Заметное волнение наблюдается сегодня среди региональных застройщиков. Созданные опытными специалистами с рыночным мышлением фирмы в течение последних лет успешно работали, занимая определенную нишу на строительном рынке. Некоторые строители понемногу, иногда по дому в год сдавали. Поскольку спрос на жилье превышает предложение, тесно на рынке не было. Но сейчас в регион пришли крупные московские фирмы с большими деньгами и возможностями, готовые строить жилье для нижегородцев. И уже строят. Рядом с ними региональные застойщики почувствовали себя неуютно.
О ситуации на строительном рынке сегодня и о перспективах его развития размышляет вице-президент фирмы ООО “Нижегородстрой” Владимир ЧЕЛОМИН.
— Владимир Николаевич, помнится, в нашей беседе раньше вы с ностальгией вспоминали о строительном буме во времена плановой экономики. Похоже, сегодня наш город на пороге такого бума. Согласны вы с этим?
— Да, в Нижнем прогнозируется строительный бум. Но... пока только прогнозируется. По крайней мере, власти планируют увеличение сдачи жилья по сравнению с прошлым годом в два раза. Естественно, это с учетом возможностей московских структур, солидных фирм-застройщиков. Для нас, нижегородских операторов на этом рынке, москвичи составят очень серьезную конкуренцию. Во-первых, у них есть деньги. Во-вторых, они уже прочувствовали, что значит цена земли, и идут “вверх”, строят высотки, эффективно используя выделенные площадки. Правда, я не совсем уверен, что будущее за высотками. Если спросить нижегородских обывателей, в каких домах они хотели бы жить — в высотках или 5-этажках, на худой конец, в 9-10-этажках, не сомневаюсь, что большинство проголосует за 5-9-10-этажки. Равнение идет на Запад. Но там мегаполисы изначально застраивались высотками. У нас же пока они будут отдельными островками, а потому открытыми ветровым и прочим нагрузкам. Кроме того, наше ЖКХ не готово к эксплуатации высоток. Но это уже другая тема разговора.
— Кроме денег, московские фирмы предлагают и новые финансовые технологии, довольно привлекательные.
— В основе этих технологий лежит тот же принцип, что и у всех застройщиков, — привлечение дольщиков. Но возможны они опять же благодаря наличию оборотных средств, чего нет у наших застройщиков.
— Рядом с москвичами нижегородским застройщикам не будет тесно?
— Пока я не вижу оснований для тревоги. Они работают. Мы тоже работаем. Но, конечно, все идет к тому, что на рынке смогут удержаться “киты”.
Во многом судьба нижегородских застройщиков будет зависеть от позиции городской власти. Власть должна прогнозировать завтрашний день и перспективы развития строительного рынка с учетом интересов региона.
Можно поразмышлять, какой наихудший вариант возможен. Имея деньги, москвичи могут позволить демпинг по ценам. В результате местные застройщики с их объективными, замечу, ценами станут невостребованными, в результате будут вынуждены прекратить свою деятельность. Руки у московских фирм будут развязаны, и тогда они могут резко вздуть цены на жилье. У покупателя же выбора уже не остается.
Вот чтобы такой сценарий не прошел, власть должна сдержать процесс “умирания” региональных застройщиков. В городе работает десятка полтора фирм-застройщиков, которые ежегодно сдают солидные объемы жилья, помогают городу реализовывать жилищные программы.
— Каких действий вы ждете от властей города для сохранения региональными застройщиками своих позиций на рынке?
— От власти в принципе зависит многое. Согласен, что рынок должен быть саморегулируемым. Но если им не управлять, мы получим хаос. Что у нас часто и наблюдается. У власти для такого регулирования есть все рычаги.
Прежде всего, конечно, надеюсь, что не все земельные участки будут отдаваться под застройку только москвичам. Было бы идеально, если бы площадки продавались на аукционе — открыто и прозрачно. Но площадки эти должны быть уже подготовлены к застройке, имею ввиду обеспечение их всей необходимой инфраструктурой. Средства на эти цели есть у города — за счет тех же застройщиков, которые отдают городу от каждого сданного дома до 25 проц. квартир, а это очень приличные деньги. Правда, при открытых аукционах площадок для застройки могут развить свою деятельность перекупщики. Значит, в условиях аукциона нужно предусмотреть, чтобы этого не произошло.
Необходимо также, чтобы власти координировали взаимоотношения застройщиков с такими структурами, как Нижновэнерго, Водоканал, Теплоэнерго. И помогали там, где мы зависаем. Элементарный пример из нашей практики. Четвертый месяц у нас простаивает кран, парализована работа на строительстве гаражного комплекса на 300 боксов в Верхних Печерах. Четыре месяца не можем получить 35 киловатт электроэнергии. Аргументируется это тем, что временное подключение не дадут. Но без временного мы не сможем прийти к постоянному подключению. Получается замкнутый круг. В такие вот ситуации власть обязана вмешиваться. Если, конечно, она заинтересована в быстрых темпах строительства.
Формирование цены на жилье тоже должно координироваться властью. Вот скажите, почему застройщик должен дополнительно платить за врезку дома к канализации или за подключение к теплу? Структуры, требующие этого и называющие немалые суммы, объясняют — “на развитие”. Но в стоимости той же гигакалории уже заложена строка “на развитие”. Считаю, все это произвол. А для застройщиков — дополнительные обременения, повышающие стоимость жилья.
Вполне можно снизить стоимость жилья процентов на 30, и тем самым способствовать росту покупательской способности граждан. Факторы для такого снижения есть. Первый — отмена НДС для стройки. Это, конечно, должно решаться на государственном уровне. Второй фактор — на местном уровне урегулировать решение проблем с монополистами, чтобы снизить накрутки за счет дополнительных обременений, которых довольно много. При наличии нормальных коммуникаций себестоимость кв. метра уложилась бы в 8—9 тыс. руб. Сегодня за счет обременений наматывается еще 5—6 тыс. Вот почему в Нижнем такое дорогое жилье. И почему застройщик не может рассчитывать на высокую рентабельность. Особенно в таких районах, где строит наша фирма, — Канавинском, Ленинском, Московском.
— Владимир Николаевич, расскажите о ваших сегодняшних объектах. В частности, о квартале на Больших оврагах. Ваша фирма первой приступила к новому строительству на этом участке. Он хоть и в историческом центре города, но известно, что очень проблематичный.
— Площадку на ул. Ямская—3-я Ямская—Горького мы осваиваем уже полтора года. Нынче планируем сдать первый дом. Темпы работ там сдерживаются из-за отсутствия инженерной инфраструктуры. Еще на этом участке много нужно снести ветхого фонда, предварительно расселив жителей. График расселения составлен и утвержден, и он соблюдается. Два дома уже расселили. Но, по понятным причинам, переселиться желают сразу все жители этого микрорайона. Отсюда конфликты, жалобы. Дополнительная психологическая нагрузка для нас.
Генеральный план застройки утвержден, есть эскиз. Но это одна из многих строительных площадок, где сегодня мы ведем работы. Всего же их десять. Строим жилье совместно с рядом крупных предприятий — со Связьинформом, “Полетом”, ГЗАСом, Оргсинтезом. Площадки их — деньги инвестируем мы.
Определили для себя задание: сдавать ежегодно по 20—25 тыс. кв. м жилья. Нынешний год не будет исключением.
О пожарной безопасности квартир в наших новостройках заботятся производители деревянных конструкций ЗАО “ДОК 78”. В этом году предприятие получило сертификат на выпуск противопожарных дверей.
В конструкции двери параметры просчитаны так, чтобы не было щелей. Таким образом исключается возможность проникновения в квартиру огня и дыма. При изготовлении дверей применяются специальные защитные материалы.
Деревообрабатывающий комбинат уже приступил к серийному выпуску противопожарных дверей. И заказы на них тоже есть. Реализовано более 4 тыс. кв. метров изделий для строящихся зданий. К сожалению, интерес к новой продукции проявили пока только московские строители.
На рынке строительных материалов в регионе ОАО “Завод железобетонных конструкций № 1” прочно занимает лидирующее положение. У завода уже сложился постоянный круг клиентов.
Более 1000 операторов стали потребителями его продукции, чему в немалой степени способствует огромный ассортимент комплектации для строительства зданий, сооружений и дорог. Предприятие постоянно развивается, наращивая свои возможности. Сегодня мощности его позволяют производить 140 тыс. куб. м железобетона, 50 тыс. куб. м товарного бетона и раствора.
В этом году ЗЖБК № 1 провел реконструкцию цеха № 9. Приобретены новые станки точечной сварки, без которых невозможно изготавливать каркасы, мостовой кран грузоподъемностью 5 тонн, оснастка для изготовления лестничных ступеней, поддоны для изготовления плит перекрытия. Обновление технического оснащения позволило повысить качество продукции. Для ускорения схватывания бетонной смеси внедрена добавка П-2, что способствовало росту объемов и расширению номенклатуры.
Сейчас управление завода и его цеха осваивают программу 1С: “Производство. Услуги. Бухгалтерия”. Эта система позволит быстро и качественно обслуживать клиентов.