Жилье для россиянина — не просто крыша над головой, часто — это судьба. Для многих наших сограждан квартира является самым дорогим, а порой и единственным, что у них есть. А сделка, связанная с ее покупкой, — самая крупная и потому чрезвычайно важная в жизни. О ситуации на рынке жилой недвижимости и тенденциях развития этого рынка в Нижнем Новгороде наш разговор с директором по продажам АН “Адрес” вице-президентом Нижегородской гильдии риэлторов Еленой СОЛОВЬЕВОЙ.
— Что сейчас происходит на рынке жилья?
— В начале этого года рынок жилой недвижимости был стабильно спокойным. В мае спрос на недвижимость вырос, цены поползли вверх, и, начиная с августа, их рост составил 2,5 процента в месяц. Явление это вполне обычное. Летом легче переезжать и ремонтом заниматься. К тому же семьи, где есть дети, спешат к сентябрю определиться и с жильем, и со школой. Рост цен на вторичном рынке обусловлен аналогичным ростом на первичном рынке недвижимости. Они тесно взаимосвязаны. Повышению цен способствовало значительное подорожание стройматериалов. Кроме того, многие наши сограждане, рассматривая вариант улучшения жилищных условий, обращают внимание на первичный рынок — уж если вкладывать немалые деньги, то в новое жилье. Вместе с тем немногие имеют возможность просто пойти и купить совершенно новую квартиру. Большинству приходится сначала продать то, чем они уже владеют, и при этом как можно дороже, дабы хватило на “нулевку”. Поэтому как только что-то происходит на первичном рынке, достаточно быстро это отзывается и на вторичном. Тенденция роста цен на недвижимость к концу года скорее всего сохранится.
В нынешнем году у нас динамично развивался рынок ипотеки. Сейчас порядка 18 банков имеют свои ипотечные программы. Есть достаточно хорошие предложения. Правда, процентная ставка еще высока, но разнообразие программ и значительное количество участников рынка позволяет надеяться на дальнейшее развитие ипотеки. При этом надо отметить, что не все законодательные нововведения последнего времени в сфере недвижимости положительно сказались на рынке. Например, мы наблюдали значительный отток клиентов от ипотечных программ в силу некоторых изменений в законе о регистрации. У нас взаиморасчеты привязаны к моменту получения свидетельства о праве собственности. Если раньше была возможность регистрировать это право в течении трех дней, то теперь регистрация возможна только через месяц с момента подачи документов в учреждение юстиции. А из-за большого наплыва людей в связи с предстоящей отменой приватизации у риэлторских компаний и эти сроки не выдерживались. Многих продавцов квартир это не устроило. Сложилась довольно неприятная ситуация, когда людям, способным взять кредиты в банках на приобретение жилья и имевшим такого рода намерения, просто нечего было предложить. Нижегородская гильдия риэлторов провела большую работу по обсуждению этой проблемы, в том числе с нашими законодателями и представителями администрации города. В результате в начале лета была достигнута договоренность, что учреждения федеральной службы регистрации будут регистрировать ипотечные сделки в виде исключения в течение недели. Реально это послабление заработало с сентября. К тому же ввели специальные окна для желающих приватизировать квартиры. Все это позволило снять напряжение и, несомненно, оживить рынок.
В этом году несколько банков вышли с предложением кредитования долевого участия строительства. Ипотека всегда предполагает залог жилья, а взять в залог то, что еще не построено, невозможно. Теперь же под поручительство застройщика в банке можно взять кредит и приобрести квартиру в новом доме, в течении длительного времени выплачивая банку свой долг.
— Как меняется первичный рынок?
— Первичный рынок жилья довольно сложен. С апреля нынешнего года вступил в силу Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Граждане получили не только возможность более осознанно подходить к выбору застройщика жилья, но и гарантии возврата им денег в случае неисполнения ими обязательств по договору. Договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации, что в определенной степени гарантирует дольщикам надежность выбранного продавца и законность подписания договора, так как при регистрации договора лишний раз будет проверена правомочность его заключения застройщиком.
В соответствии с законом, с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на этот участок, а также возводимый на данном участке многоквартирный жилой дом или иной объект недвижимости, в строительстве которого приняли участие дольщики, считается находящимся в залоге у дольщиков. Этот закон, на мой взгляд, сильно “перегнут” в сторону дольщика. Теперь застройщику кредитоваться в банке будет очень сложно, так как весь недострой находится в залоге у дольщиков. А давать кредиты под уже заложенное имущество вряд ли какой банк согласится. И скорее всего произойдет вымывание с рынка мелких и средних застройщиков. Останутся только “монстры”, которые смогут взять кредиты под свои оборотные средства. Монополизм на рынке — всегда плохо. И цены на жилье будут монопольные, и говорить о качестве и возможности выбора не придется.
Сейчас готовятся поправки к закону, и мы, участники рынка, участвуем в этом процессе. Надеемся, что “перекос” удастся подправить. Ведь многие граждане берут долгосрочные кредиты не для того, чтобы купить “хрущевку”, которой уже лет сорок. А потом еще 20 лет выплачивать кредит, и неизвестно, как это жилье будет выглядеть, когда станет своим. У людей сейчас есть выбор. В крупных риэлторских фирмах есть специалисты-консультанты по выбору ипотечных программ для каждого конкретного случая. Пока приток клиентов невелик. Занимаемся больше просветительской деятельностью, чтобы люди не боялись ипотеки. Ипотека — нормальный инструмент и в определенных случаях действительно помогает решить проблему жилья. Но здесь много нюансов. Не каждую квартиру можно купить по ипотечной программе. Например, если она не в чистой продаже или там есть несовершеннолетние. Бывает, что продавцы не готовы получать деньги через банк. На самом деле покупатель выбирает не только недвижимость, но и продавца. И хотя в этом году количество ипотечных сделок по сравнению с прошлым увеличилось процентов на 50, общий их объем пока невелик.
В процентном отношении на рынке жилья доминирует вторичный рынок, где люди приобретают обжитую квартиру, не требующую капитального ремонта, который сейчас стоит немалых денег. Чаще всего граждане либо разменивают свою квартиру, отселяя детей, либо продают, одновременно покупая с доплатой большую. Эти современные обменные процессы занимают порядка 65—70 процентов рынка. На долевое участие в строительстве приходится около 15 процентов.
На первичном рынке все больше граждан стараются не рисковать, не приобретать недвижимость на стадии нулевого цикла. Люди хотят новое жилье, но уже после сдачи дома. Это, конечно, минимизирует риски. К тому же, если раньше была все-таки большая разница между ценой жилья на этапе котлована и на этапе сдачи, то с прошлой осени эта тенденция поменялась. И теперь можно встретиться с ситуацией, когда цена квадратного метра жилья в доме, который только что прошел госприемку, и в том, что только еще закладывается, будет практически одинаковая. Застройщика можно понять. Начиная строительство, он вынужден учитывать предстоящие риски — повышение стоимости стройматериалов (только цемент подорожал в этом году на 80 процентов), изменения “правил игры” со стороны администрации, выделившей строительную площадку (например, в плане подключения коммуникаций), и проч. Все это сказывается на стоимости жилья, заставляя цены расти.
Поэтому нет той экономической составляющей, которая мотивировала бы людей на долевое участие в строительстве на этапе котлована. И это на самом деле большая проблема для застройщиков. По сути с рынка уходит инвестор. Раньше люди, имевшие значительные свободные денежные ресурсы, вкладывали их в недвижимость, покупая несколько квартир в еще не построенном доме с целью продажи впоследствии уже готового жилья, извлекая при этом прибыль. Теперь же потенциальные дольщики предпочитают покупать готовое жилье.
— Часто приходится слышать о криминализации этого бизнеса.
— Где большие деньги, там всегда будут орудовать профессиональные мошенники. Они постоянно будут использовать и какие-либо неточности в нашем законодательстве, и доверчивость наших граждан. Скажем, вопрос взаиморасчетов — его надо продумывать заранее: после какого события и каким образом вы будете осуществлять данный процесс. Или пакет документов, который должен представить продавец. Хорошо ли вы представляете, что там должно содержаться? Вряд ли человек без особого опыта в этом деле сможет отвечать за юридическую чистоту документов. Если вы чего-то не знаете, не надо бояться обращаться к профессионалам. В конце концов вы может сами подобрать себе квартиру, а в агентстве недвижимости заказать услугу по юридическому сопровождению сделки и организации взаиморасчетов.
Рискуют граждане, которые сами дают объявления о продаже своей квартиры. Кто к вам придет? Ведь риэлторские компании, прежде чем привести человека на просмотр квартиры, фиксируют его паспортные данные. Поэтому мошенники не любят работать с нами. У нас есть своя служба безопасности, база данных о мошенниках. Определенный уровень безопасности мы предоставляем. Некоторые продавцы настаивают на передаче денег до выдачи свидетельства о регистрации права собственности, и риэлторы вынуждены с этим считаться. Но в любом случае у нас проходит экспертиза документов, и мы настаиваем, чтобы они были поданы на регистрацию.
Рынок меняется в лучшую сторону. Мы уже давно не покупаем многие вещи на рынке, а идем в специализированные магазины, понимая, что это определенная гарантия. Так же и с недвижимостью: крупные, давно работающие на рынке агентства — это комфорт и безопасность.
— Что вы можете сказать о жилищно-накопительных схемах?
— В принципе это неплохой механизм для решения жилищной проблемы. После войны такие ссудосберегательные кассы помогли немцам обзавестись квартирами. Но у нас другой менталитет, и к такого рода схемам надо относиться с осторожностью. В свое время у нас на производстве практиковались кассы взаимопомощи, когда, условно, 10 человек скидывались по 10 рублей и кому-то одному вся эта сумма доставалась. А потом этот человек должен был доплачивать в кассу по 10 рублей в течении какого-то времени. Так же и здесь. Но где гарантия, что те, кто получил ссуду на приобретение жилья, будут ее выплачивать, и смогут ли другие люди, также вносившие свои взносы, получить подобный кредит? И хватит ли денег на покупку жилья последним вступившим в эту “игру”, учитывая постоянный рост цен?
Схема эта сложна. С одной стороны, она мотивирует приток денег, с другой — юридически пока плохо проработана. К тому же законодательство в этой сфере меняется очень быстро. В любом случае, прежде чем подписывать договор, советую обратиться не просто к юристу, а к специалисту именно в этой области.
— Цены на жилье и дальше будут расти?
— Пока в стране существует инфляция, цены будут расти на все. К тому же на рынке недвижимости сказывается еще имеющийся дефицит. Пока спрос на жилье значительно опережает предложение.