|
Решение общенациональной задачи удвоения ВВП
страны до 2010 года требует от реального сектора экономики темпов роста
не менее 7-8% в год. Объективная необходимость такого экономического
развития диктуется сегодня суровой правдой жизни. Без наращивания
экономической мощи государства обречены на провал любые реформы: в
жилищно-коммунальном хозяйстве, вооруженных силах или местном
самоуправлении. Особую остроту проблеме придает ставшая уже хронической
зависимость страны от "нефтедолларов", бездарная и порочная практика
распродажи и "проедания" ради сиюминутной выгоды богатейших природных
ресурсов. По сути дела, происходит гибельное для нации втягивание страны
в кабальную сырьевую зависимость от так называемого "золотого миллиарда"
- наиболее развитых государств мира.
Где же найти колоссальные резервы и средства,
обеспечивающие не экстенсивный, а интенсивный путь развития экономики,
не зависящий от конъюнктуры капризного рынка. Казалось бы, чего особенно
долго искать - ведь есть отечественная банковская система. Однако при
совокупном капитале всех российских банков, не превышающем 5-6
миллиардов долларов (капитал одного иностранного банка рейтинга
ТОП-100), поставленная сверхзадача обречена на провал. В силу специфики
привлеченных и собственных средств, отечественные банки способны давать
лишь краткосрочные кредиты, преимущественно до одного года. Да и
процентные ставки ориентируются на непомерно высокую (16%) ставку
рефинансирования Центробанка. При таких условиях плачь да ищи более
"длинные" и "дешевые" деньги за границей.
Вместе с тем, как отмечалось на Международном
экономическом форуме в Санкт-Петербурге летом 2003 года, восьмая часть
территории Земли, реальное богатство России в стоимостном выражении в 10
раз превосходит мировой ВВП. При минерально-сырьевой базе, составляющей
треть планетарной, наша страна за истекшее десятилетие привлекла не
более 0,3% мирового инвестиционного интереса. Беда в том, что в России
так и не удалось создать достаточно привлекательного климата для
перетока капитала. Опасность его невозврата дамокловым мечом висит над
инвесторами и кредиторами, желающими вкладывать свой капитал в реальный
сектор экономики страны.
Для решения этой проблемы разработаны новые в
российской практике финансовые инструменты для привлечения отечественных
и иностранных инвестиций - Залоговый Фонд, земельные векселя и
облигации, а также легитимная модель низконалоговой территории.
Инвестиционный механизм позволяет субъектам Федерации, муниципалитетам
активно вовлекать в рыночный хозяйственный оборот земельные ресурсы. При
этом речь идет не о простой купле-продаже, в результате которой теряется
право собственности на землю. Ипотека позволяет использовать ее в
качестве многократного залога для привлечения инвестиций. Важно и то,
что хозяйственная деятельность на заложенном участке не прекращается,
его можно даже сдавать в аренду.
Ипотечный механизм апробирован в Лотошинском
районе Московской области. Этот муниципалитет образовал Земельный
Залоговый Фонд и оформляет кредитные договоры под ипотеку крупных
земельных участков. Решение о создании земельных залоговых фондов принял
Южный Федеральный округ РФ, правительства Удмуртии и Ростовской области.
Большую заинтересованность в этом вопросе проявили и другие субъекты
Федерации и муниципальные образования России. В чем же суть
инвестиционного механизма? Попробуем изложить основные составляющие его
элементы и их взаимодействие.
ИНВЕСТИЦИИ ПОД ИПОТЕКУ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И
МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ. В виде обеспечения возвратности кредитных средств
в минувшие годы широко использовались государственные, муниципальные и
корпоративные гарантии и обязательства, а также разного рода ценные
бумаги и их суррогаты. При этом не было достаточно ясного правового
поля, конкретных прав и обязанностей регионов в проведении
инвестиционной политики, что и становилось непреодолимым барьером для
законопослушного и осторожного западного инвестора. Новый бюджетный
кодекс России во многом упорядочил эту работу, породив при этом
естественные трудности для свободного предоставления государственных и
муниципальных гарантий. Теперь их объем и структура должны утверждаться
ежегодным законом о бюджете. Конечно, это неизбежная потеря времени, а
порой и интересов. Тем не менее, для инвестора этот вид гарантий
наиболее предпочтителен. Правда, и особого энтузиазма не вызывает,
поскольку подавляющая часть регионов России являются дотационными.
Для реализации планов социально-экономического
развития муниципалитетов, областей, республик необходим доступ к
дополнительным инвестиционным ресурсам и желательно без каких-либо
потенциальных угроз для бюджетов. Для решения этой задачи и предлагается
новый инвестиционный механизм, суть которого в ипотеке (залоге)
государственных или муниципальных земель. Этот мощный пласт
национального богатства (92,5% Земельного фонда РФ) оказался практически
полностью исключенным из цивилизованных рыночных отношений. Дело доходит
до абсурда. Действующее земельное законодательство позволяет...
продавать государственные и муниципальные земли через аукционы и
конкурсы, но запрещает их ипотеку (залог).
На примере "пилотного" района Московской
области отработана методика, соответствующая законодательству РФ и
позволяющая перевести земли из государственной или муниципальной
собственности в акционерную. Образован ОАО "Залоговый Фонд", который
легитимным образом использует вложенное в свой уставной капитал
имущество (прежде всего земли) в залоговых операциях, а также для
ипотечного обеспечения собственных ценных бумаг (векселей, облигаций).
Дело в том, что законодательство допускает ипотечные отношения с
земельными участками, на которых находятся объекты недвижимости.
Муниципалитет через пакет акций в Залоговом Фонде, который равен в
стоимостном выражении вложенному земельному участку, получает новые
финансовые рычаги для проведения инвестиционной политики - залоговое
обеспечение, земельные векселя и облигации, закладные. Поскольку
методика предполагает наличие земель поселений, входящих в генеральный
план развития территорий, то средства на оформление землеустроительной и
градостроительной документации рано или поздно муниципалитету изыскивать
всё равно придется. В нашем случае эта работа просто ускоряется.
Существенно снижается риск невоз-врата
вложенных средств, поскольку в соответствии с законом об ипотеке
залогодержатель имеет приоритет перед другими кредиторами. Кроме того, в
случае выпуска векселей или облигаций, обеспеченных землей, возникают
дополнительные возможности для возврата кредита, а также получения
прибыли путем операций с этими ценными бумагами на фондовых рынках. А
необходимость страхования земельного имущественного комплекса при
ипотеке делает практически безопасной инвестиционную деятельность.
Инвестор учитывает и то обстоятельство, что цена земли неуклонно растёт.
В случае невозврата заёмных средств кредитор получит в собственность без
особых судебных проволочек заложенный участок земли с гораздо большей
рыночной стоимостью. Важнейшей задачей для муниципалитета становится
оптимальное и эффективное использование заёмных средств в высокодоходных
инвестиционных проектах. В противном случае он может потерять весь или
соответствующую часть своего залогового фонда.
ЗАЛОГОВЫЙ ФОНД. Для более совершенной
инвестиционной деятельности и обеспечения твердых гарантий любым видам
заимствований необходимо создать принципиально новый финансовый институт
- Залоговый Фонд, предметами которого могут быть земли, леса, недра,
основные фонды, здания, сооружения, ценные бумаги и т.п. При этом залог
должен быть легитимным и высоколиквидным. Формирование Залогового Фонда
возможно и на солидарной основе, при которой его учредителями могут
стать любые собственники, заинтересованные в получении инвестиций.
Вместе с тем реальность такова, что сегодня у
субъектов Федерации и муниципальных образований наиболее ценным
предметом залога является земля. Однако, как уже упоминалось,
государственные и муниципальные земли по закону не могут быть предметом
ипотечных отношений. Эти формы собственности следует перевести в любые
другие, например, акционерную. Для этого и создается акционерное
общество "Залоговый Фонд", обладающее полными правами нового
собственника на земельные участки, внесенные в качестве взноса в его
уставный капитал. Такой Залоговый Фонд уже на законной рыночной основе
способен гораздо эффективнее решать вопросы инвестиционной политики
субъекта Федерации или муниципалитета.
При создании Залогового Фонда на акционерной
основе можно руководствоваться процедурой, регламентируемой федеральными
законами "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О приватизации
государственного и муниципального имущества". В статье 3 последнего
говорится о том, что действие этого закона распространяется на
отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых
расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. В
соответствии со статьей 25 указанного закона орган исполнительной власти
субъекта Федерации или орган местного самоуправления своим решением
может внести государственное или муниципальное имущество в качестве
вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВЕКСЕЛЬ. Земельный вексель
подразумевает единство простого или переводного векселей с их
имущественным обеспечением - договором об ипотеке земельного участка или
закладной. При этом конкретный земельный участок должен являться
собственностью векселедателя и не иметь снижающих его рыночную
ликвидность законодательных ограничений. Кредитор (инвестор) в качестве
гарантии прежде всего получает обычный вексель, который вполне
самостоятельно работает, и как безусловное обязательство должника
выплатить заемную сумму в денежной форме и в установленный срок, может
быть предъявлен к безоговорочной оплате. Однако должник далеко не всегда
в состоянии выполнить это требование. Другое дело - залоговое
обеспечение того же самого векселя, да еще в виде земельной
собственности. К тому же кредитор по закону вправе потребовать
страхование ипотечного имущества. То есть налицо три вида обеспечения
или залога кредита - вексель, договор об ипотеке и страховка заложенного
земельного участка.
Номинальная стоимость векселя должна
складываться с учетом стоимостной оценки земли, передаваемой в
собственность. При этом большую роль играет ее стоимостной эквивалент
рыночного спроса. В регионе целесообразно организовать постоянно
действующую ярмарку земель или "земельную биржу". Через проведение
торгов будет происходить фактическое выявление спроса и предложения на
конкретные земельные участки, следовательно, будет постоянно
определяться и самостоятельно устанавливаться рыночная цена земли.
Вексель позволяет гибко строить инвестиционную
работу и с иностранными партнерами. Создание Залогового Фонда
администрациями городов и районов станет весомым дополнением к
ежегодному объему муниципальных гарантий, обеспечивающих возвратность
инвестиций. Залоговые Фонды, сформированные из высоколиквидных земель,
как показали итоги совещания в сентябре 2003 г. в Берлине
Германо-Российского Экономического Альянса, вызывают большой интерес у
зарубежных банковских и финансовых структур. Российская банковская
система еще плохо адаптирована к потребностям реального сектора
экономики. Процедура получения кредита отягощена бюрократическими
путами, сами кредиты даются в сравнительно небольших объемах и на
короткий срок, да и годовой процент для предпринимательства весьма
велик. Другое дело - иностранные инвестиции. По всем вышеуказанным
параметрам они более предпочтительны. Однако до последнего времени
иностранцы требовали либо государственных гарантий, либо гарантий
российских первоклассных банков. Земельные залоговые Фонды и их ценные
бумаги, прежде всего векселя и облигации, обеспеченные залогом ликвидных
земельных участков, коренным образом изменят состояние дел к лучшему.
Кредиты могут быть получены либо в самом банке-резиденте, либо от его
зарубежного партнера - банка-корреспондента. Российский банк может
выступать и в роли гаранта сделки. В случае невозврата кредита
зарубежному инвестору претензии будут обращены, как к гаранту, и к
российскому банку. Поскольку у него будет находиться оригинал земельной
ценной бумаги, то он всегда может предъявить это долговое обязательство
должнику и в случае невозврата долга в денежной форме в обязательном
порядке приобретает его натуральный эквивалент - конкретный земельный
участок. Земельный вексель выгодно отличается от простого или
переводного тем, что имеет в виде обеспечения наиболее гарантированный
от всякого рода случайностей класс собственности - землю. Основные и
оборотные фонды, состояние банковского счета, даже недра, нельзя
сравнивать по уровню экономической безопасности для инвестора. Весьма
важным для кредитополучателя - собственника земли - является то, что в
соответствии с законом земельный участок, на который установлена
ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Земельный вексель может выступать и в роли,
обеспечивающей еще одну важную функцию - долговое обязательство
арендатора земельного участка перед его собственником (муниципалитетом)
по оплате: стоимости права аренды земельного участка в течение
установленного срока (вплоть до максимального срока аренды в 49 лет);
ежегодной арендной платы. По существу, это одна из форм кредитования
арендатора муниципалитетом (в определенном смысле, разновидность
ипотечного кредитования). Такой земельный вексель - это муниципальная
ценная бумага, обеспеченная правом аренды земельного участка, имеющего
высокую и неуклонно растущую рыночную стоимость, или регулярными
арендными платежами. Фактически земельный вексель означает обязательство
арендатора вернуть муниципалитету бюджетные средства, затраченные на
создание и воспроизводство системы улучшений муниципальных земель,
используемых арендаторами в коммерческих целях. Таким образом, земельный
вексель для муниципалитета в одном случае может служить эффективным
финансовым инструментом привлечения отечественных и иностранных
инвестиций для реализации собственных социально-экономических проектов,
а в другом - становится действенной формой муниципального кредитования
участников земельного рынка и тем самым развивает ипотечные отношения,
мобилизует средства населения.
МУНИЦИПАЛЬНЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОБЛИГАЦИИ. Наряду с
земельным векселем вполне реально эффективное использование в
инвестиционной политике земельных облигаций. Основной целью выпуска
облигационных займов, обеспеченных земельными имущественными правами,
является привлечение свободных денежных средств юридических и физических
лиц в местные бюджеты путем превращения имущественных прав в более
ликвидную - денежную форму. Как и при выпуске земельных векселей,
условиями принятия решения об эмиссии муниципальных земельных облигаций
будет следующее: недостаток местных бюджетных средств на реализацию
планов и программ социально-экономического развития; относительно низкая
капиталоемкость при привлечении финансовых ресурсов, поскольку форма
погашения и обеспечения заемных средств - земельные имущественные права;
возможность увеличения налогооблагаемой базы путем введения в финансовый
оборот имущественных прав на земельные участки.
Для успешной реализации выпуска муниципальных
земельных облигаций необходимо создание такой организационной структуры,
которая бы оптимально согласовывала интересы участников по обслуживанию
эмиссии. Прежде всего, это касается выбора эмитентом уполномоченных
инвестиционных институтов. Как правило, необходимо на конкурсной основе
подобрать банк-депозитарий, который одновременно служит и гарантом
облигационного займа. Вообще, для проведения такого рода операций
оправдано создание собственного муниципального банка. Далее следует
выбрать наиболее надежные инвестиционные компании и фонды. Правовое поле
создаётся соответствующим решением органа представительной власти
муниципалитета о выпуске муниципальных облигационных займов, их статусе
и налоговых льготах. Орган исполнительной власти должен утвердить
положения о выпуске, обращении и погашении облигационных займов, о
системе уполномоченных инвестиционных институтов, а также порядок
обеспечения данных облигационных займов. Средства, полученные от
размещения облигаций, должны быть направлены в первую очередь в
соответствующие статьи местного бюджета с последующим целевым
использованием как на обслуживание займов, так и на реализацию
инвестиционных проектов по обустройству земель региона. Распоряжается
этими средствами администрация муниципалитета, а их хранение и
аккумуляция происходит на счетах уполномоченного банка-депозитария и
гаранта эмиссии.
СВОБОДНЫЕ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ЗОНЫ. Наибольший
экономический эффект от притока капитала извне можно достичь при
системном подходе в инвестиционной политике. Организация на базе
какого-либо административного образования свободной экономической зоны
или зоны экономического благоприятствования вполне способна создать
устойчивый механизм перелива капитала. В пределах своей компетенции
законодательная власть региона должна принять соответствующий пакет
законов, которые будут устанавливать понятные инвестору "правила игры" и
обеспечат гарантии возврата его капитала. Анализ деятельности свободных
экономических зон (СЭЗ) в России за последние годы приводит к следующим
выводам.
1. Если сама идея организации СЭЗ заслуживает
одобрения, то существующие формы ее реализации к настоящему времени
безнадежно устарели; противоречат федеральному законодательству и,
прежде всего, налоговому и бюджетному кодексам РФ; не привлекательны для
иностранного капитала из-за недостаточного правового обеспечения и
повышенного инвестиционного риска.
2. В название СЭЗ и в определении их целей и
задач следовало бы учитывать такие актуальные проблемы современного
развития общества, как научно-технический прогресс, экологическая
безопасность, духовное и физическое здоровье людей.
3. При принятии субъектом РФ законодательной
базы целесообразно заложить возможность администрации СЭЗ образовывать:
залоговый и страховой фонды, специальный уполномоченный банк.
Администрация СЭЗ должна иметь право создавать и
организационно-экономически контролировать деятельность этих ключевых
элементов финансовой инфраструктуры.
4. Особое внимание следовало бы уделить
функционированию в зоне экономического благоприятствования таких новых
"земельных" институтов, как земельная биржа, оперирующая ценными
бумагами, обеспеченными собственностью на землю, включая и арендные
отношения, концессии; земельный банк.
5. Для придания функционированию СЭЗ рыночного
характера, а также компенсации средств, выпадающих из доходной части
бюджета в результате льгот, вполне обосновано было бы: введение
льготного налогообложения на основе режима "налоговых каникул"
непосредственно резидентам СЭЗ; предоставление субъекту федерации, на
территории которого расположена СЭЗ, бюджетного кредита в рамках
суммарных налоговых преференций.
6. Весьма привлекательным для инвесторов было
бы введение в таких налоговых "оазисах" льготного таможенного и
валютного режимов, а также упрощенной схемы регистрации и финансовой
отчетности резидентов.
В сочетании с эффективными финансовыми
инструментами, при наличии правовой базы и льготного инвестиционного
климата, неизбежно произойдет стремительное повышение кредитного
рейтинга региона. Снижение риска вложения капитала и увеличение его
доходности позволит обеспечить финансовыми ресурсами не только
реализацию планов социально-экономического развития данного региона, но
и в целом всего субъекта Федерации.
С.ЛЕНКИН,
директор НИИ социально-экономических реформ РАЕН, доктор экономических
наук, г.Москва.
№
15, 2004 год |
Как
никогда, на этой неделе Рыбам нужно отнестись ко всему с большой серьёзностью.
От этого будет зависеть многое в вашей жизни. В понедельник очень возможна
некоторая прибыль. Во вторник, доверившись своей интуиции, вы сможете принять
единственно правильное решение. В среду и четверг вы почувствуете упадок сил, и
вам захочется уйти от повседневной действительности. В пятницу плохое настроение
ещё не пройдет, но уже наступит заметное улучшение. В субботу и воскресенье
появится уверенность в собственных силах, и вы поймете, что ваши надежды близки
к исполнению. 