“Революции не будет!”. Этими словами руководитель областного земельного комитета Константин Власов начал совещание с руководителями всех структур, призванных воплотить в жизнь земельную реформу. Совещание было посвящено вопросам предстоящей реорганизации в системе технической инвентаризации объектов недвижимости и земельного кадастра.
Как будет проходить реорганизация и что это значит — “революции не будет!”? С такого вопроса началась беседа нашего корреспондента с руководителем Земельной кадастровой палаты (ЗКП) Нижегородской области Александром КОРОБОВЫМ.
— Революционных действий действительно не будет, ведь революция подразумевает кардинальное разрушение предыдущей структуры. До настоящего времени ведением земельного кадастра занималась Земельная кадастровая палата, и мы вели его отдельно от учета объектов недвижимости. В рамках реформы подлежат либо ликвидации, либо реорганизации ряд учреждений, функции и полномочия которых расширяются и дополняются, и наша палата попадает под такую реорганизацию. Решение уже принято комиссией по административной реформе. Все работники ЗКП перейдут в новую структуру, которая будет выполнять не только функции нынешней палаты по ведению земельного кадастра. Она будет включать в себя ведение земельного кадастра и учета объектов недвижимости, то есть тем, чем раньше занимались БТИ. Объясню более подробно. Учет объектов недвижимости можно разделить на две составляющие. Для того, чтобы произвести учет, объект необходимо измерить и сделать соответствующую документальную запись, что является непосредственно учетом. Эти функции теперь будут разделены. Инвентаризация будет вынесена на рынок.
— И что это значит?
— Точнее, межевание земельных участков уже вынесено на рынок, а инвентаризация градостроительных объектов и других объектов недвижимости также выносится на свободный рынок услуг.
То же самое будет происходить в дальнейшем с организациями, которые называются БТИ. Они будут заниматься инвентаризацией. И не только они, а также и те, кто получит аккредитацию или вступит в саморегулируемую организацию. Как такового лицензирования не будет, а право заниматься этой деятельностью получат те, кто станет членом саморегулируемой организации. А она всеми своими активами будет нести ответственность за действия членов организации, но на переходный период БТИ сохранит свои прежние функции.
— А что вы имеете в виду под “переходным периодом”?
— Он будет длиться до принятия закона “О едином кадастре объектов недвижимости”. Проект этого закона уже есть, и хотя он спорный, хорошо, что он появился, потому что в настоящее время мы находимся в двусмысленном положении: закон о земельном кадастре есть, а об учете объектов недвижимости закона нет. Процесс принятия законов, как мы знаем, не слишком быстрый, но ожидается, что такой закон появится уже в следующем году. Тогда закон будет четко прописывать, кому чем заниматься. Ведение кадастра будет осуществляться территориальными органами агентства либо такими подведомственными учреждениями. Сейчас такой четкости пока нет, и неизвестно, во что будет преобразована наша палата. До конца года такая ясность должна появиться.
— Процесс приватизации земельных участков и квартир до сих пор идет, а в последнее время он даже активизировался. Известно, что самым первым шагом при приватизации является визит в БТИ. Но если идет реорганизация БТИ, куда направляться в первую очередь?
— Чтобы не останавливать рынок и не вносить сумятицу, организации, прошедшие аккредитацию, продолжают выполнять прежние функции в том же объеме, который они выполняли до этой реформы. Список аккредитованных организаций в учреждение юстиции будет представлен. Таким образом, все пока остаются на своих местах.
В переходный период трудно резко перейти к выполнению новых функций. Мы к этому сейчас не полностью готовы. Нет ни инструктивного, ни методического материала, ни законодательной базы. Кадры наши, ведущие земельный кадастр, загружены на 150 процентов. Объем заявок на выдачу сведений по области и штатная численность не стыкуются. На сегодняшний день мы уже обработали 75 тысяч обращений, а в 2003 — столько за год было.
— Реформа организаций, осуществляющих техническую инвентаризацию земли и объектов градостроительной деятельности, повлияет на развитие земельного рынка?
— Цель реформы — снизить нагрузку на самого заявителя. Сейчас людям приходится обходить массу организаций и тратить большие средства на сбор необходимых документов. Реформа является одним, но не единственным, из шагов к созданию так называемого “единого окна”.
Для того, чтобы создать “единое окно”, надо иметь организацию, которая будет заниматься единым кадастром объектов недвижимости, совместить ее функции с функциями органов регистрации. А это на сегодняшний день проблематично, так как мы относимся к разным ведомствам.
Чем быстрее процесс рассмотрения заявок будет освобождаться от бюрократических проволочек, тем более бурно будут происходить позитивные процессы на земельном рынке. Сейчас некоторые люди просто боятся что-либо оформлять, продавать или покупать из-за того, что... набегаешься. Да и нет денег таких, чтобы нанять какую-нибудь посредническую организацию заниматься этой беготней.
Таким образом, перед реформой стоит социально значимая задача. Сейчас готовится совещание в полпредстве президента РФ по ПФО по созданию пилотного проекта переходной модели в рамках Нижегородской области.
— Какие задачи стоят перед вами в переходный период?
— Одна из главных задач — подготовка к переходу на новую систему налогообложения, которая будет осуществляться с 2006 года согласно кадастровой стоимости земельных участков. Помимо оценочных мероприятий, которые ведутся сейчас повсеместно, мы должны занести все сведения обо всех участках, на которые когда-либо ранее выдавались документы (мы их так и называем: ранее учтенные земельные участки) для того, чтобы сведения об участке дали возможность начислить налог уже по новой схеме. До конца года мы эту работу, думаю, процентов на 90 сделаем.
Определение размеров земельного налога будет находиться в полномочиях органов местного самоуправления, но некоторое увеличение, по-видимому, произойдет. Районы области в основном дотационные, и поэтому земельный налог станет одним из ключевых моментов формирования местных бюджетов.
P. S. Нам, нижегородцам, не привыкать брать на себя функции полигона для отработки процесса различных реформ и реорганизаций. Вот и сейчас Нижегородская область вступает в пилотный проект, предусматривающий формирование более тесного взаимодействия регистраторов и специалистов по ведению кадастрового учета. На вопрос, куда, в какую организацию будут теперь направлены архивы БТИ, руководители Роснедвижимости отвечают, что пока эти архивы трогать не нужно, Роснедвижимость не хочет брать на себя ответственность за информацию, которую формировали другие организации. По-прежнему отчетность в налоговые органы и подачу сведений в органы статистики будут представлять органы технической инвентаризации, как это предусмотрено в федеральном законе “О государственной регистрации прав...”. Органы юстиции по регистрации прав (ГУЮНО) также будут принимать от органов технической инвентаризации документы, на основании которых будут регистрироваться права собственников земельных участков или объектов недвижимости. Знать об этом в нынешний переходный период очень важно.
Реформы сейчас научились проводить не скачками и путем революций, а плавно, поэтапно. Переход к единому кадастру объектов недвижимости планируется провести за год-полтора — время, необходимое, чтобы кадастр недвижимости заработал.
В российские органы по кадастровому учету, на основании которых предполагается формировать систему учета объектов недвижимости, должно прийти еще около 10 тысяч сотрудников, они нужны для обеспечения достойных услуг населению, для того, чтобы изменить ситуацию, когда люди стоят в многочасовых очередях, а сам учет становится тяжелой процедурой. По словам руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаила Мишустина, человек (клиент) должен быть поставлен во главу угла, и нужно выполнить все необходимые мероприятия, чтобы государственная услуга была для него необременительной. По данным Единого государственного реестра, в архивах БТИ РФ сейчас существует информация о более чем 32 млн участков и более чем 70 млн объектов недвижимости. Эта информация тоже должна быть проинвентаризирована, инвентаризационные сведения должны быть оформлены законным путем, а информация переписана в Единый государственный реестр недвижимости, который будет создаваться после выхода новых федеральных законов. От качества и полноты выполнения этой работы будет зависеть эффективность функционирования всей кадастровой системы. Задачу планируется решить к 2006 году.
Продолжаем публиковать ответы руководителей департамента земельных отношений Министерства имущественных отношений Нижегородской области на вопросы, касающиеся землепользования и землеустройства.
— Как идет начисление НДС при продаже земельных участков?
— На основании статьи 143 Налогового кодекса РФ, плательщиками налога на добавленную стоимость признаются: организации, индивидуальные предприниматели, лица, признаваемые плательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товара через таможенную границу РФ, определяемые в соответствии с Таможенным кодексом РФ.
При этом статьей 11 Налогового кодекса РФ установлено, что организациями признаются юридические лица, образованные в соответствии с законодательством РФ.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, за исключением операций, не подлежащих налогообложению согласно статье 149 Налогового кодекса РФ, и операций, не признаваемых объектом налогообложения согласно пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.
Согласно статье 39 Налогового кодекса РФ, в целях налогообложения реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных Налоговым кодексом РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе.
В соответствии с вышеуказанными нормами Налогового кодекса РФ, операции по реализации земельных участков не освобождены от обложения налогом на добавленную стоимость (НДС).
Следовательно, операции по передаче (продаже) земельных участков являются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.
При этом плательщиком НДС является лицо, выступающее в договоре купли-продажи земли продавцом.
Пунктом 1 статьи 168 Налогового кодекса РФ установлено, что при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму налога.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, продавец дополнительно к стоимости (цене) выкупаемого земельного участка должен предъявить покупателю сумму НДС.
— В жилом многоквартирном доме имеются находящиеся в муниципальной имущественной казне приватизированные квартиры, встроенное помещение — магазин, принадлежащий на праве собственности райпо. Каков механизм продажи райпо земельного участка?
— Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ, в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законом.
В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам — на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
В соответствии с пунктом 4 статьи 28 федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ, при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, покупателями такого имущества заключается договор аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.
Собственники объектов недвижимости в праве одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
— В районе принято Положение о порядке предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством. По какой цене продавать земельные участки для целей, не связанных со строительством?
— Цена земельного участка или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством, определяется органом местного самоуправления на основании отчета независимого оценщика в соответствии с постановлением правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. № 808 “Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков”.