Надежда МЕЛЬНИКОВА
Богородск не впервые принимает официальных лиц, связанных с развитием земельных отношений, регламентируемых Земельным кодексом. В прошлом году Министерством имущественных отношений области тут проводилось выездное заседание коллегии по этим вопросам.
В последних числах января в Богородске прошло выездное заседание комитета ОЗС по аграрным вопросам. Речь шла о наиболее актуальной проблеме, стоящей сегодня в области: о реализации законодательства, касающегося оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Открывая его, председатель комитета по аграрным вопросам ОЗС, глава местного самоуправления Богородского района Константин Пурихов проинформировал об экономическом положении района. 16 крупных и более 60 малых предприятий в прошлом году обеспечили рост промышленного производства на 24 проц. к предыдещему году. И хотя, по словам Константина Пурихова, богородское село живет тяжело, трудно, здесь есть свои победы. Так, здесь эффективно развивается молочно-овощное направление, в четырех хозяйствах уже есть инвесторы. В Богородске есть на что посмотреть и чему поучиться. В этом убедились и участники выездного заседания комитета ОЗС по аграрным вопросам, посетив СХП “Мир”.
В Земельном кодексе, федеральных и областных законах установлен приоритет использования и предусмотрена особая охрана сельскохозяйственных угодий (пашен, сенокосов, пастбищ). Хотя со времени их принятия прошло около двух лет, вопросы использования этих земель до сих пор стоят очень остро. Как отметил председатель ОЗС Евгений Люлин, к этой работе в области по-настоящему еще не приступали. 330 тысяч собственников земельных участков так и не привели свою собственность в соответствие с новым законодательством.
Только 10 процентов сельскохозяйственных предприятий начали эту работу. Однако надо понимать, что если все документы, подтверждающие право собственности на землю, не оформить так, как требует этого в новых условиях законодательство, можно просто лишиться своей земли.
Нынешняя же ситуация такова. По словам директора департамента земельных отношений областного министерства имущественных отношений Наталии Казачковой, кадастровая оценка земель сельхозназначения области позволила определить их среднюю стоимость: более 9 тысяч рублей за га. Наиболее остро сейчас стоит проблема использования земель в период банкротства хозяйства. Согласно законодательству, земельные участки могут отчуждаться и переходить к другим хозяйствующим субъектам или муниципальному образованию. Однако деятельность большинства арбитражных управляющих в сельских районах зачастую направлена не на рациональное использование угодий, а на реализацию объектов недвижимости данного обанкротившегося хозяйства и удовлетворение требований кредиторов. Это приводит к значительному ухудшению качества земель, так как земельные участки или не используются вообще, или используются не по назначению. В итоге уменьшается их плодородие, земли зарастают (ведь обычно процедура банкротства занимает не один год). Проблема, хорошо знакомая многим руководителям хозяйств.
Наталия Казачкова считает, что нужен федеральный закон, который бы дал возможность сократить сроки внешнего управления в сельхозпредприятиях и обязать внешних управляющих переоформлять права на земельные участки при продаже объектов недвижимости, расположенных на землях сельхозназначения. Либо оформлять отказ от прав собственности на угодья, которые не используются по своему прямому назначению.
Вспомним, что Нижегородская область в отличие от многих субъектов Российской Федерации достаточно активно в 90-е годы начала приватизацию земель. В ходе реализации программы ЗеРНО в 1992—94 годах на территории области было передано в руки различных юридических и физических лиц более 2-х млн га сельхозугодий. Земельные кадастровые органы подготовили 333 тысячи свидетельств о праве собственности на землю. Этим правом воспользовались 306 тысяч собственников (92 процента). По данным земельного кадастра, из 2 млн 712 тысяч га сельхозугодий области в собственности граждан сейчас находится 2 млн 66 тысяч га. Получается, что большинство хозяйств вынуждены арендовать основное средство производства — землю — у граждан, ее собственников. Ситуация еще усугубляется тем, что земельными участками владеют в основном люди преклонного возраста, старше 60 лет. Проблема использования и вовлечения в оборот этих земель состоит в том, что они в натуре не обозначены, участки не имеют границ и не отражены в земельном кадастре. Вызывает озабоченность и тот факт, отметила Наталия Казачкова, что значительные площади сельхозугодий не задействованы в процессе производства, часто отсутствуют законные наследники земельных участков.
Поэтому правовая нерешенность этой ситуации порождает безответственность сельхозпредприятий и снижает эффективность использования земель. Наталия Казачкова предложила создавать комиссии в районах области, чтобы выявить такие, практически бесхозные земли и вовлекать их в оборот сельхозпредприятий. Сейчас Нижегородская область обладает преимущественным правом покупки земельной доли у собственника, перераспределения земель для государственных нужд региона. На это в бюджете заложены средства — 10 млн рублей на 2005 год. Приобретаться будут только те участки, которые могут быть эффективно задействованы в обороте: земля должна приносить области доход.
Трудности возникают в ходе реализации норм законодательства при переоформлении договоров аренды земельных долей в соответствии с законодательством. Главным тормозом (как всегда!) является отсутствие средств на проведение работ по выделению участков в натуре.
В прошлом году в адрес областного Минимущества поступило 29 извещений о намерении продать земельные участки в доле права общей собственности. Более 80 дел, касающихся перевода земель из одной категории в другую, было рассмотрено в Минимуществе за два предыдущих года, больше половины из них касается земель сельхозназначения.
До сих пор процедура оборота таких земель вызывает множество вопросов у населения области. С июля прошлого года в Минимуществе действует горячая телефонная линия по разъяснению земельного законодательства. Это позволяет выявить наиболее острые проблемы.
Область сегодня как никогда остро нуждается в регулировании сельхозотношений, заявил заместитель директора департамента министерства АПК Владимир Бархатов, в основном из-за того, что земли находятся в частных руках. Подтвердив все сказанное Наталией Казачковой, он добавил, что в собственности у сельхозпредприятий осталось лишь два процента от всех земель сельхозназначения области, остальная земля используется на правах аренды. Однако эти права зачастую даже не оформлены. Новый федеральный закон, с одной стороны, обязывает собственников земельных долей нести все затраты, связанные с межеванием участков, с другой — все договоры аренды должны быть обязательно приведены в соответствие с требованием гражданского законодательства.
Каковы же эти требования? Перед тем, как заключить договор аренды, предприятие должно провести весь комплекс работ по переоформлению земельного участка, выделению его в натуре, определению границ, то есть должны быть перерегистрированы права собственности граждан на данный участок. Договор аренды будет считаться оформленным в соответствии с законодательством, если после всех этих работ он будет зарегистрирован в учреждении юстиции. И опять — проблема. И опять — все упирается в поиски средств: для того, чтобы все сделать по закону, сельхозпредприятие должно найти деньги на оплату, в общем-то, чужой собственности (в среднем это от 200 до 500 тысяч рублей). Еще одна важная проблема — ментальная. Людей необходимо информировать, воспитывать, убеждать.
В 2004 году специалисты министерства АПК побывали практически во всех районах области: проводили семинары, выезжали в хозяйства. В итоге на сегодняшний день 79 хозяйств области находятся в различных стадиях процесса по переоформлению прав собственности в соответствии с действующим законодательством. Из них 55 переоформляют договоры аренды земли, в 4-х идет переоформление занесения земельных долей в уставный капитал предприятий (паевой фонд), остальные предприятия оформляют землю на правах собственности. Но, как предупредил участников обсуждения заместитель руководителя Главного управления федеральной регистрационной службы Нижегородской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Евгений Шаталин, не надо забывать, что по закону доля в праве не может быть предметом аренды. Таким образом, напряжение снять не так просто. При совершении сделок с этой долей получаешь проблему уже на стадии регистрации. У инвестора в любой момент могут возникнуть осложнения. Минюст, сказал Евгений Шаталин, пытался выработать инструкцию по этому вопросу, но противоречия в законодательстве не дают ее принять.
Результаты, вообще-то, плачевные, признал Владимир Бархатов, ведь 79 предприятий — это менее 10 процентов всех хозяйств области. Утешает лишь то, что процессы эти везде по России идут тяжело. Наиболее продвинутой в землеустройстве считается Орловская область, где создана государственная Земельная инвестиционная компания, которая от имени правительства страны и администрации области осуществляет четкую государственную политику на земельном рынке. Компания эта является участником всех сделок, и без ее ведома ни один инвестор, ни одно третье лицо не могут завладеть земельными участками или стать собственниками земельных долей.
Первоначальный объект права — это весь земельный участок, но оформляется же, как правило, лишь часть его, потому что и частных собственников земель в живых осталось по разным хозяйствам от 30 до 70 процентов. По словам Владимира Бархатова, в ряде случаев уже невозможно определить тех, кто когда-то вступил в права собственности на земельный участок. Нужны действенные законодательные инициативы, чтобы дело сдвинуть с мертвой точки, как выразился Владимир Бархатов, все работы надо проводить единым земельным массивом.
Руководитель Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области Константин Власов отметил, что в 2005 году на землеустройство в областном бюджете выделено 3 млн рублей, которые планируется израсходовать на кадастровые работы в 40 хозяйствах. В настоящее время закончены работы по определению кадастровой стоимости земель сельхозназначения. Она рассчитана по каждому хозяйству области, что необходимо при подготовке к переходу на новую систему налогообложения.
Выступление директора предприятия “Нижегородземкадастрсъемка” Владимира Сухомлина для некоторых стало откровением. Оказывается, не всем известно, что необязательно проводить дорогостоящее межевание земельного участка. Можно это сделать и через съемку, и это, кстати, выходит дешевле. В прошлом году такая корректировка размеров земельных долей была проведена 125 хозяйствами в 11 районах области. Чтобы удешевить эту работу, Владимир Сухомлин предложил открыть в области кредитную линию для хозяйств.
Завершило разговор практическое задание для всех руководителей, принявших участие в работе выездного заседания комитета. Директор предприятия “Искра” Богородского района Александр Скворцов рассказал, что в его хозяйстве начали собирать земли в единое целое. В ходе оформления всех документов он понял, что на это потребуется много денег, по его расчетам, стоимость работ может вылиться в сумму от полутора до четырех с половиной млн рублей. Для любого хозяйства это невозможно, заявил Александр Скворцов, и любое обсуждение этих вопросов может ничем не кончиться, если не решить вопросы финансовой помощи области, либо уменьшить стоимость работ.
“Выступающие тут говорили, что работы по переоформлению собственности на землю стоят 200 тысяч рублей, — сказал Александр Скворцов. — Я готов перечислить эту сумму прямо сейчас и знать, что мои земли будут оформлены в соответствии с требованием законодательства”.
По предложению Евгения Люлина именно на примере этого хозяйства решено было проследить все этапы работ по переоформлению земель.
Результатом заседания комитета по аграрным вопросам стало постановление, в котором, в частности, правительству области рекомендуется уполномочить профильное министерство (или сформировать межведомственный орган) на координацию деятельности исполнительных органов государственной власти области в вопросах реализации законодательства об обороте земель сельхозназначения. Органам местного самоуправления предлагается принять участие в долевом финансировании землеустроительных работ в процессе переоформления договоров аренды земельных долей в договора аренды участков.