу и на порядочность своего риелтора.
Именно страхование позволяет защитить себя от неожиданностей.
— Как риелторы смотрят на возможность сотрудничества со страховыми компаниями в этом направлении?
— Сначала замечу, что для того, чтобы оформить страховку риска потери права собственности, нужно предоставить страховщику весьма объемный пакет документов. При отсутствии одного из необходимых документов страховая компания предпочитает отказать клиенту.
Вводя такую услугу, как страхование, агентство недвижимости по существу берет на себя дополнительную нагрузку. Приходит человек в агентство покупать квартиру, а страховая компания по каким-то причинам отказывается ее страховать, о чем агентство недвижимости честно сообщает клиенту. Естественно, клиент не будет приобретать это жилье, и тогда агентство уже за свой счет подбирает ему другую квартиру.
Ведущие страховые компании имеют лицензию на этот вид страхования, в том числе и наша, о чем мы оповестили риелторские фирмы. Их представители приходят к нам, интересуются, но на этом все и заканчивается. Кстати, больший интерес проявляют небольшие риелторские фирмы, для которых такого рода страховка — аргумент в борьбе за клиента. Но, похоже, приобретатели жилья (потенциальные страхователи), не имея перед глазами примера массового обмана при сделках с недвижимостью (по аналогии с вкладчиками банков и всякого рода “МММ”), считают страхование риска утраты права собственности излишним.
Приведу пример из практики нашей компании. Два года назад мы начали страховать имущественные интересы клиентов одной из нижегородских риелторских фирм. Договора заключались на 10 лет, страхователями выступали покупатели жилья. Первый год страховую премию за них выплачивали риелторы, а последующие должны были оплачивать сами страхователи. Год закончился, и ни один из восемнадцати застрахованных не захотел продлить договор. А если очередной платеж не прошел, договор считается расторгнутым. Будет приобретатель недвижимости заинтересован в такого рода страховке, риелторы пойдут к нам в массовом порядке. Конечно, большинство сделок с недвижимостью проходят “чисто”. И все-таки страхование — это закономерный этап развития рынка недвижимости. На Западе люди не представляют себе, что имущество может быть не застраховано. В нынешних условиях возможность страхования права собственности на жилье выступает гарантом сделки с недвижимостью.
Согласно проведенным исследованиям, сейчас на рынке недвижимости страхуют лишь менее 2 проц. всех сделок. В числе причин, объясняющих недостаточную популярность данного продукта, специалисты называют следующие: у граждан еще не сформировалась должная страховая культура; периодические катаклизмы в банковском секторе дестабилизируют ситуацию и подрывают доверие граждан к финансовым институтам; отсутствуют официальная статистика и информация о судебной практике с точным количеством прецедентов расторжения сделок, которые бы позволили потребителям оценить свои риски; не все риелторы имеют полное представление о титульном страховании; сами страховые компании не проявляют должной активности.
Аналитики утверждают: в последнее время количество россиян, желающих использовать различные финансовые инструменты в целях сбережения и накопления своих денежных средств, увеличивается. Несомненные лидеры среди них — банковские депозиты. Однако в будущем им может составить конкуренцию накопительное страхование жизни.
Программы долгосрочного страхования жизни рассчитаны на тех, кто использует долгосрочное финансовое планирование. Отличием страхового варианта накопления от банковского является та самая страховая составляющая, благодаря которой клиент может в течение всего накопительного периода находиться под страховой защитой по рискам “утрата трудоспособности, инвалидность” и “смерть”. При этом вложенные средства защищены уже после внесения первого страхового взноса. В случае смерти застрахованного выплата будет произведена его наследникам или выгодоприобретателям. Кроме того, банки сейчас не идут на заключение долгосрочных договоров — максимум на полтора-два года, а при страховании жизни ограничений по срокам не существует. Обычная практика — заключение договоров на 5—15 лет. При открытии вклада в банке обычно сразу вносится солидная сумма, которая потом увеличивается за счет процентов. А в страховании жизни можно начать с малого и уплачивать небольшие суммы в качестве взносов в течение всего срока действия договора.
Правда, процент накопления по страховому варианту пока несколько проигрывает банковскому. Если средний банковский процент по валютным вкладам составляет около 6—9 проц., то по страхованию жизни он остается в пределах 3—5 проц.. Зато процентная ставка по накопительному договору фиксируется на весь период его действия. Банк по законодательству имеет право пересматривать свою процентную ставку. К тому же вслед за снижением ставки рефинансирования доходность по банковским депозитам практически всегда тоже снижается.
При сравнении накопительного страхования жизни и банковского вклада немаловажную роль играет возможность прекращения действия договора накопления и возврата денег. В банковском секторе она, безусловно, более высокая. Можно расторгнуть договор, получить назад свой вклад и даже проценты по ставкам счета до востребования. Расторжение же договора долгосрочного страхования жизни (10—15-летнего) и получение выкупной суммы без особых финансовых потерь возможно только через несколько лет с момента его заключения. Выкупная сумма — часть резерва взносов, подлежащая выплате страхователю на день досрочного расторжения им договора. Ее размер зависит от продолжительности истекшего периода страхования и общего срока, на который был заключен договор. По действующим условиям страхования жизни, в большинстве компаний выкупная сумма выплачивается страхователю, если договор действовал не менее 6 месяцев, но при таком раннем сроке расторжения все деньги получить, естественно, не удастся.
Тем не менее накопительные страховые программы имеют и очевидные плюсы. Страхование помогает ориентировать производимые накопления на конкретные жизненные цели. Например, страхование дополнительной пенсии, которое также относится к сфере долгосрочного страхования жизни. Страховым случаем здесь считается дожитие застрахованного лица до установленного пенсионного возраста, после наступления которого и начинают производиться регулярные выплаты по договору страхования (дополнительно к пенсии государственной). Эти выплаты могут быть пожизненными или рассчитанными на какой-то определенный период.
Накопления для ребенка на обучение в вузе, к свадьбе также могут осуществляться путем заключения соответствующего договора страхования. В этом случае накопления будут полностью защищены: в случае смерти застрахованного (до истечения договора) страховая сумма в полном объеме будет выплачена в установленный срок.
Сегодня лицензии на страхование жизни в России имеют чуть более 450 компаний, а годовые расходы в реальном страховании жизни в среднем на душу населения составляют порядка 50 рублей. Это очень низкий показатель. Между тем специалисты считают: страхование жизни — очень перспективный рынок. Это огромный рынок, который во всем мире, собственно говоря, и поставил страховщиков на ноги. Он дал им возможность конкурировать с банками и создавать банки, потому что ни у какого банкира таких “длинных” денег быть не может, их способны привлечь только страховщики. По прогнозам Федеральной службы страхового надзора, к 2016 году ожидается увеличение сборов страховой премии по страхованию жизни до 37 млрд дол. против 183 млн дол. премии, собранной в 2004 году.