ПРАВИЛА РАЗВИТИЯ ГОРОДА...........
Что нам стоит дом построить? Пока инвесторы, вкладывающие средства в очередной возводимый в Нижнем Новгороде объект, в начальной стадии четко ответить на этот вопрос затрудняются. Слишком много в ходе подготовки к началу строительства возникает всевозможных проблем с обременениями. Они растут как снежный ком. И это, безусловно, снижает инвестиционную привлекательность строительного комплекса нашего города.
В течение последних лет инвесторы, работающие на строительном рынке города, живут надеждой, что, наконец-то, их взаимоотношения с властями города и монополиями, выставляющими обременения, будут складываться на основе законодательного документа, станут предсказуемыми и прозрачными. Такой документ сегодня готовится к принятию. Это правила застройки и землепользования. Они пока обсуждаются, корректируются. Разработчики готовы рассмотреть все конструктивные предложения.
Подготовкой предложений занимаются сейчас специалисты института развития города “НижегородгражданНИИпроект”. В стенах института формировался генеральный план развития Нижнего, на основе которого и разрабатывались правила. По логике вещей, обсуждаемый сегодня документ тоже вроде бы должны готовить специалисты института. У них есть свое видение правил. Но... тендер достался московским разработчикам. Специалисты же НижегородгражданНИИпроекта оставили за собой право вносить предложения и замечания.
Многие замечания и предложения учтены во второй редакции правил. Как оценивает ее главный архитектор института Юрий КАРЦЕВ?
— Цель правил, как нам видится, — упорядочить систему строительства в городе. Пока предложенная редакция нас не вполне устраивает.
Система правил не в полной мере учитывает необходимость разработки проектной документации. В первоначальном варианте упор разработчиками вообще был сделан на создание чисто правового поля, в котором можно оформлять документы, работать с недвижимостью, землей, решать спорные вопросы. То есть присутствовал приоритет права перед градостроительными документами. С нашей точки зрения, это в корне не верно. Ведь правовая сторона лишь помогает реализовывать градостроительную документацию, которая на сегодня есть и которая должна быть. Не более того.
— Это ваша точка зрения?
— Это наша точка зрения, и она, собственно, совпадает с общемировой. Вторая редакция правил с этой точки зрения более позитивна. И тем не менее роль первичности градостроительной документации все-таки отражена не в полной мере. Не однозначно прописано, что первоначальным должен быть генплан, затем проект планировки на определенную территорию, далее — проект застройки и, наконец, проект конкретного объекта. То есть последовательность проектных стадий в правилах четко не прописана.
А вот что касается юридической стороны, тут четко обозначены обстоятельства продажи и перепродажи недвижимости.
— Определена законодательная база взаимодействия участников строительства?
— Не участников строительства, а юридических лиц, которые могут заниматься просто спекуляцией земли и недвижимости. Не с целью улучшения городской среды, а с целью личной выгоды. Эта процедура детализирована, есть ссылки на все действующие документы, подобраны нормативно-правовые акты. Но в правилах нет рекомендаций по созданию местных дополнений, по разработке документов на уровне субъекта федерации. Необходимо иметь правовые документы, которые бы способствовали упорядочению строительства с точки зрения интересов городского сообщества. Чтобы создавались резервы территорий для городского использования, чтобы строительство не велось на будущих магистралях, в промышленных зонах и т. д.
— Но в правилах определены и зоны строительства.
— Да, в них есть зонирование. Но опять же нет детальной разработки, которая бы четко разграничила, что и где должно быть. Дело в том, что правила застройки создавались на базе генплана. Значит, это генерализованный документ, и в детализации он не доходит до квартала, не регламентирует границы и правила его застройки. С детализацией высоты конкретного здания, ограничений по квадратным метрам, по мощности здания. Мы считаем, в правилах это обязательно должно быть отражено. Потому что это очень важно для развития города, особенно такого, как наш, с древней историей, большим количеством историко-культурных памятников. Это важно и для инвестора строящегося объекта. Он должен конкретно знать, например, что на данном участке можно рассчитывать только на пять этажей и на площадь в 5 тыс. кв. м — не более. При этом он должен видеть также, какие на данном участке его ждут обременения, в том числе и по инженерной инфраструктуре.
Правила застройки в сегодняшнем варианте пока не раскрывают, что нужно делать в каждом конкретном случае. Мы считаем, что необходимо прописать, как следует проводить детализацию, кто ее будет выполнять.
Сейчас готовится документ под названием “Историко-архитектурный опорный план для центральной части города”. Он, конечно, внесет определенную детализацию.
— Разработчики этого проекта опасаются, будет ли он утвержден до принятия правил, чтобы стать обязательным правовым документом, который разработчик обязан будет тоже учесть.
— Думаю, что правила будут приняты только с историко-архитектурным опорным планом. Без этого они слишком абстрактны и носят характер правил по оформлению документов, а не собственно застройки города. А они должны в первую очередь стать правовой базой для создания комфортной среды пребывания в нем.
Зарубежный опыт подсказывает, что правила застройки имеют смысл, когда они детализированы до понятия потребителя, конкретного строителя. Мне пришлось познакомиться с зарубежным опытом. Там в правилах застройки, например, малых городов детально обозначено, что в данном месте можно построить, сколько этажей, площадь прилегающего участка, материал стен, какой должна быть ограда. Для нашего города тоже такие правила актуальны. А конкретизировать их можно только на основе градостроительной документации. Такой, например, как проект застройки Октябрьского бульвара, разработанный нашим институтом. Сейчас он в стадии согласования. На основе этого градостроительного документа уже можно разрабатывать правила застройки, которые после утверждения законодательным органом становятся правовым документом.
— Как складываются у института контакты с разработчиком правил?
— Мы готовим заключение на вторую редакцию. У нас с разработчиком, как вы видите, несколько разные идеи по концепции этого документа. Но мы стремимся прийти к общему балансу, а это удается не сразу. Разработчик уклон делает больше в юридическую сторону. Мы же, практики, градостроители, упор делаем на градостроительные проекты. Надеемся найти консенсус.
У нас есть конкретные предложения по многим главам проекта правил. Есть замечания технического характера к схемам и графическим решениям по дорогам. Есть замечания по зонированию.
Проблемным остается вопрос по водоохранным зонам.
— А в чем конкретно проблема?
— Водоохранные зоны охватывают очень большую территорию Нижнего Новгорода. Последний нормативный документ трактует, что строить в этих зонах нельзя. Хотя там и есть недвижимость, а работать с ней нет возможности. В результате большая часть города у нас как бы омертвлена. Правда, эта проблема уже выходит за рамки темы нашего разговора. Но она очень важна для города. Причем и с администацией города у нас в этом плане единое мнение. Необходим проект водоохранных зон, который должен их сократить, во всяком случае, оптимизировать работу с ними. Наш институт сейчас этим занимается, пока концептуально.
Хочется еще раз в порядке замечания по проекту правил подчеркнуть, что роль проектировщиков в них не просматривается. И это неправильно. Считаю обязательным прописать, как это было в свое время в законе об архитектурной деятельности, что строительство должно вестись обязательно по проекту. И чтобы проект был выполнен аттестованным архитектором. Сегодня, как правило, строительные организации вносят много самодеятельности. Могут изменить положение окон, заменить материалы, изменить пропорции здания. Очень немногие строительные организации города ведут работы строго в соответствии с утвержденным проектом. Могу отметить, например, Растеряева — один из немногих культурных подрядчиков на сегодня.
Архитектор, выполнивший проект, должен иметь авторское право на сопровождение — чтобы строительство велось под его непосредственным наблюдением. Необходимо, чтобы акт государственной комиссии подписывал архитектор — автор проекта. Так, как это происходит в мировой практике.
— Разве у нас другая практика?
— За рубежом приемные акты обязательно подписывает архитектор. У нас такого не практикуется. Более того, с архитектором часто даже не согласовывают отступления от проекта. Персонализация ответственности архитектора, считаю, тоже должна быть зафиксирована в правилах застройки.
Точку в нашем разговоре поставил директор института Сергей ИСТОМИН.
— Что бы мне хотелось добавить к тому, что сказал Юрий Николаевич? Правила застройки — это регламентирующий документ, который практически пока имеют единичные города России. Он, безусловно, необходим. Более того, мы давно его ждали. Но на сегодняшнем этапе хочу заметить, что наши ожидания были несколько большими в сравнении с тем, что мы сейчас получили.
Правила, безусловно, будут согласованы и утверждены. Но однозначно, что это должен быть документ нестатичный. Правила должны постоянно трансформироваться в дальнейшем, развиваться с учетом того, что сказал Юрий Николаевич, и с учетом позиций всех, кто заинтересован в успешным развитии нашего города.
Дело это новое. Мы с уважением воспринимаем огромную работу, проделанную разработчиками правил. Юридически это очень сильные специалисты. И если они не учли что-то из того, что мы считаем важным, — это их точка зрения. Наши предложения и пожелания они воспринимают позитивно.
— Сергей Николаевич, как вы думаете, почему застройщики, непосредственно инвестирующие средства в строительство, пассивны в обсуждении правил?
— Это как бы доказывает, что правила им ничего нового в сравнении с той правовой базой, которая существует, не несут, они просто систематизируют то, что есть. Одна из задач, решению которой должны содействовать правила, — создание прозрачности в действиях администрации. Решат ли они эту задачу? Время покажет.