ПРОЕКТЫ
В июне в Москве в академии наук состоялся 7-й Национальный конгресс по недвижимости. Его возглавил председатель комитета Государственной Думы по собственности Виктор Плескачевский. Участники российского рынка недвижимости, риэлторы и строители, бизнесмены, обсуждали новые законопроекты, внесли многочисленные поправки. В работе Конгресса приняли участие и нижегородские представители риэлторских и строительных компаний. Наш корреспондент обратился к некоторым участникам Конгресса с просьбой прокомментировать новые законопроекты.
— В новом Жилищном кодексе сужен круг граждан, которые могли бы претендовать на бесплатное жилье, — сказал руководитель отдела маркетинга ГК “Триумф” Роман Амбарцумян. — Тех 30 категорий льготников в общей очереди уже не будет. В три раза сокращается число очередников. На мой взгляд, проект Жилищного кодекса носит антисоциальный характер.
Отменяется и бесплатная приватизация жилья. До 1 января 2007 года надо успеть оформить в собственность и квартиру, и земельный участок. Налог на недвижимость нужно будет платить, исходя из рыночной стоимости. Он будет колебаться от 0,1 до 1 процента, причем эти тарифы будут устанавливать местные муниципальные власти.
Надо отметить, что сейчас нет единых критериев оценки недвижимости, нет единой методики. Существует несколько стандартов по оценке объектов. Хорошо, что в новом жилищном кодексе не предусматривается обязательное страхование недвижимости. Что касается перепланировки квартиры, то необходимо будет максимально четко прописать все изменения и все согласовать. Спрос с перепланировщиков будет жесткий.
Еще один законопроект хотелось бы отметить — о жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по использованию накоплений граждан. За малейшие нарушения их уставов люди смогут лишиться жилья.
Роман Амбарцумян видит в законе об ипотечном кредитовании как плюсы, так и минусы. Конечно, можно считать плюсом то, что государство пытается снять административные барьеры, увеличить объемы жилищного строительства, проводить открытые аукционы. Государство также обещает обеспечить новое жилье инфраструктурой, строить инженерные коммуникации. Хотя, по мнению Романа Амбарцумяна, в это верится с трудом, средств может и не хватить. Предполагается отмена нотариального подтверждения ипотечной сделки (нотариальная пошлина составляет сейчас 1,5 процента от стоимости жилья). А еще в новом законопроекте государство обещает понизить первоначальный взнос от 30 до 10 процентов и с 18 до 15 процентов по выплатам. “Банки готовят свои ипотечные продукты, — сказал Роман Амбарцумян, — и уже ощущается на рынке их острая конкуренция. В Нижнем Новгороде есть несколько программ разных банков со своими нюансами. Каждая семья может выбрать ту или иную ипотечную программу, исходя из своих условий, и это еще один плюс новому законопроекту”.
К счастью, нам изобретать ничего не нужно. Ипотечное кредитование давно завоевало мир.
В разных странах используются многообразные модели ипотечного кредитования. “То, что мы пришли к ипотеке позже многих стран, — считает директор по продажам ЗАО “Адрес” Елена Соловьева, — даже хорошо, ведь мы можем использовать все модели, которые уже существуют”. Между тем, речь идет о двух основных мировых моделях ипотеки — американской и немецкой.
Американская модель подразумевает сначала выбор клиентом квартиры, а затем к ней предлагаются различные ипотечные программы, в рамках которых можно взять деньги на покупку уже выбранного жилья. Немецкая модель — это ссудосберегательные кассы, кредитные организации. Там можно накопить необходимую сумму под низкий, но тем не менее прибыльный процент. Как только клиент накапливает 50 процентов от стоимости будущего жилья, ему дается возможность выбрать на рынке объект недвижимости, а на оставшиеся 50 процентов эта же организация кредитует своего клиента опять же под более низкий, чем предлагают банки, процент. Кредитование идет за счет тех средств, которые накапливаются. Это наиболее живая модель, и в рамках существующего в России законодательства она дает большой простор для творчества.
“Однако покупать жилье, используя эти модели ипотечного кредитования, довольно сложно — клиент не защищен, — предостерегает Елена Соловьева, — но новые законопроекты позволяют запускать эти модели в работу”. Действительно, ведь необходимый первоначальный взнос за жилье, 30—50 процентов, тоже надо откуда-то взять, то есть обязательно должен быть предусмотрен механизм ипотечного кредитования этой суммы. Хорошо бы взять на вооружение опыт индивидуального подхода к тем, кто берет кредит на жилье. Роман Амбарцумян видит в отсутствии долгосрочного финансирования в банковском секторе сдерживающий фактор развития ипотеки. Сейчас кредит предоставляется лишь на 15—20 лет, и это обстоятельство поднимает процентные ставки на более высокий уровень.
Ипотека начинается в нашей стране очень медленно. В прошлом году, по данным Российской гильдии риэлтеров, кредитные сделки составили всего лишь 3 процента от всех заключенных на рынке недвижимости сделок. В этом году, по прогнозу риэлтеров, должны выйти на 7 процентов. Но, как известно, россияне всегда запрягают долго, зато ездят быстро. Федеральные власти считают, что ипотечные кредиты ждет бум, они должны к 2010 году увеличиться в 30 раз (это в ценах 2003 года составляет 344 млрд рублей). Таким образом ежегодно миллион семей может взять кредит и купить жилье. По оценкам специалистов, потенциал рынка ипотеки в России составляет 30 млрд долларов. Банков в России много, деньги есть, и многие банки готовы кредитовать строительство жилья или его покупку. Значит, будет и конкуренция на рынке недвижимости. Больше всего в настоящее время развитию ипотеки мешают банковские риски, но риэлторы надеются, что новое законодательство снизит их. Вступая в ипотеку на 20 и более лет, человек обращает внимание, конечно, на новое строительство, а не на вторичный фонд. Но, кроме Сбербанка, долевое участие в строительстве никто не кредитует. В Москве в этом процессе больше банков участвует, долевое участие там кредитуют. Региональный оператор федеральной программы ипотечного кредитования “Ника” считает, что и в Нижнем Новгороде начнется такая работа — реальная покупка нового жилья и кредитование его на этапе строительства. Но не раньше, чем через полгода.
В одной из поправок в Гражданский кодекс говорится, что незавершенное строительство будет являться недвижимостью. Это означает, что ее можно будет заложить, то есть будет предмет залога. А это уже ипотека на этапе строительства. Есть еще одна причина медленного развития ипотеки в России. “Не в интересах государства широко запускать ипотечные программы, — это взгляд Елены Соловьевой, — рынок жилья постоянно развивается, недвижимость в цене растет, и запускать на фоне этого роста ипотеку довольно гибельное дело. Покупателей у нас “выше крыши”, а раз есть те, которые бегают по рынку с мешком живых денег, то, предлагая различные модели кредитования, мы еще больше привлекаем на рынок покупателей, что неизбежно приведет к повышению цен”. Елена Соловьева считает, что здесь обязательно должно присутствовать государственное регулирование. Оно должно выражаться в расширении жилищного строительства, это позволит выплеснуть на рынок как можно больше предложений. Рынок станет конкурентным, а цена жилья — приемлемой.
По мнению нижегородских риэлторов, в Москве в настоящее время достаточно широкий спектр ипотечного кредитования. Но там другие деньги, другие возможности, и нижегородцы, разумеется, москвичам здесь не конкуренты. Важно то, что на московском рынке недвижимости отрабатываются технологии, которыми москвичи делятся с нами. На нижегородском рынке работают московские филиалы, представляющие холдинги (банк—строитель—риэлторская компания), бухгалтерия их прозрачна, и они охотно кредитуют новое строительство.
Что касается цен на недвижимость, то, как считают нижегородские риэлторы, падать они не будут. Скорее наоборот, будет продолжаться их рост, так как приток покупателей увеличивается. “Очень хорошо, — говорит Елена Соловьева, — что подъем цен перестает быть скачкообразным, сезонным. Стабильность позволит риэлторам выстраивать новые технологии, удерживать цены в рамках квартирных “цепочек”, с которыми приходится работать. С Еленой Соловьевой согласен и Роман Амбарцумян: “Если ипотека станет доступной и массовой, цены на недвижимость падать не будут. Она подстегнет спрос. Важно, как банки отнесутся к зарплатным схемам. Если сейчас в Москве некоторые банки принимают во внимание “серые” зарплаты, то в Нижнем Новгороде учитывают только фактические”. По мнению Романа Амбарцумяна, наличие “серых” зарплат мешает развитию ипотеки.
Участника 7-го Национального конгресса по недвижимости генерального директора ГК ГК “Триумф” Бориса Горелика интересовала проблема развития загородных территорий. Они делятся на несколько жилых зон.
Это дома, построенные в закрытых коттеджных поселках или в городах-спутниках больших мегаполисов.
Вторая зона — это расширение городов за счет близлежащих пригородных территорий, при распределении городских участков и земель сельхозназначения. Третья зона подразумевает наличие промышленных производств, выведенных в пригороды. В Москве и области коттеджных поселков очень много, и на этом рынке у них бум, инвестиционные компании активно осваивают московские зеленые зоны с чистым воздухом, речкой и лесом рядом, чтобы обеспечить клиентов легкодостижимым, комфортным жильем и при этом по не слишком высоким ценам. За городом создаются необходимая инфраструктура, новые поселки, новые города. Нижегородский регион отстает от московского, но инвесторы сейчас и здесь ищут территории, годные для развития загородных проектов. Так, активно приобретаются земли под коттеджное строительство в Арзамасском, Богородском, Кстовском направлениях, в районе Горьковского водохранилища. Спрос на коттеджи существует и в нашей области.
Другой блок развития загородных инвестиционных программ — это земли, прилегающие к основным магистралям вокруг мегаполисов. Борис Горелик отмечает, что сейчас идет активная скупка этих земель за счет приобретения паев сельхозпредприятий. Именно сюда в будущем будут вынесены и большие торговые центры, и промышленные предприятия. Хотя программы вывода промышленных предприятий за город еще только рассматриваются, очевидно, что заводы будут уходить из мегаполисов. Борис Горелик сообщил, что рынок загородной недвижимости ощущает давление спроса. И заинтересованность инвестиционных компаний. Особенно привлекательны для них такие малые города Нижегородской области, как Кстово, Дзержинск, Бор.
Рынок загородной недвижимости молод, но перспективен. Как отметила заместитель директора ЗАО “Адрес” Марина Федотова, в прошлом году финансовая емкость этого рынка в московском регионе составила около 6 млрд долларов. На зону, располагающуюся от 15 до 30 км от Москвы, падает 90 процентов спроса. Однако подмосковные вечера нынче очень дороги. Цены за прошлый год на загородные дома выросли на 18—20 процентов, а на земельные участки — на 35.
В нашем регионе пока такой статистики нет, но нижегородские вечера в собственном загородном доме тоже недешевы. Например, цены на борскую недвижимость сопоставимы с ценами на квартиры в заречной части Нижнего Новгорода. По России рост цен на недвижимость составляет до 25 процентов в год.
Специалисты и эксперты считают, что ипотека может рассматриваться в качестве долгосрочного инвестиционного инструмента для частного вкладчика. Использование ипотечного кредита достаточно выгодно, ведь квартира приобретается по стоимости на момент заключения сделки, рост цен на недвижимость превосходит уровень инфляции, составляющей сегодня 10—12 процентов в год. Таким образом растет доходность вложения средств в недвижимость с помощью ипотеки. Между прочим, в США некоторые таким способом стали миллионерами.
Надежда МЕЛЬНИКОВА.