Законная перепланировка против самоуправства

Переустройство и перепланировка жилых помещений – часто встречающееся сегодня явление. Отличие их в том, что переустройство представляет собой установку, замену или перенос внутреннего оборудования жилого помещения: санитарно­технического, электрического, инженерных сетей (например, установка бытовых электроплит взамен газовых, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, прокладка устройств для установки душевых кабин, «джакузи» и др.). Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения (например, перенос и разборка перегородок, устройство дверных проемов, дополнительных кухонь и санузлов и др.). На практике нередко производятся одновременно как переустройство, так и перепланировка жилого помещения, т.к. одни виды работ требуют проведения других. Общим признаком как переустройства, так и перепланировки является то, что по завершении данных работ появляется необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Законодательство не допускает самовольного проведения переустройства и (или) перепланировки, т.е. проведения данных работ без предварительного согласования с органом местного самоуправления и получения от него положительного решения. Для этого собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо перед началом планируемых работ должен представить на согласование целый ряд документов:

– заявление о переустройстве или перепланировке, в котором, помимо обязательных реквизитов, указываются срок производства ремонтно­строительных работ и планируемый режим, с указанием времени начала и окончания работ по конкретным дням. В случае если жилое помещение находится в общей собственности, заявление подписывается всеми собственниками этого помещения. На заявлении, исходящем от нанимателя жилого помещения по договору социального найма, помимо подписи самого нанимателя должны быть поставлены подписи совместно проживающих совершеннолетних членов его семьи, подтверждающие согласие на переустройство и (или) перепланировку;

– подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение или засвидетельствованные в нотариальном порядке их копии;

– технический паспорт;

– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, который заявитель заказывает и получает в проектных организациях.

Случаются ситуации, когда в ходе проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения необходимо присоединение к нему какой­то части общего имущества в многоквартирном доме, например, при объединении двух смежных квартир, принадлежащих одному и тому же собственнику, в одну квартиру необходимо присоединить часть лестничной клетки. В таком случае необходимо получить согласие на проведение данных работ у всех других собственников многоквартирного дома. Для этого собственник помещения, в котором проводится перепланировка и (или) переустройство, может выступить инициатором общего собрания всех собственников помещений дома и поставить данный вопрос на повестку дня для голосования.

В связи с тем, что государственный надзор за ходом переустройства и (или) перепланировки фактически отсутствует, при подаче всех необходимых документов заявитель несет полную персональную ответственность за качество выполненных им строительно­монтажных работ и дальнейшую эксплуатационную безопасность помещения. Одновременно заявитель принимает на себя обязательство по проведению данных работ только в соответствии с представленным проектом и с соблюдением согласованного режима и сроков их проведения, а также обеспечивает свободный доступ к месту проведения работ должностных лиц администрации г. Сарова или уполномоченного им органа для проверки хода работ (например, управляющую организацию многоквартирного дома, в жилом помещении которого проводятся данные работы).

Не позднее 48 дней с момента получения необходимых документов комиссия по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения администрации г. Сарова принимает и выдает заявителю решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения. Если решение положительно, то оно является юридическим основанием для начала проведения соответствующих работ. Что же касается фактического и юридического завершения данных работ, то документом, подтверждающим этот факт, является акт приемочной комиссии администрации
г. Сарова о приемке в эксплуатацию законченного переоборудованием и (или) перепланировкой жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки возможен в трех случаях: 1) в случае непредставления необходимых документов, перечисленных выше; 2) в случае представления документов в ненадлежащий орган, который не уполномочен осуществлять согласование; 3) в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки требованиям законодательства, санитарным и техническим правилам и нормам. Например, запрещаются ремонтные работы, которые могут привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасада, ухудшению условий проживания всех или отдельных граждан в доме или квартире. Решение об отказе в согласовании может быть обжаловано в суде.

Работы, проводимые при отсутствии положительного решения о согласовании или с нарушением утвержденного проекта, будут расцениваться как самовольные, за которые законодательством предусмотрена ответственность. Собственник или наниматель жилого помещения, в случае проведения самовольного переустройства и (или) перепланировки, обязан совершить одно из двух действий – либо привести жилое помещение в прежнее состояние, т.е. в состояние, которое было до проведения работ, в разумный срок, либо обратиться в суд. Если судом будет установлено, что в результате проведения работ не были нарушены права и законные интересы жильцов и не создана угроза их жизни или здоровью, то жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Если собственник или наниматель, при отсутствии вышеназванного положительного решения суда, не приведет самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение в прежнее состояние в установленные сроки, то судом по иску администрации г. Сарова в зависимости от субъекта нарушения могут быть вынесены следующие решения:

– в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. При этом обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние будет переложена на нового собственника, купившего это жилое помещение;

– в отношении нанимателя – о расторжении договора социального найма с возложением обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние на собственника этого жилого помещения, т.е. на наймодателя. Следует отметить, что расторжение договора социального найма по этим основаниям происходит без предоставления нанимателю и членам его семьи другого жилого помещения, т.к. самовольное проведение ремонтных работ нарушает права и законные интересы соседей, а также может повлечь за собой разрушение жилого помещения. Все это, согласно Жилищному кодексу, является основанием для выселения нанимателя через суд без предоставления другого жилья.

За самовольное проведение переустройства и (или) перепланировки существует также и административная ответственность, предусматривающая наказание в виде штрафа. Так, например, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах, согласно статье 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, влечет наложение штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. Рассматривают дела о таких административных правонарушениях и налагают штрафные санкции органы государственной жилищной инспекции или должностные лица, действующие от их имени.