Уже больше двух лет продолжается спор между жителями дома 35 по улице Нестерова и инвестором-застройщиком — компанией “Жилстройресурс”, которая возводит многоэтажку по этой же улице.
Собственники квартир дома 35 считают часть территории, которую городская власть отдала под застройку соседнего дома, исторически своей. Как рассказала жительница дома Елена Куликова, территория принадлежит им с момента создания дома, который построен еще в 20-х годах прошлого века. В БТИ они нашли градостроительные документы, которые подтверждают их претензии. Теперь собственники квартир пытаются переоформить документы и получить права собственности на весь участок около их дома.
Однако городская власть, напротив, не сомневается в принадлежности отданного застройщику участка муниципалитету. Как сказала глава Нижегородского района Татьяна Беспалова, конфликт банален. Жители, которых в связи с прохождением по территории дома 35 эстакады бульвара Октябрьский поручено расселить застройщику дома 33 по улице Нестерова, требуют слишком большую денежную компенсацию за свое жилье, поэтому суды идут за судами (хотя в доме проживают уважаемые люди).
К сожалению, это лишь один из многих конфликтов, которые постоянно возникают по городу. И чаще всего камнем преткновения в этих конфликтах становится земля... Точнее, вопрос собственности на землю. Этому способствует, в том числе, и новое жилищное законодательство, которое требует от власти предоставить проживающим в том или ином доме собственникам территорию для благоустройства.
Однако межевание земли в Нижнем Новгороде еще не проведено, а следовательно, власти стараются выделить для кадастрового оформления землю по отмостке, то есть без учета территории для благоустройства (как это и произошло в доме 35 на улице Нестерова). Соответственно, когда возникают какие-то конфликтные ситуации, например, новое строительство совсем рядом с домом, люди, не зная, сколько земли им положено, выходят на стихийные акции протеста или подают на застройщика в суд. Так в свое время произошло на улице Радужной в Нижегородском районе...
Высказать свое мнение на причины происходящих конфликтов мы попросили первого заместителя министра по инвестиционной политике Нижегородской области Артема Каразанова (ранее он занимал пост заместителя директора департамента планирования и строительства Нижнего Новгорода), руководителя экологического центра “Дронт”, куда люди очень часто и приходят со своими проблемами, Асхата Каюмова, а также доцента кафедры “Градостроительство” НГАСУ Александра Щагина.
По словам руководителя экологического центра “Дронт” Асхата КАЮМОВА, который также знает об этом конфликте, дом 33 по улице Нестерова не должны были строить. Он не вписывается по СНиПам на данную территорию, что, по его словам, признавали и сами проектанты. Однако большинством голосов (Асхат Каюмов был против) эксперты дали положительное заключение экологической экспертизы на строительство дома. Он считает, что если бы жители стали защищать свой дом в рамках экологического законодательства, они смогли бы отменить данное заключение.
Как говорит Асхат Каюмов, по СНиПам на одного жителя дома положено иметь: 6 кв. метров зеленых насаждений, 0,1 кв. метра — для отдыха взрослого населения, 0,7 кв. метра — для детских площадок, 2 кв. метра — для занятий физкультурой, 0,3 кв. метра — для хозяйственных целей, 0,8 кв. метра — для стоянки автомашин. Сложив это, можно понять, какова должна быть площадь около дома. Так, если в доме 100 человек, то предполагаемая территория вокруг дома 1000 кв. метров.
Есть требования, на каком расстоянии все это должно находиться. Например, площадка для хозяйственных целей должна отделяться от детской площадки зелеными насаждениями и не располагаться слишком близко к ней. Такие расчеты должны закладываться при каждом новом строительстве. Однако, по мнению Каюмова, типичная беда точечной застройки центра города, что строящийся дом не обеспечивается подобными нормами.
— Это системное решение, которое проводится управлением архитектуры, — считает он. — Можно выразиться так: это беда жителей из-за позиции городской власти. Стремление власти заработать денег на инвесторах приводит к тому, что в любой свободной точке, которую инвестор выберет, дается добро на застройку. Реально политику города делают те, у кого есть деньги. Они выбирают участок и продавливают разрешение на строительство. И практически вся крупная точечная застройка в СНиПы не вписывается. Если говорить честно, то этих объектов быть не должно.
С проблемой точечной застройки связано большое количество объектов полузаконного строительства: когда застройщик получает разрешение на проектирование, ставит забор и начинает строить. Он понимает, что могут найтись “зануды”, которые на стадии проектирования скажут, что по закону объект здесь не умещается. Но дом уже стоит, и он правдами и неправдами получает разрешение.
И это тоже беда, поскольку администрация города считает, что большая часть незаконных построек должна быть узаконена, то есть нарушитель получит необходимый документ. А это говорит о том, что нарушитель будет снова нарушать. Картина проста: ты нарушил закон — безобразие, теперь иди и получи документ.
Если бы эти постройки не узаконивали, а сносили... Например, снести два-три серьезных объекта. Причем не какое-то кафе “У фонтана”, которое не является серьезным объектом недвижимости, а показательно снести, к примеру, два четырех-, пятиэтажных домика... Как быстро начали бы строить по закону. При таких убытках застройщики мгновенно поняли бы, что власть настроена серьезно.
В экологический центр “Дронт” постоянно обращаются люди за помощью в защите своих интересов. Например, по словам Каюмова, они сейчас “бодаются” по строительству домов на улице Кулибина, в Щербинках, на улице Даргомыжского... В разной стадии разбирательства у них на контроле находится не менее трех десятков объектов. Причем помогают они только тем, кто сам готов возникшую проблему решать. Результаты появляются чаще всего тогда, когда жители выступают в защиту своих интересов еще на стадии выделения участка застройщику. Тогда проблему решить проще.
Другое мнение у первого заместителя министра по инвестиционной политике Нижегородской области Артема КАРАЗАНОВА. По его словам, никакого конфликта между населением и властью нет.
— В России существует стройная система контроля за соблюдением законодательства в жилищной сфере. К застройщику предъявляются требования и пожарных, и санэпиднадзора, и экологов. Следовательно, любой дом имеет зону благоустройства, иначе он не мог бы быть сдан. А если и есть нарушения строительных норм, то это, скорее, исключение из правил, ответственность за которые должны нести застройщик и контролирующие органы, “проспавшие” данный факт.
Суть происходящих в городе конфликтов в том, что, как правило, интересы застройщика, желающего построить дом, сталкиваются с интересами людей, которые не хотят, чтобы он был построен в этом месте. Однако проектируется дом с учетом требований санитарных, экологических и других норм. А если люди считают, что дом здесь строить нельзя, то ничего не мешает им выяснить отношения в суде с привлечением независимых экспертов. У нас правовое государство и, на мой взгляд, существуют цивилизованные отношения.
Что касается причин точечной застройки, то тут вопрос экономический. Конечно, делать квартальную застройку лучше, поскольку расселяется целый квартал, и сразу проектируется вся жилищная инфраструктура — школа, детский сад и так далее. Но в постсоветское время денег на это не было. И ни застройщик, ни власть не были готовы к освоению квартальной застройки, поскольку именно власть обязана была спроектировать квартал. Получалось, что эту обязанность перекладывали на застройщиков. Сейчас, в период растущей экономики, становится возможным делать квартальную застройку.
Ответил Артем Каразанов и на вопрос, что делать собственникам домов, если земля им выделяется по отмостке: “Обращаться в прокуратуру”.
Что касается ситуации на улице Нестерова, 35, то, по его мнению, это вопрос юридический. Для того, чтобы понять, кто прав, нужно выслушать мнение всех сторон. Есть застройщик, есть проект бульвара Октябрьский, и на нем нет дома 35 по улице Нестерова. По этой причине конфликта жителей и застройщика здесь быть не должно. И чтобы строительство дома 33 отвечало всем санитарным требованиям, дом 35 нужно было расселить. Но там третий год идут суды, люди не хотят, чтобы их расселяли...
Как считает доцент кафедры “Градостроительство” НГАСУ Александр ЩАГИН, то, что происходит с рынком земли под строительство — первый отклик на отсутствие нормальной системы управления землей, в том числе и неумение собственников пользоваться своими правами.
— Кто стал совладельцем домов как собственник помещений в многоквартирном доме, имеет право на землю на праве общей долевой собственности. Сколько? Надо считать. СНиПы и нормы известны. Сейчас это необходимо еще и потому, что должно быть известно, чем будут управлять те же управляющие компании: должно быть понятно, какой доход может приносить данный участок земли. Из полученных средств деньги можно направить на ремонт кровли, коммуникаций, благоустройство...
И первым выходом из ситуации должны быть публичные слушания по вопросу градостроительного регулирования, которые необходимо проводить в соответствии с правилами землепользования и застройки. В том числе и проект международного центра торговли целесообразно привести в соответствие с правилами. Это позволит найти компромисс по занятым, например, исторической застройкой земельным участкам, которые юридически не могут находиться на землях общего пользования. Это досудебная процедура. И стремление сторон конфликта найти согласие до суда и есть цивилизованный путь.
Почему мы отрабатываем публичные слушания? Нужно привлечь к ним внимание власти и бизнеса, в первую очередь, застройщиков. Необходимо изучение всей цепочки отношений. На землях, обремененных правами третьих лиц, должны быть просчитаны риски. Но и житель не должен быть забыт. И общее собрание собственников — это первая ступень к решению их проблем. У них есть право оформления документов на свою собственность, это право надо отстаивать.
P. S. Почему происходят конфликты? Это “болезнь” становления и развития рыночных отношений в строительной отрасли. Пока не работают рыночные механизмы распределения земли, конфликты неизбежны. Однако мы надеемся, что внимание власти к этой проблеме (а в Нижегородской области приняты закон “О земельных отношениях”, Правила землепользования и застройки Нижнего Новгорода, а также в ближайшее время власти города предполагают начать определение границ земельных участков) даст результат, тогда причин для возникновения конфликтов не будет.